Thuê nhà rồi cho thuê lại: 3 “bẫy huyệt" với những nhà đầu tư chân ướt chân ráo vào thị trường

Chia sẻ về câu chuyện đi thuê BĐS rồi khai thác cho thuê lại, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kì cựu – cố vấn cho thuê BĐS tại Tp.HCM đã chỉ ra những câu chuyện đầu tư và "điểm huyệt" rủi ro của hình thức này.

Ông Kiên chia sẻ 3 câu chuyện trong số các trường hợp đầu tư thuê rồi cho thuê không như dự tính ban đầu.

Câu chuyện 1: Chị A thuê 1 căn nhà 17 phòng tại Q.10, Tp.HCM với giá 60 triệu/tháng, đầu tư vào thêm 400 triệu cải tạo sửa chữa và trang bị nội thất. Chị nhẩm tính mỗi phòng cho thuê được 5,5 triệu đồng, tổng thu về 93 triệu, tự bỏ công làm hết tất cả việc quản lý thì lãi mỗi tháng 33 triệu.

Tuy nhiên, thực tế đi vào khai thác, mỗi tháng chị tốn hơn 5 triệu chi phí cố định (bảo trì thang máy, bảo trì máy lạnh, sửa chữa lặt vặt, vệ sinh dọn dẹp, internet, rác, quan hệ địa phương,...), chưa kể chi phí quảng cáo môi giới cho thuê phòng tốn hơn nửa tháng tiền phòng, phòng thì lúc nào cũng trống thường trực 2-3 phòng.

Cuối cùng, thực tế chị chỉ thu về được tầm 80 triệu một tháng, trừ chi phí quản lý vận hành hành, môi giới cho thuê, tiền thuê nhà, chị chỉ còn 10 - 14 triệu đồng/tháng. Khấu hao thêm 6,7 triệu/tháng chi phí 400 triệu đầu tư ban đầu (hợp đồng thuê 5 năm), chính xác chị chỉ còn kiếm được 4 – 8 triệu/tháng.

Câu chuyện 2: Trường hợp anh C, một bạn môi giới mới chập chững bước chân vào làm nhà cho thuê.

Sau thời gian tiếp xúc với nhiều nhà đầu tư làm nghề nhà cho thuê, anh C thấy "ngon ăn" và muốn trực tiếp đầu tư làm. Anh thuê một căn nhà ở quận 9 gần trường đại học để làm ký túc xá với bài toán khá đơn giản: Thuê nhà 18 triệu/tháng, đầu tư vào 350 triệu, khai thác 62 giường ký túc xá với giá cho thuê 1,4 - 1,45 triệu đồng/tháng, doanh thu 85 triệu, trừ đi chi phí quản lý vận hành khoảng 20 - 25 triệu đồng và tiền thuê nhà 18 triệu, còn lãi ròng 40 triệu.

Với tính toán, anh C tự tin chỉ cần kinh doanh 9 tháng là thu hồi vốn, và sẵn sàng thuê nhà chỉ với thời gian 3 năm. Chưa hết, C còn chấp nhận mỗi năm tăng 10% tiền thuê nhà theo đề nghị của chủ nhà.

Thực tế đi vào khai thác, với hàng loạt các sai lầm trong đầu tư, trong suốt 1 năm khai thác C chỉ cho thuê được 14 - 24 giường, đạt doanh thu 20-32 triệu/tháng, trừ đi chi phí quản lý vận hành (bao gồm phần tiền điện máy lạnh cực lớn) và tiền thuê nhà, hàng tháng C lỗ đều 10 - 20 triệu đồng. Chưa kể, số tiền đầu tư ban đầu 350 triệu giờ chỉ hy vọng kiếm người sang lại để gỡ lại 1/3.

Câu chuyện 3: Anh Biên, một tay ngang đi thuê sỉ để cho thuê lẻ. Theo nhà đầu tư này, chỉ 500 triệu đồng sang lại nhà nguyên căn, hàng tháng chỉ cần trả giá thuê 100 triệu đồng sẽ có 20 phòng căn hộ dịch vụ, mỗi căn khai thác được 8 triệu đồng một tháng.

Cho đây là "món hời", anh Biên nhẩm tính, nếu sang nhượng lại suất đầu tư nhà nguyên căn kia, doanh thu tổng khoảng 160 triệu đồng một tháng, trừ đi 100 triệu đồng tiền thuê và 20 triệu chi phí quản lý vận hành cũng còn lời ngay 40 triệu đồng. Như vậy, chỉ một năm anh thu hồi 500 triệu tiền sửa sang dự án này, từ năm thứ hai sẽ có lãi.

Song bài toán lý thuyết không như anh nghĩ. Khi đi vào vận hành, anh Biên nhận ra, cả căn nhà chỉ có 6 phòng diện tích rộng 40 m2 có thể cho thuê được giá 8 triệu (là các phòng mà bên sang lại và môi giới đưa anh vào xem). Còn lại, 14 phòng 25 m2 chỉ cho thuê được dưới 6 triệu đồng. Doanh thu tối đa chỉ 125 triệu thay vì 160 triệu đồng như anh đang nghĩ. Nhưng tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt trên dưới 80% nên doanh thu thực tế chỉ đạt 95-100 triệu đồng.

