T.S Lê Xuân Nghĩa: Nếu xử lý nợ xấu cẩu thả, thị trường BĐS sẽ sụp đổ ngay

Bất động sản sau vài năm phát triển “nóng”, DN đa phần dùng vốn ngắn hạn (vốn vay ngân hàng) để triển khai dự án, trong đầu tư vào dự án lẽ ra cần dùng dòng vốn trung và dài hạn. Do đó, khi gặp khó khăn của nền kinh tế, thanh khoản thị trường thấp đã kéo theo nợ xấu tăng cao, tác động tiêu cực đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác.

Trong tổng số khoảng 3 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng trong hệ thống ngân hàng, trong đó quá nữa là liên quan đến bất động sản. Vấn đề hiện nay là xử lý nợ xấu như thế nào đang được dư luận đặc biệt quan tâm. Và cuối cùng, gần đây một số giải pháp tháo “ngòi nổ” này đã được Chính phủ quyết như gói 30.000 tỷ và thành lập VAMC.

120.000 tỷ “chết” trong BĐS và hơn thế nữa…

Trong chuỗi sự kiện thành lập 10 năm Hiệp hội BĐS Việt Nam, tại Hội thảo “Ý nghĩa và tính thực tiễn nghị quyết 02/NQ-CP trong việc giải phóng hàng tồn kho”, đại diện của Bộ Xây dựng đã cung cấp thêm thông tin về tình hình thị trường BĐS trong những tháng đầu năm.

Ông Nguyễn Trần Nam, thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết tính đến 31/3/2013 so với cuối năm 2012 hàng tồn kho căn hộ đã tăng vọt 20%, tồn kho nền đất tăng 1% tương đương 1 triệu m2 sàn. Giá trị tồn kho bất động sản khoảng 111.963 tỷ đồng, riêng tại TP.HCM trên 20.000 tỷ đồng và Hà Nội là trên 14.000 tỷ đồng.

Cũng theo thứ trưởng Nam thì số tiền còn “nằm chết” trong bất động sản chưa hẳn đã dừng lại ở đây. Nhiều dự án dở dang không tính vào tồn kho, tiền vốn nằm ở những dự án này là rất nhiều, nhiều công trình đình trệ. Vì thế, thực tế tiền tồn đọng trong BĐS là rất nhiều.

Ai cũng biết tồn kho bất động sản là “vấn nạn”, nợ xấu là “cục máu đông” cho nền kinh tế, và để phá băng, thúc đẩy kinh tế phát triển thì bắt buộc phải rã đông “cục máu đông” này. Theo T.S Lê Xuân Nghĩa thời điểm này tăng trưởng tín dụng đạt 2,1% trong khi giờ này năm ngoái vẫn là con số âm, đây là điều đặc biệt quan trọng đối với kinh tế và kể cả BĐS.

Thị trường BĐS luôn luôn gắn với thị trường tín dụng, phá băng tín dụng là phá băng bất động sản. Tuy nhiên, theo T.S Nghĩa nếu xử lý nợ xấu một cách cẩu thả thì thị trường BĐS sẽ sụp đổ ngay.

Xử lý nợ xấu thế nào?

Dưới góc độ là một chuyên gia tài chính, nhà nghiên cứu và tư vấn trực tiếp cho Chính phủ, T.S Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận: "xử lý nợ xấu mà không dùng tiền ngân sách là một nỗi khổ”. Theo T.S Lê Xuân Nghĩa, UBTV Quốc hội đã có những đánh giá tiêu cực về nền kinh tế, nhiều người nghi ngờ kinh tế Việt Nam bên bờ vực suy thoái, tuy nhiên, ông nhìn nhận nền kinh tế đang đi lên từ đáy vào quý 1/2013.

Để vực dậy nền kinh tế và cũng để giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản, theo T.S Nghĩa có thể Chính phủ sẽ áp dụng giải pháp kết hợp (Mix) đó là dùng nguồn dự trữ bắt buộc của NHNN để tái cấp vốn, hoặc dùng dự trữ ngoại tệ hoặc in thêm tiền để bơm cho NHTM kết hợp với việc bán tài sản ở các DNNN (hiện một số DN khá được giá như tập đoàn cao su VN, Vinamilk, Vinafone, mobifone,…)

Với giả thuyết này GDP có thể phục hồi mạnh hơn, năm sau có thể tăng trưởng 6%-6,5%. Vừa qua Chính phủ cũng đã quyết tâm bơm 30.000 tỷ cho bất động sản, mặc dù là khoản tín dụng rất nhỏ so với quy mô thị trường BĐS nhưng theo T.S Nghĩa quan trọng là Chính phủ đã coi BĐS là lĩnh vực quan trọng, là nền tảng của nền kinh tế.

Để xử lý nợ xấu, theo ông Nghĩa cũng sẽ dùng giải pháp Mix, điều đó có nghĩa sẽ áp dụng song hành, đồng thời 3 giải pháp mà AMC (xử lý nợ nhóm 4,5); tái cấp vốn (nhóm 3) và kiên quyết xử lý ngân hàng yếu kém.

Con số nợ xấu vào khoảng 15% tương đương 450.000 tỷ đồng. Một mình AMC sẽ không thể xử lý hết. Mới đây Chính phủ đã thông qua việc thành lập công ty VAMC để xử lý nợ xấu. VAMC sẽ mua tài sản nợ xấu bằng giá trị sổ sách.

Giải thích thêm tại sao lại mua bằng giá trị sổ sách, T.S Nghĩa cho rằng: “khi nghiên cứu chúng tôi đánh giá DN sẽ không muốn bán tài sản theo AMC, và để cho nhanh và không bàn cãi thêm nên đưa ra giải pháp mua bằng giá trị sổ sách”.

"Cứ NHTM nào có nợ xấu trên 3% thì chuyển hết sang AMC, và các ngân hàng được trả Trái phiếu thay bằng nơ xấu, tuy nhiên, mỗi năm phải trích lập 20%, trong 5 năm Trái phiếu này có thời hạn thì cũng là 5 năm trích lập đủ 100%." T.S Nghĩa nói.

Theo T.S Nghĩa, trong trường hợp nợ xấu quá xấu không bán được thì sẽ trả lại nợ xấu lấy lại 100% khoản mà ngân hàng đã trích lâp. Đây là giải pháp mà đằng nào NHNN cũng nắm đằng cán.

Bên cạnh đó, giải thích thêm vì sao lại đưa ra thời gian xử lý trong 5 năm, theo T.S Nghĩa nếu làm nhanh quá thì thị trường BĐS sẽ sụp đổ vì tình trạng bán tống, bán tháo BĐS sẽ diễn ra nên phải là 5 năm. Bên cạnh đó, cũng để khắc phục tình trạng này bằng cách mua theo giá trị sổ sách.

Kiều Thuật