Vì sao giá nhà đất Việt Nam quá cao?

Những con số này được đưa ra trong tài liệu của CEO Đặng Đức Thành, Ủy viên BCH VCCI nhằm phục vụ cho Hội nghị “Diễn đàn kinh tế mùa thu” được tổ chức tại Huế ngày 26/9, số liệu so sánh này được ông Thành dẫn từ báo cáo nghiên cứu của UBKT Quốc hội vào hồi đầu 2013.

Thị trường bất động sản Việt Nam mới được hình thành rõ khoảng 10 năm trước, có thể nói đó vẫn là một thị trường còn non trẻ, và nhiều tiềm năng. Trải qua hơn 10 năm thị trường BĐS đã có nhiều sự biến động mạnh, khiến giá nhà đất được đẩy lên rất cao, vượt qua khả năng hấp thụ của đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, một hai năm gần đây, “quả bóng” này bắt đầu xì hơi và dần trở về giá trị thực của nó.

Trong bài viết của CEO Đặng Đức Thành đã phân tích, và chỉ ra nhiều yếu tố tác động đến giá đất, và một phần nào trả lời cho câu hỏi vì sao giá nhà đất ở Việt Nam lại cao đến vậy?

Yếu tố đầu tiên mà ông Thành đưa ra là lãi suất cho vay ở Việt Nam quá cao, và kéo dài nhiều năm (năm 2010 -2011 xoay quanh 18%, năm 2012 khoảng 15%, và 3 tháng 2013 khoảng 14%), trong khi trên thế giới và khu vực lãi suất chỉ khoảng 7%/năm. Đây là yếu tố đầu tiên làm tăng cao chi phí, và tác động mạnh nhất đến hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS.

Thứ hai, hiện nay chủ đầu tư bất động sản phải đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, là tính quyền sử dụng đất theo giá thị trường làm ảnh hưởng mạnh đến tăng giá cả nhà đất ở Việt Nam.

Thứ ba, mỗi dự án xin cấp phép cũng mất trung bình 3-5 năm, kéo dài quá lâu nên dẫn đến phát sinh rất nhiều chi phí hành chính, điều này cũng góp phần bổ sung vào chi phí đầu vào của dự án, làm đẩy giá nhà đất lên cao.

Thứ tư, là do tình trạng “xí phần” dự án, đầu tư tràn lan trong khi việc cấp phép dự án BĐS của chính quyền còn lỏng lẻo, làm cho sự phát triển không cân xứng,  là một nguyên nhân quan trọng gây biến động mạnh giá cả bất động sản.

“Các cấp các ngành chưa chú trọng việc kiểm tra (chưa có quy trình kiểm tra) năng lực tài chính của nhà đầu tư. Cấp phép hàng hàng trăm; hàng ngàn ha đất cho một đơn vị. Trong khi đó một số nhà đầu tư chào bán dự án với giá đẩy lên cao, hoặc bán dưới hình thức hợp tác liên doanh với nước ngoài.” Ông Thành nói.

Yếu tố quan trọng thứ năm mà ông Thành chỉ ra là hiện tượng biến động giá bất động sản theo chính sách tiền tệ -tín dụng, giá BĐS tăng giảm theo chính sách quản lý chặt chẽ hay nới lỏng.

Điều này lại càng làm giá BĐS biến động tăng mạnh khi Nhà nước quản lý các tập đoàn, tổng công ty chưa chặt chẽ, đã xảy ra tình trạng tập trung lượng tiền lớn hàng chục ngàn tỷ VNĐ đầu tư trái nghành nghề, phần lớn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đẩy giá lên cao.

Bên cạnh đó, CEO Đặng Đức Thành còn phân tích thêm về khá nhiều yếu tố làm “loạn” giá BĐS ở Việt Nam, gây rủi ro cho người mua nhà. Trong đó, thị trường thiếu thông tin minh bạch, bất động sản chưa hoàn thiện đã được bán ra thị trường qua nhiều hình thức trong khi tại các nước tiên tiến như Trung Quốc, Úc, v.v… chỉ cho phép nhà đầu tư được bán khi căn hộ đã được hoàn thiện.

“Việc “quản” các ngân hàng chưa chặt chẽ làm cho việc vay vốn những năm trước đây quá dễ dàng, bên cạnh đó còn vay với số tiền rất lớn đầu tư vào BĐS, vượt gấp hàng chục lần so với vốn tự có của đơn vị, trong số đó đa phần là công ty con, công ty cháu của ngân hàng (sân sau của ngân hàng). Những công ty này đã dễ dàng đẩy giá cả thị trường bất động sản lên cao với số lượng tiền rất lớn", ông Thành nhận định.

Ngoài những yếu tố chủ quan, do cách quản lý lỏng lẻo, thị trường phát triển “nóng” không đi theo hướng bền vững,…đẩy giá BĐS quá cao, thì yếu tố nội tại của nguyên lý thị trường là nhu cầu mua bán, cho thuê bất động sản (nhà, đất) tại Việt Nam là nhu cầu thật và ngày càng tăng. Điều này cũng góp phần đẩy giá trị BĐS ở Việt Nam tăng lên.

Do không nghiên cứu kỹ thị trường và sử dụng vốn vay ngân hàng quá mức. Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chạy theo lợi nhuận tập trung đầu tư xây dựng căn hộ cao cấp từ đó gây đóng băng thị trường bất động sản.

Hệ quả là những năm gần đây, giá nhà đất liên tục giảm, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã bị lỗ nặng thậm chí phải phá sản. Theo nhận định của ông Thành thời điểm này khó có thể giảm hơn nữa. Để kéo thêm giá BĐS xuống nữa thì Nhà nước cần điều chỉnh 8 yếu tố tác động đến giá thành đầu vào bất động sản như phân tích ở trên.

Phạm An