Tranh cãi "20 tỷ hay 50 tỷ đồng được kinh doanh BĐS?"

Vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) là vấn đề nổi cộm được nhiều luật sư, đại diện doanh nghiệp phản ánh trong buổi Hội thảo lấy ý kiến hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS.

Cụ thể, tại Dự Thảo Nghị định có quy định: Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị.

Đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh không thuộc diện quy định trên thì có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng.

Trước quy định đó, bà Phan Hải Anh đại diện Tập đoàn Vingroup cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng.

Việc đăng ký vốn pháp định là một phần nội dung đăng ký kinh doanh thực hiện tại cơ quan đăng ký kinh doanh nên nếu có nhiều mức vốn pháp định như trong Dự Thảo sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật của Cơ quan đăng ký kinh doanh.

Ngoài ra, quy định về Luật Đất Đai và Luật Kinh doanh BĐS cũng đã có quy định yêu cầu chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư BĐS phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu (15% hoặc 20%) trên tổng vốn đầu tư của dự án.

“Do đó, chúng tôi đề xuất chỉ đưa ra một mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng áp dụng chung đối với tất cả các doanh nghiệp kinh doanh BĐS”, bà Anh kiến nghị.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu GP-Invest thì cho rằng: Nên quy định rõ hơn về mặt luật pháp đối với những nhà đầu tư BĐS thì phải lấy mốc vốn tổng mức đầu tư để quy định vốn pháp định cần có của doanh nghiệp đó.

“Quy định hiện nay khi thực hiện dự án, nhất là đối với những dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất về nguyên tắc là không được vay ngân hàng mà phải nằm trong vốn tự có của doanh nghiệp. Vì thế, không nên bỏ đi điều kiện phải có 20% tổng mức đầu tư bằng vốn tự có của mình là vốn pháp định thì sẽ rất chặt chẽ”, ông Hiệp đề xuất.

Ngoài ra, vị lãnh đạo này cũng chỉ ra hiện chữ doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện đang lẫn lộn giữa một đơn vị làm dịch vụ kinh doanh BĐS và một đơn vị đầu tư BĐS.

Đối với đơn vị dịch vụ kinh doanh BĐS là đơn vị bán nhà thì không cần thiết phải có 20% vốn đầu tư, chỉ cần có 20 tỷ đồng là có thể bán được rồi, miễn là đủ khả năng để chịu trách nhiệm trước pháp luật. Hiện hai đơn vị này đang chưa rõ ràng trong Luật kinh doanh BĐS, ông Hiệp đề nghị các cơ quan soạn thảo luật pháp cần quan tâm hơn đến vấn đề này.

Về quy định, đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư… có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico đề nghị cần xem lại quy định vì trái luật.

“ Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”, LS Đức dẫn chứng.

Cũng theo vị này, vốn pháp định từ trước đến nay được giải thích trong các đạo luật là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập doanh nghiệp. Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS quy định doanh nghiệp có “vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”, thì cũng không thể hiểu là ngoài mức 20 tỷ đồng sẽ còn mức vốn pháp định khác cao hơn 20 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Dự thảo Nghị định quy định một trong số trường hợp không yêu cầu phải có vốn pháp định đó là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập…

LS Trương Thanh Đức lại chỉ ra quy định này là trái luật, bởi lẽ “kinh doanh dịch vụ BĐS” và “kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS” cũng là hoạt động “kinh doanh BĐS” và không thuộc trường hợp không cần có vốn pháp định.

“Trong toàn bộ Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng không có điều khoản nào quy định “kinh doanh dịch vụ BĐS” và “kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS” không cần vốn pháp định. Tuy yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng đối với các dịch vụ này là vô lý, nhưng muốn thay đổi thì buộc phải sửa Luật Kinh doanh BĐS, cho dù vừa mới được thông qua và chưa có hiệu lực”, LS Đức nhấn mạnh.

Ông Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho hay: Chính phủ không có thẩm quyền để quy định những điều mà Luật đã quy định cứng.

Đơn cử, Luật Kinh doanh BĐS giới hạn vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS là 20 tỷ đồng. Bất kỳ loại dự án nào dù là dự án dịch vụ hay đầu tư kinh doanh BĐS, loại hình kinh doanh của doanh nghiệp lớn hay nhỏ nào cũng chỉ đáp ứng 20 tỷ đồng.

Một trong những nguyên tắc của quy định pháp luật là không áp dụng hồi tố đối với những doanh nghiệp thành lập trước, vì thế những doanh nghiệp trước đây được thành lập theo Luật kinh doanh BĐS trước đây họ vẫn có thể duy trì vốn pháp định ở mức 6 tỷ đồng.

Ông Huỳnh cũng cho rằng, ý kiến trong tương lai, nếu có biến động về kinh tế - xã hội thì Chính phủ có thể quy định vốn pháp định cao hơn 20 tỷ, không phải là quy định tốt vì như vậy sẽ làm tăng mức độ rủi ro, làm cho các nhà đầu tư lúng túng và các nhóm lợi ích có thể “lobby” để có thể ban hành những yêu cầu về vốn pháp định cao hơn, khiến những doanh nghiệp vừa và nhỏ không có điều kiện tham gia thị trường.

Theo Nguyễn Lê