Vì sao ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay mua nhà trên giấy?

Luật sư Trương Thanh Đức

77 bài viết

• Khi nhận được tiền chuyển nhầm vào tài khoản thì không phải là được, mà nhiều khi còn mất. Ít nhất thì cũng phiền hà, rắc rối và mất thời gian để giải quyết.
  Tại: Vụ chuyển khoản nhầm vào tài khoản của người có nợ quá hạn, bị ngân hàng tự động trích nợ: Luật sư nói gì?
• Vàng không phải là sản phẩm thiết yếu phục vụ đời sống hằng ngày. Đơn giản đó chỉ là sản phẩm mà người dân xem như tài sản để tích lũy, là của để dành. Thậm chí, từ trước đến nay người có tiền mua cả trăm cây vàng cũng không vi phạm gì. Tương tự, người đi mua giùm cho người khác cũng không hề vi phạm
  Tại: Nhiều đề xuất trả 'tự do' cho thị trường vàng

Đây là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng có nhiều ngân hàng gần đây đã tạm thời ngừng nhận thế chấp cho vay loại hình nhà ở hình thành trong thương lai, khiến dư luận xôn xao.

Trong đó, đáng chú ý là ngày 10/12/2015 Ngân hàng BIDV có văn bản gửi các Chi nhánh của mình yêu cầu tạm ngừng nhận thế chấp mới (áp dụng trong mọi trường hợp) đối với các loại tài sản đảm bảo là: nhà ở (gồm có chung cư, liền kề, biệt thự) mua của DN bất động sản mà chưa có "sổ đỏ", nhà ở của cá nhân và tổ chức chưa có "sổ đỏ", và Quyền tài sản liên quan đến dự án xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (tức là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở).

Khi quy định này được đưa ra, theo tìm hiểu của chúng tôi, có nhiều khách hàng có nhu cầu vay tiền ngân hàng để mua nhà hình thành trong tương lai cho biết là thủ tục gần đây rất chậm và bị "ngâm".

"Tôi đã chạy đi chạy lại một số ngân hàng để xin vay vốn cho căn hộ chung cư vừa mua tại Hà Đông nhưng các ngân hàng đều tắc. Có ngân hàng thì nhân viên từ chối tài sản thế chấp là căn hộ chung cư đang xây và yêu cầu tài sản đảm bảo khác, có ngân hàng nhân viên báo vẫn nhận làm thủ tục nhưng còn giải ngân phải chờ khi nào có thông tư hướng dẫn cụ thể mới được giải ngân....Tôi đang vô cùng hoang mang và lo lắng", Chị Thanh Mai một khách hàng cho biết.

Lý giải về thực trạng này, đại diện một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cho rằng lý do một số ngân hàng tạm dừng cho vay là nằm ở các hướng dẫn liên quan đến luật chưa rõ ràng, mật mờ nên họ sợ trái với các quy định mới của pháp luật.

Cụ thể là nằm ở Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 hướng dẫn Luật này. Trước đây thì việc thế chấp để vay vốn các văn bản pháp lý được phép dùng “Quyền tài sản” hình thành trong tương lai, nhưng nay theo quy định của luật mới (Luật Nhà ở và Nghị định 99) việc thế chấp cho vay phải là “Tài sản” hình thành trong tương lai.

Còn theo lý giải của BIDV về vấn đề này, ngân hàng này cho rằng việc tạm dừng này là căn cứ vào Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ 10/12/2015), nên yêu cầu các chi nhánh nhận thế chấp tài sản là Dự án xây dựng nhà ở'/Nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng quy định pháp luật hiện hành (tức là Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99).

BIDV giải thích thêm nguyên nhân việc tạm dừng là bởi, Luật nhà ở, Nghị định 99 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp Quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy, các trường hợp thế chấp mà không tuân theo 2 văn bản luật này đều không được pháp luật công nhận.

Nói về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức -Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - VNBA), cho biết thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là nhu cầu chính đáng của người mua. Tuy nhiên, hiện nay Luật Nhà ở 2014 và nghị định hướng dẫn luật này vẫn quy định khá mập mờ, khó áp dụng, vô tình đang tạo ra rào cản pháp lý lớn cho việc thế chấp loại tài sản đặc biệt này.

Ông Đức lấy ví dụ, người dân mua nhà 1 tỷ họ đóng vào 300 triệu đồng, thì họ có quyền thế chấp khoản tiền 300 triệu đồng này, đây gọi là quyền tài sản phát sinh).

Cũng theo Luật sư Trương Thanh Đức, hiện nay luật mới không công nhận hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, hình thức thế chấp này cũng khó đáp ứng được các điều kiện quy định tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Khoản 5, Điều 3 của Thông tư 26 quy định: "Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này."

Đây là lý do khiến nhiều ngân hàng đang tạm thời ngừng nhận các hồ sơ thế chấp mới đối với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai.

"Do Luật Nhà ở 2014 khá mập mờ về hình thức thế chấp nhà ở trong tương lai đã khiến cho các ngân hàng lo sợ nếu cho vay bằng thế chấp nhà chưa hình thành sẽ vi phạm quy định hiện hành. Vì vậy, hiện nay xảy ra tình trạng nhiều ngân hàng ngừng cho vay và chờ hướng dẫn chi tiết của NHNN, Bộ Xây dựng". ông Đức nhấn mạnh.