Tiền sử dụng đất: Tính sao cho đúng và đủ

Tại tọa đàm "Định giá đất: Đúng và đủ" do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 14-6, các chuyên gia cho rằng việc định giá cần thống nhất từ cách tính, sửa Nghị định để sớm gỡ vướng để Nhà nước có nguồn thu lớn mà doanh nghiệp, người dân cũng sẽ được lợi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ước tính hiện vẫn còn hơn 58.000 sổ hồng chưa được cấp cho người mua nhà. Vì vậy 5% số tiền còn lại của hợp đồng chủ đầu tư chưa được thu và sản phẩm không thể giao dịch trên thị trường, dẫn tới phát sinh giao dịch ngầm.

Theo ông Châu, từ năm 2005 đến nay, tỉ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất, trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất, chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Con số này có thể lên đến 15% - 16% trong những năm trước đây. Đây là con số rất lớn. 

Chỉ riêng năm 2023, biến động đất đai tại TP HCM là hơn 300.000 trường hợp. Biến động càng lớn chứng tỏ kinh tế càng phục hồi. Hiện TP HCM có hơn 1,8 triệu thửa đất, tỉ lệ cấp sổ đỏ lên đến 99,3% (cao hơn tỉ lệ chung của cả nước). Chỉ còn 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ. Trường hợp định giá đúng, đủ và công bằng, không tận thu thì khả năng kích thích kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước rất lớn.

Theo ông Châu, trong 6 nhóm nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng của các dự án còn vướng thì dẫn đầu do việc định giá đất. Các tiêu chí để thực hiện định giá đất trong các Nghị định 44/2014 của Chính phủ bị vướng, chủ yếu là phương pháp tính thặng dư, dẫn đến việc cán bộ viên chức liên quan vướng vào lao lý; doanh nghiệp cũng bị vướng. Trong khi doanh nghiệp đều muốn quy định phải dễ hiểu, dễ làm.

Còn Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 chưa chỉnh sửa những vấn đề then chốt về định giá đất mà HoREA đã góp ý.

Thủ tướng Chính phủ đã đưa ra hạn cuối là ngày 16-6 này tất cả các bộ ngành trình các nghị định cho Chính phủ xem xét trước khi thông qua; nỗ lực đến 28-6 để ký các nghị định, để cùng có hiệu lực với các Luật Đất đai (dự kiến ngày 1-8) đưa vào sớm thực hiện.

TS Trần Du Lịch cho rằng giá đất theo Việt Nam là giá của quyền sử dụng đất (QSDĐ). Trong khi đó, giá thì bao giờ cũng phải là sản phẩm của thị trường chứ không phải là sản phẩm của Nhà nước. Cơ chế không thị trường thì không thể gọi là định giá. 

Theo ông, trên thế giới có 5 phương pháp định giá đất nhưng khác ở Việt Nam là các nước đưa phương pháp định giá để dùng vào mục đích thu thuế và định giá trong an ninh quốc phòng. Còn nước ta định giá để thu tiền sử dụng đất, vì vậy mà các dự án đều bị vướng. Bài toán này gỡ thế nào, hiện nay không chỉ TP HCM mà một số tỉnh miền Trung đều vướng. 

"Chúng tôi đã có đề xuất là Nhà nước cần nghĩ lâu dài, không cần thu tiền sử dụng đất mà đánh thuế tài sản sẽ nhẹ cho doanh nghiệp. Khi đó, người mua không dám đầu cơ, nếu có phải đóng thuế. Hiện nay, tiền sử dụng đất chiếm 13% tổng thu ngân sách nội địa là rất nhiều"- TS Trần Du lịch nhấn mạnh.

Theo TS Trần Du Lịch, cũng vì nguồn thu mà một số địa phương phát triển vô tội vạ, làm bỏ hoang nhà, đất, từ đó làm nguồn lực suy yếu. "Tôi đề nghị trong nhiều phương pháp nên đề nghị gỡ phương pháp tính thặng dư. Đặc biệt, nếu Nhà nước chuyển cho doanh nghiệp việc tự chịu trách nhiệm kê khai, định giá, mỗi dự án kết toán trên chi phí… sau đó quyết toán phần chênh lệch ra thì sẽ tính thuế. Khi đó doanh nghiệp thuê tư vấn thì họ cũng sẽ làm trung thực hơn, tự nâng cao trách nhiệm để hài hòa lợi ích cho Nhà nước thì mọi việc sẽ thông sớm" - ông Lịch nói.