Thời sốt đất: Người bán giữ giá cao nhưng không có người mua

Tháng 2/2021, chị Ngọc xuống tiền vào lô đất dự án tại Bắc Giang với giá 2,1 tỷ đồng. Chị Ngọc sử dụng 50% vốn ngân hàng vào 50% vốn tự có. Thừa nhận rằng trong khoảng thời gian vay vốn, chị Ngọc chịu áp lực trả nợ trong suốt khoảng thời gian vừa qua. Lần bùng dịch tháng 4/2021 ở Bắc Giang khiến thị trường nơi đây "đóng băng". Tiếp đến lại tới Hà Nội thực hiện giãn cách trong thời gian dài. Đó là giai đoạn mà chị Ngọc mong ngóng dịch bệnh được kiểm soát ổn định, có thể sớm đẩy hàng. Nhà đầu tư này kì vọng tỷ suất lợi nhuận thu được khoảng 20-50%.

Tuy nhiên, dù dịch bệnh được kiểm soát từ thời điểm tháng 10/2021, đến nay, lô đất mà chị Ngọc mua vẫn án binh bất động. Chị Ngọc kể: "Vì lô đất nằm vị trí đẹp nên lượng khách hỏi không hề ít. Nhưng mức giá mà khách trả lại không như chị mong muốn". Theo đó, chị Ngọc muốn mức lời khoảng 30%, tức khoảng 600 triệu đồng. 

(Ảnh minh hoạ)

Lý giải điều này, chị cho rằng, do vay mượn ngân hàng nên chi phí làm thủ tục vay mượn, chuyển nhượng, và trả lãi mỗi tháng không hề nhỏ. Nếu trừ tất cả các chi phí, chị chỉ còn mức lãi khoảng 300 triệu đồng. Chị Ngọc tiết lộ, 600 triệu đồng là mức lời so với số vốn chị mua. Nhưng ở thời điểm nhà đầu tư này xuống tiền, đã được mua suất rẻ hơn so với mặt bằng chung thị trường 15%. Thế nên, chị Ngọc quyết định không hạ giá và giữ nguyên mức giá phát ra. 

Tương tự như chị Ngọc, anh Trần Khoa (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng đang chấp nhận chôn gần 3 tỷ vào lô đất vùng ven. 18 tháng trôi qua, anh Khoa vẫn chưa chốt được người mua. Tuy nhiên, anh chia sẻ, anh sẽ đợi cho tới khi nào tìm được người sẵn sàng chấp nhận mức giá đã đưa ra và quyết không cắt lỗ.

Tâm lý trái chiều, người bán giữ giá, nhưng không có người mua đang diễn ra thực tế trên thị trường. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

Ông Đính chia sẻ thêm rằng, nguồn cung đang rất khan hiếm, nắm được tình trạng này nhiều môi giới, đầu cơ cứ tiếp tục đẩy giá lên, nhưng nhiều chỗ đẩy giá quá cao sẽ không có người mua. 

Phân tích về thị trường địa ốc, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, bất động sản vẫn là kênh hút vốn trong bối cảnh lạm phát. Theo ông Phong, lạm phát tăng cao, không chỉ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi mà còn có giới doanh nghiệp cũng muốn đổ vốn vào bất động sản do e ngại giá sản xuất đầu vào tăng nhanh, nhưng giá bán không thể bù đắp cho lạm phát. Vị chuyên gia này lý giải, khi lạm phát tăng cao, đầu tư cho sản xuất, kinh doanh sẽ kém hấp dẫn hơn so với đầu cơ tài sản. Chính cuộc đua sở hữu bất động sản sẽ dẫn đến hiện tượng giá thị trường liên tục leo thang và các nguồn lực xã hội sẽ bị "chôn" hết vào đất. Đồng thời, thị trường bất động sản lúc này sẽ tích tụ nhiều rủi ro tiềm tàng. Nếu tham gia vào giai đoạn sớm, tức là mua từ đầu với giá thấp thì rủi ro thấp, nhưng càng mua về cuối thì giá cao, rủi ro sẽ cao.

Ông Phong cho hay, lạm phát và giá bất động sản di chuyển cùng hướng với nhau. Khi lạm phát tăng cao sẽ đẩy giá bất động sản lên theo. Nhưng giá quá cao thì tính thanh khoản sẽ kém. Trong quá khứ, lạm phát cao từng khiến giá bất động sản tăng cao và bị trì trệ. Người bán giữ giá cao, nhưng không có người mua.

Nói cách khác, lạm phát cao, giá bất động sản tăng, nhưng tính thanh khoản có thể không tăng tương ứng và làm xuất hiện nghịch lý: "Nhiều bất động sản, nhưng không có tiền". Khi đó, việc dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho nhà đầu tư và gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

"Thích ứng với trạng thái này, nhà đầu tư cần cân nhắc danh mục đầu tư, theo đó để đề phòng rủi ro, những nhà đầu tư có vốn mỏng nên đầu tư vào khu vực gần trung tâm, lợi nhuận ít hơn, nhưng dễ thanh khoản hơn và tập trung vào nhu cầu ở thực với phân khúc căn hộ mức giá trung bình, nhà ở giá rẻ hay đất nền ven đô, đất nền tỉnh, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở các thị trường đang phát triển với mức giá còn thấp, dư địa tăng trưởng còn cao", ông Phong đưa ra khuyến nghị.