Thuế bất động sản, không thể chậm hơn

Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết 18) do Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành đã nhấn mạnh rằng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, quyền sử dụng đất không phải quyền sở hữu và người có nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế cao.

Điều tiết giá, hạn chế đầu cơ

Ngày 21/7, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh lại rằng chính sách đất đai phải bám sát vào thực tiễn. Trong đó, yêu cầu cấp thiết đặt ra là phải tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, kịp thời tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, nâng cao năng lực cạnh tranh, sử dụng hiệu quả đất đai, tạo nguồn lực và động lực mới. "Đất đai là một hằng số nhưng người càng ngày càng đông hơn, do đó bài toán đặt ra là quản lý, sử dụng cho hợp lý, hiệu quả nhất"- Thủ tướng nói đồng thời yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế với việc sử dụng bất động sản (BĐS), hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS để hạn chế tình trạng mua đi, bán lại nhiều lần, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ và chống thất thoát nguồn thu của nhà nước.

Nội dung đánh thuế cao đối với những người có nhiều nhà đất trong bối cảnh giá đất tăng nóng trong nhiều năm trở lại đây được nhiều người quan tâm. Theo nhìn nhận của giới chuyên gia, khi đánh thuế cao đối với người có nhiều nhà đất, sẽ hạn chế việc dòng tiền đổ quá nhiều vào BĐS, thúc đẩy việc đầu tư vốn cho sản xuất kinh doanh, hạ nhiệt các cơn sốt đất, đưa giá nhà ở về mức hợp lý và người dân lao động có thể có chỗ ở.

GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân, hiện nay có tình trạng mua BĐS xong để chờ tăng giá. Việc tăng giá BĐS ở đây không phải là do tăng giá BĐS công trình mà tăng giá chủ yếu do yếu tố cấu thành đất đai trong BĐS đó. Đương nhiên, việc thay đổi vị thế, vị trí… thì làm giá BĐS tăng.

Ông Cường phân tích rằng, trong Luật Đất đai, nếu thực hiện được việc điều tiết giá trị tăng lên của đất đai thì sẽ hạn chế được việc đầu cơ BĐS. Mong rằng thời gian tới đây, sẽ sử dụng các chính sách thuế trong việc điều tiết tăng giá đất đai. "Đánh thuế cao giữa việc chênh lệch giá giữa mua và bán theo thời gian, đánh thuế theo mức chiếm hữu BĐS (chiếm hữu càng lớn giá trị càng cao thì mức thuế càng cao), như vậy sẽ hạn chế được việc đầu cơ".

Không ít dự án dang dở, bỏ hoang gây lãng phí lớn nguồn lực đất đai.

Thu thuế từ đất ở Việt Nam còn thấp

Theo nhìn nhận từ giới chuyên gia tỉ lệ thu ngân sách từ đất đai tăng nhanh trong những năm qua, nhưng nếu so với nhiều nước thì tỉ lệ thu ngân sách từ đất đai của Việt Nam vẫn rất thấp. Chẳng hạn tại Anh, tỉ lệ thu từ đất đai chiếm tới 90% thu ngân sách hằng năm của các địa phương. Nhưng các nước thu ngân sách từ đất đai chủ yếu từ thuế tài sản với nhà đất. Còn thu từ đất tại các địa phương ở Việt Nam thời gian qua chủ yếu là thu từ việc giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Số liệu được giới chuyên gia cung cấp cho thấy giai đoạn 2014-2020, tổng thu từ đất ở Việt Nam đạt 29% tổng thu ngân sách địa phương. Nếu tính riêng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (tức thuế BĐS), Việt Nam thuộc nhóm các nước lạc hậu, kể cả trong khu vực ASEAN. Thu từ thuế này, Việt Nam chỉ đạt 0,034% GDP, trong khi Indonesia đạt 0,42%, Thái Lan đạt 0,25% và Philippines đạt 0,84% (nhóm nước trung bình thuộc khối ASEAN).

Tại Singapore kể từ năm 2013, chủ sở hữu BĐS thứ hai chịu thuế 7% giá mua nhà, 10% với BĐS thứ ba. Tại Thái Lan, Luật Thuế đất và công trình trên đất đánh thuế tài sản theo lũy tiến của diện tích đất. Thuế lũy tiến tính theo giá trị thẩm định tài sản và có phân loại theo mục đích sử dụng của tài sản.

