Vì sao Parkson và hàng loạt trung tâm bán lẻ cao cấp đổ bể?

Thị trường bán lẻ Việt Nam được các hãng nghiên cứu thị trường lớn như A.T Kearney hay CBRE đánh giá có rất nhiều tiềm năng. Năm 2008, A.T Kearney xếp thị trường bán lẻ Việt Nam hấp dẫn nhất toàn cầu, tuy nhiên, trong 6 năm qua, Việt Nam liên tục rớt hạng.

Năm 2014, CBRE vẫn đánh giá mảng bất động sản thương mại bán lẻ Việt Nam nằm trong 10 nước sôi động nhất Châu Á Thái Bình Dương, thậm chí Hà Nội còn đứng ở vị trí thứ 3 trong số các thành phố hấp dẫn nhất.

Vì thế, các hãng bán lẻ đa quốc gia liên tục đổ bộ vào thị trường Việt Nam như Lotte (Hàn Quốc), Aeon (Nhật), Berli Jucker (Thái Lan)… Các “ông lớn” trong nước như Vingroup, Saigon Co-op... liên tục mở rộng hoạt động kinh doanh nhờ thâu tóm các hãng bán lẻ khác.

Theo thống kê mới nhất do CBRE vừa công bố, tại Hà Nội hiện nay có 18 trung tâm thương mại, 3 trung tâm thương mại tổng hợp và 8 sảnh bán lẻ. Tổng nguồn cung mặt bằng lên tới 625.000 m2. Riêng 2014 đã có 5 dự án gia nhập thị trường cung cấp thêm khoảng 55.000m2 diện tích cho thuê.

Tuy nhiên, dù tiềm năng cao nhưng thị trường năm qua lại liên tục đón nhận những thông tin không mấy khả quan từ các TTTM cao cấp với hàng loạt trung tâm thương mại phải đóng cửa, tạm dừng hoạt động.

Đóng cửa vì kinh doanh thua lỗ

Câu chuyện bất ngờ đóng cửa của Parkson Keangnam mới đây lại dấy lên sự lo ngại về việc kinh doanh bán lẻ cao cấp hiện nay vẫn còn rất khó khăn bởi tác động của khủng hoảng kinh tế.

Trong những năm qua, hầu hết các TTTM bán lẻ mặt hàng cao cấp đều ế ẩm, vắng khách. Không chỉ có Parkson Keangnam, trước đó còn có Grand Plaza, Hàng Da Galleria, ngay cả TTTM có vị trí đắc địa nhất Thủ đô là Tràng Tiền Plaza cũng đã có 2 lần phải tạm dừng hoạt động.

Có nhiều lý do khiến các TTTM cao cấp này đóng cửa, có thể do mô hình hoạt động chưa phù hợp và cũng có thể do mâu thuẫn giữa chủ cho thuê và khách thuê nhưng hầu hết lý do được các chủ TTTM đưa ra là do vắng khách thuê, kinh doanh khó khăn và thua lỗ bắt nguồn từ doanh thu của các gian hàng không đạt.

Công ty TNHH Parkson Hà Nội cho biết kể từ khi mở cửa năm 2011 đến nay chưa ngày nào đạt doanh thu như kế hoạch đề ra, các gian hàng cũng phải chịu những khoản lỗ lớn.

Trong khi kinh doanh phải chịu lỗ, khách thuê còn phải chịu mức giá thuê thuê mặt bằng cũng như nhiều loại phí dịch vụ khác không hề thấp. Chẳng hạn ở TTTM Grand Plaza phải đóng cửa vào cuối 2012 vì ế ẩm, giữa chủ cho thuê và khách thuê không thống nhất được giá và các loại phí. Giá thuê mặt bằng vào 2011 khoảng 35 USD/m2/tháng, phí dịch vụ 10 USD/m2/tháng, tiền marketing khoảng 2USD/m2/tháng, phí gas...dẫn đến chi phí đầu vào mỗi m2 diện tích vào khoảng gần 50 USD/m2/tháng.

Thực trạng tương tự cũng diễn ra ở Hàng Da Galleria với mức giá thuê mặt bằng khoảng 30 USD/m2/tháng, phí dịch vụ khoảng 6 USD/m2/tháng, phí marketing khoảng 2 USD/m2/tháng,…

Parkson: Doanh thu trên mỗi mét vuông sàn quá thấp

Theo báo cáo xếp hạng của Retail Asia về 10 nhà bán lẻ lớn nhất Việt Nam năm 2013, hệ thống Parkson (gồm 8 trung tâm tại Việt Nam) xếp thứ 2 về diện tích sàn bán lẻ với 160.300 m2 trong khi doanh thu chỉ đứng thứ 8, đạt 133 triệu USD.

Tính bình quân, mỗi m2 sàn bán lẻ thì Parkson chỉ mang về 832 USD/năm, tương đương gần 70 USD/tháng - thấp hơn rất nhiều so với các nhà bán lẻ khác và cao hơn không nhiều so với mặt bằng giá thuê mặt bằng bán lẻ nói chung. Chỉ riêng con số này cho thấy hệ thống Parkson ở Việt Nam không đạt hiệu quả kinh doanh cao.

Điều này phần nào phản ảnh hiệu quả không cao của nhiều trung tâm thương mại cao cấp. Vấn đề này cũng rất dễ nhận thấy sự khác biệt ở việc định vị đối tượng khách thuê của các công ty bán lẻ.

Tràng Tiền Plaza sau lần 2 đóng cửa cũng vừa trở lại vào tháng 12/2014 với nhiều mặt hàng giá rẻ hơn. Theo CBRE, lần mở cửa này Tràng Tiền Plaza đã thay đổi cơ cấu khách thuê khi có thêm nhiều gian hàng ẩm thực, ăn uống, mặt hàng phù hợp với nhu cầu người HN hơn.

Doanh thu èo uột trong khi đó giá thuê mặt bằng bán lẻ ở các TTTM cao cấp lại cao ngất ngưởng. Theo báo cáo mới nhất của CBRE, giá thuê mặt bằng bán lẻ năm 2014 dù giảm bình quân tới 15,5% tại khu vực trung tâm và 10,4% tại khu vực ngoài trung tâm so với năm 2013, nhưng vẫn khá cao bình quân khoảng 85 USD/m2/tháng ở khu trung tâm, và khoảng 60 USD/m2/tháng đối với các TTTM tổng hợp, khu sảnh bán lẻ và TTTM dao động từ 30 – 50 USD/m2/tháng ở ngoài trung tâm.

Ông Richard Leech, Giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng khu vực phía Tây, các dự án bán lẻ ở những khu vực này hình thành không phải là để thu hút khách hàng đến từ các khu vực khác của Thủ đô mà chỉ để dành cho cư dân của dự án đó. Vì thế, Ở các dự án ở phía Tây nếu định hướng đúng cơ cấu khách hàng và đối tượng khách thuê mà họ đưa ra được khi bắt đầu phát triển dự án thì có khả năng lấp đầy tốt và hoạt động ổn định.

>>>Parkson Keangnam đóng cửa do thua lỗ?

Kiều Thuật