Vì vẫn phải trả phí quản lý, vận hành hàng tháng cộng thêm chi phí môi giới, quảng cáo cho thuê phòng nên anh Biên bị lỗ thêm chục triệu đồng mỗi tháng. Đáng nói là 500 triệu chi phí đầu tư sang lại ban đầu xem như không có cơ hội thu hồi. Sau hai năm, suất đầu tư này ngốn của anh Biên gần 800 triệu đồng, không có đồng lãi nào.

3 "bẫy huyệt" của mô hình thuê rồi cho thuê lại

Theo ông Lê Quốc Kiên, mô hình "Thuê sỉ nhà nguyên căn - Cho thuê lẻ lại" sẽ có các bài học thương đau tiền tỷ nếu vấp phải những lỗi này:

Thứ nhất, tranh nhau thuê giá cao để lấy nhà bằng được: Theo ông Kiên, đây là một cái bẫy phổ biến với các nhà đầu tư mới chân ướt chân ráo vào thị trường. Với công thức bỏ giá thuê cao hơn thị trường để giành quyền khai thác, đây là bước đi sai ngay từ đầu.

Thứ hai, không phân biệt được đâu là "doanh thu thật", "lợi nhuận thu nhập thật": Ông Kiên cho rằng, trường hợp này người đi thuê hay bị chi phối bởi các thông tin "thái quá" từ bên cho thuê và môi giới BĐS.

Doanh thu được xác định bởi nhiều yếu tố. Thứ nhất là giá cho thuê khả thi tại khu vực do chính mình khảo sát tìm hiểu (không phải giá do bên cho thuê nhà hay môi giới nói). Thứ hai là số lượng chính xác từng loại phòng (không phải giá một phòng cao nhất rồi nhân tổng số lượng phòng như chủ nhà hay môi giới báo). Thứ ba là khả năng lấp đầy của từng phân khúc (thường dao động 60-95%). Không thể lấy doanh thu tối đa khi đầy phòng 100% để tính phương án kinh doanh cho mọi phân khúc.

Theo ông Kiên, trên thị trường đầu tư nhà nguyên căn cho thuê, các tin đăng quảng cáo dễ gây hiểu nhầm về doanh thu thật. Chẳng hạn như tin rao nêu ra các con số lý tưởng: cho thuê nhà nguyên căn có 10 phòng, mỗi phòng cho thuê được 5 triệu đồng, doanh thu 50 triệu đồng một tháng. Nhưng đây là cái bẫy doanh thu ảo, vì trên thực tế giá thuê từng phòng có thể không bằng nhau do diện tích, cách bố trí từ hiện trạng nhà phố khác với dãy trọ xây để cho thuê và tỷ lệ lấp đầy không phải lúc nào cũng đạt 100%.

Chi phí quản lý vận hành là phần thường đa số mọi người hay quên tính vào phương án kinh doanh, nên hay nhầm lẫn doanh thu = lợi nhuận thu về. Các hạng mục phổ biến của chi phí vận hành: quảng cáo kiếm khách (tự bỏ tiền bỏ công quảng cáo kiếm khách, kênh môi giới, kênh booking,...), chi phí quản lý khách thuê, chi phí sửa chữa bảo trì, dọn dẹp vệ sinh, bảo hiểm nhà, quản lý khai báo tạm trú,... Ngoài ra, chi phí điện - nước khu sinh hoạt chung (máy bơm, máy giặt, thiết bị điện khu vực sinh hoạt chung) và chi phí tái đầu tư thiết bị (máy lạnh, tủ lạnh, máy bơm, camera, wifi, nội thất) cũng không nhỏ. Bên cạnh đó, còn có chi phí hành chính và thuế kinh doanh.

Một chi phí quan trọng nhất mà đa số đều quên là chi phí khấu hao đầu tư ban đầu. Ví dụ như trường hợp của nhà đầu tư A ở trên, nếu "quên" chi phí khấu hao thì lợi nhuận là 10 – 14 triệu/tháng, nhưng chỉ cần "nhớ" còn có chi phí này thì chỉ còn kiếm được 4 – 8 triệu đồng/tháng.

"Chỉ cần tính sai một loại chi phí và tỷ lệ khai thác bị trống trên 15%, suất đầu tư "thuê sỉ nhà nguyên căn để cho thuê lẻ" coi như không còn lợi nhuận, trống trên 25% chắc chắn âm vốn", ông Kiên cho hay.

Thứ ba, chủ nhà neo giá cao để các bên đi thuê tự sang đi sang lại cho nhau

Ông Lê Quốc Kiên phân tích, chủ nhà khi cho thuê nguyên căn thường là chỉ ký hợp đồng thuê tối thiểu 3 năm, trung bình 5 năm trở lên. Một khi "bên thuê sỉ" kinh doanh thua lỗ, họ sẽ tự phải tìm người thuê sau sang lại với rất nhiều chiêu trò làm tăng doanh thu – thu nhập ảo để tìm cách gỡ lại "càng nhiều vốn đã bỏ ra càng tốt".

Trong chu kỳ thua lỗ này, giá của người thuê trước sẽ được chủ nhà lấy làm tham chiếu tiếp cho người thuê sau. Ví dụ như trường hợp nhà đầu tư C ở trên, hiện khi anh tìm khách sang lại thì chủ nhà yêu cầu anh phải kiếm bên thuê lại chấp nhận thực hiện tiếp các điệu kiện đã kí hợp đồng với anh, nếu không xem như anh mất hơn 80% phần chi phí đã đầu tư ban đầu vì không sang lại được cho ai.