Thu tất hay thu dần?

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đã đề ra nhiệm vụ cho việc sửa đổi Luật Đất đai: giới hạn thuê đất trả tiền một lần, cơ bản thuê đất trả tiền hàng năm. Cụ thể, Nghị quyết nêu: "Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước".

"Khai phá" nguồn lực đất đai

Với chủ trương trên, đa số các dự án sản xuất, kinh doanh sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm). Đây là chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của các loại đất sản xuất, kinh doanh: Đó là một tư liệu sản xuất quan trọng. Khi cho thuê đất, Nhà nước kỳ vọng doanh nghiệp sẽ bỏ vốn, tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội (gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm...).

Nếu các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ chấm dứt hiện tượng "ôm đất", "găm giữ đất" - hiện tượng đang diễn ra tràn lan. Tại các địa phương hiện nay có hiện tượng "quây tôn" các khu đất vàng tại trung tâm đô thị mà chủ đất sau khi được giao đất đã không có ý định đầu tư hoặc không có đủ năng lực đầu tư nên đã găm giữ đất để chờ tăng giá rồi chuyển nhượng, kiếm lời, hoặc chờ xin chuyển mục đích sang đất ở. Hiện tượng này khiến nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả và gây mất mỹ quan đô thị.

Nguyên nhân chủ yếu là do cơ quan nhà nước cho phép nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê. Luật Đất đai quy định doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải đầu tư công trình.

Trong khi đó, nếu phải thuê đất trả tiền hàng năm thì chủ đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản trên đất đi kèm quyền thuê đất khi đã đầu tư xây dựng hoàn thiện theo đúng quy hoạch, thiết kế. Như vậy, bản thân quyền sử dụng đối với thửa đất thuê trả tiền hàng năm không phải là tài sản đưa vào giao dịch mà doanh nghiệp phải đầu tư hoàn thiện công trình trên đất thì mới được bán/cho thuê công trình đó.

Sự sửa đổi trong dự thảo Luật Đất đai khiến người sử dụng đất phải sớm đầu tư xây dựng công trình để đưa đất vào sử dụng. Các doanh nghiệp khi không phải nộp "một cục" tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố "đầu cơ" bị giảm thiểu và thị trường sẽ hầu như chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực.

Trường hợp nào ngoại lệ

Nghị quyết 18 đã đề ra chủ trương hết sức đúng đắn là "Cơ bản thực hiện cho thuê đất trả tiền hằng năm"; tức là vẫn lường trước các trường hợp phải cho phép thuê đất trả tiền một lần.

Việc thiết kế các trường hợp mà người sử dụng đất được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần (các trường hợp còn lại mặc nhiên phải thuê đất trả tiền hàng năm) là một vấn đề quan trọng, được thảo luận nhiều xuyên suốt quá trình soạn thảo luật. Bản dự thảo mới nhất vào cuối tháng 9 giới hạn 3 nhóm trường hợp được thuê đất trả tiền một lần.

Nhóm 1 là các dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản...;Nhóm 2 là các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao... Nhóm 3 là các công trình công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.

Trong số các trường hợp kể trên thì nhóm 3 là nhóm được thảo luận nhiều nhất. Phương án hiện nay chỉ cho phép trường hợp kinh doanh công trình công cộng, công trình phục vụ du lịch hoặc văn phòng được thuê đất trả tiền một lần. Các trường hợp này dường như "bỏ quên" một nhóm công trình quan trọng liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét dự án Luật Đất đai vào tháng 8, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã cho ý kiến: "Các dự án đầu tư mà sản phẩm gắn liền với quyền sử dụng đất không tách thửa được nhưng phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới đưa vào kinh doanh được thì phải cho phép thuê đất trả tiền một lần".

Như vậy, các dự án kinh doanh bất động sản không phải nhà ở, xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ (ví dụ các công trình shophouse liền kề được chia thành nhiều căn để bán cho nhiều chủ thể kinh doanh; các tòa condotel, officetel trên đất thương mại, dịch vụ) thì chủ đầu tư cần được cho thuê đất trả tiền một lần để tránh vướng mắc trong quá trình khai thác, vận hành.

Mặc dù Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đều cho phép người thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản gắn liền với đất khi thỏa mãn một số điều kiện nhưng việc xác định chủ thể nào phải nộp tiền thuê đất trong thời gian còn lại (sau khi bán tài sản) sẽ tiềm ẩn nhiều vướng mắc, tranh chấp.

Giả định luật quy định trường hợp bán từng phần diện tích công trình mà không đủ điều kiện tách thành thửa đất riêng biệt thì người bán tài sản phải tiếp tục nộp tiền thuê đất (không chuyển giao quyền thuê đất cho người mua) thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua tài sản.

Chẳng hạn với trường hợp chủ đầu tư xây dựng một công trình xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm, trong đó chia thành các phần công trình và bán cho nhiều chủ sở hữu; chủ đầu tư phải tiếp tục nộp tiền thuê đất. Trong quá trình nhóm người mua sử dụng, nếu chủ đầu tư bị thua lỗ, không có khả năng tiếp tục nộp tiền thuê đất hàng năm, thậm chí phải phá sản thì sẽ gây rủi ro rất lớn cho bên mua tài sản (cũng như cho ngân sách nhà nước).

Ngược lại, nếu luật quy định nhóm người mua tài sản phải kế thừa quyền, nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hàng năm thì sẽ tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp trong trường hợp có một/một số đồng sử dụng đất không nộp tiền thuê đất, dẫn đến quyền lợi những người còn lại bị ảnh hưởng, đồng thời khiến ngân sách nhà nước thất thu.

Như vậy, trường hợp này Nhà nước cần cho phép chủ đầu tư được thuê đất trả tiền một lần để đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra ổn định, bảo vệ quyền lợi cho bên mua tài sản cũng như cho ngân sách nhà nước.

Một cách tổng quan, hiện nay có sự đối lập giữa chủ trương (giảm thiểu thuê đất trả tiền một lần) và thực tiễn (một số trường hợp vẫn phải cho thuê đất trả tiền một lần). Để tháo gỡ, Luật Đất đai cần quy định về nguyên tắc cho phép các dự án kinh doanh bất động sản không phải nhà ở mà sản phẩm sẽ bán cho nhiều chủ thể (shophouse, condotel, officetel...) thì chủ đầu tư cần được cho thuê đất trả tiền một lần.

Đồng thời, luật cần phân quyền cho chính quyền địa phương quyết định triển khai các dự án bất động sản nêu trên. Nếu cho phép triển khai các dự án kinh doanh bất động sản thì địa phương phải cho thuê đất trả tiền một lần. Ngược lại, nếu cần ổn định thu ngân sách bằng việc cho thuê đất hàng năm thì chính quyền địa phương sẽ lựa chọn các loại hình dự án khác không có tính chất kinh doanh bất động sản (chỉ kinh doanh dịch vụ, không chuyển quyền sở hữu tài sản) gồm bệnh viện, trường học, khách sạn, trung tâm thương mại...

Phương thức này sẽ phân quyền (gắn liền với trách nhiệm) cho chính quyền địa phương trong giải quyết bài toán tổng thể về cân đối thu ngân sách cho mục tiêu phát triển bền vững.