Còn tại Hàn Quốc, việc áp dụng mức thuế lại được chia theo dòng sản phẩm BĐS. Chẳng hạn như đánh thuế 0,15%-0,5% đối với nhà riêng, 0,25% đối với nhà chung cư, 4% đối với biệt thự…

Giới chuyên gia khẳng định hiện nay thuế liên quan đến nhà đất ở Việt Nam hiện quá thấp, chỉ 0,03%. Do vậy cần phải đánh thuế mạnh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao, đồng thời tăng thuế đất lên một mức độ nhất định. Đây được coi là giải pháp "đặc trị" sốt đất và bình ổn giá nhà. Trong đó có việc sử dụng hiệu quả công cụ thuế và ban hành thuế BĐS.

Sớm cải cách thuế bất động sản

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, chúng ta muốn đến được đích là nước công nghiệp vào năm 2030 và nước phát triển vào năm 2045 thì phải chuyển động ngay từ bây giờ nhiều cải cách quan trọng, trong đó có cải cách thuế BĐS. Hệ thống thuế đối với BĐS hợp lý sẽ tạo ra nguồn thu bền vững. Thu từ giao đất, cho thuê đất là nguồn thu không bền vững. Nguồn thu này sẽ dần mất đi và hết khi công nghiệp hóa, đô thị hóa đến một giai đoạn nhất định.

"Hiện nay có thực trạng giới đầu cơ khi mua đất về không làm gì cả, không phát triển kinh tế nhưng vẫn đẩy giá, dẫn đến gây lãng phí tài nguyên, đặc biệt gây ra khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà thực. Vì vậy, Việt Nam cần công cụ như đánh thuế để ngăn chặn hành vi kinh doanh trên"- ông Võ nói.

Thực tế cho thấy, hiện trạng nhà đầu tư mua nhà để không chờ tăng giá khá phổ biến. Nếu điểm mua sai, và khi việc bán hàng cũng không dễ, nhiều căn nhà bị bỏ hoang. Đơn cử trên mặt đường Lê Trọng Tấn kéo dài (xã An Khánh, Hoài Đức), cách Đại lộ Thăng Long chỉ vài trăm mét, khu đô thị Thiên Đường Bảo Sơn tồn tại hàng trăm căn biệt thự to nhỏ bỏ hoang. Bên cạnh đó là khu đô thị Nam An Khánh có quy mô 288,8 ha, do CTCP Đầu tư phát triển đô thị & KCN Sông Đà (Sudico) làm chủ đầu tư. Khu biệt thự thấp tầng được xây thô xong từ lâu nhưng đến nay mới chỉ có lác đác gần chục căn được chủ nhân hoàn thiện để vào ở.

Ở một số khu vực khác như khu đô thị Vân Canh (huyện Hoài Đức), khu đô thị Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm), khu đô thị Ledico (Trạm Trôi, huyện Hoài Đức) cũng trong tình trạng tương tự khi hàng loạt căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang cả chục năm nay mà không người tới ở…

Thông tin từ Bộ Tài chính cho biết cơ quan này đang đề nghị các bộ, ngành, địa phương và các tổ chức có liên quan tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện các luật thuế, trong đó có các chính sách thuế liên quan đến BĐS. Trên cơ sở tổng hợp vướng mắc, bất cập của các bộ, ngành, địa phương trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan BĐS và tổng hợp nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, Bộ Tài chính sẽ đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến BĐS, báo cáo cấp có thẩm quyền, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến tài sản và đặt trong tổng thể cải cách hệ thống chính sách thuế giai đoạn 2021-2030.

PGS.TS ĐINH TRỌNG THỊNH (HỌC VIỆN TÀI CHÍNH):

Đánh thuế ngôi nhà thứ hai cần đảm bảo công bằng, hợp lý

Nguyên tắc thuế BĐS là loại thuế đánh trên tài sản, như vậy phải rà soát lại hiện tại có những khoản thuế nào cũng đang đánh trên tài sản như thuế chuyển nhượng nhà đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp...

Khi xây dựng cách thức tính thuế, cơ quan quản lý phải có quy định cụ thể. Ví dụ: Một người có 2 ngôi nhà diện tích khác nhau, 30 m2 và 60 m2 thì đánh thuế nhà nào, căn cứ nào để xác định đâu là ngôi nhà thứ 2. Chưa kể việc so sánh với người khác cũng sở hữu 2 ngôi nhà nhưng khác diện tích. Vì vậy, việc đánh thuế ngôi nhà thứ 2 phải đảm bảo công bằng, hợp lý.

ÔNG LÊ HOÀNG CHÂU (CHỦ TỊCH HIỆP HỘI BĐS TP HỒ CHÍ MINH):

Tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Hiện nay người sở hữu nhà tại Việt Nam chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất. Mức nộp thuế này quá thấp, gần như không đáng kể và không đủ sức điều tiết thị trường. Việc đánh thuế từ căn nhà thứ hai trở đi sẽ góp phần giúp thị trường BĐS phát triển bền vững, phòng chống đầu cơ và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

T.Hằng (ghi)