Tiếp tục xuất hiện "cơn sốt" nhà đất mới tại TP.HCM?

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) cho biết, trong tầm nhìn một thập niên, thậm chí ngắn hơn, dự án giải tỏa nghĩa trang Bình Hưng Hòa có thể mang lại nhiều thay đổi quan trọng cho khu Tây TP HCM. Nếu việc di dời diễn ra đúng như kế hoạch có thể biến nơi đây thành khu đất vàng quy mô lớn hiếm có còn sót lại của Sài Gòn trong 10 năm tới.

Cũng theo ông Nghĩa, theo quy hoạch, Dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa được duyệt quy mô 44ha, trong đó 24ha quy hoạch thành công viên cây xanh, khoảng 20ha còn lại là khu nhà ở cao tầng, phức hợp và thương mại dịch vụ.

Nhìn tổng thể, quy mô này đáng mơ ước đối với các nhà phát triển đô thị về độ hài hòa giữa không gian sống và không gian tự nhiên. Đặc biệt trong bối cảnh TP HCM còn thiếu mảng xanh thì công viên là "lá phổi" lọc không khí không chỉ của quận Bình Tân mà còn của cả khu Tây và cả đô thị trên 10 triệu dân. Mô hình khu dân cư mới kèm theo đó là quỹ đất lớn phủ xanh bởi công viên đang khan hiếm dần tại TP HCM. Do đó, dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa nếu giữ đúng quy hoạch có thể xứng tầm là khu đất vàng còn sót lại của Sài Gòn.

Theo báo cáo của UBND quận Bình Tân, dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ cải tạo môi trường sống cho khoảng hơn 300.000 dân. Độ phủ bao gồm các phường Bình Hưng Hòa, Bình Hưng Hòa A quận Bình Tân và phường Tân Quý, Sơn Kỳ, Phú Thọ Hòa quận Tân Phú. Tuy nhiên, số liệu cập nhật năm 2017 có thể lớn hơn con số 300.000 dân rất nhiều. Bởi lẽ, Bình Tân và phần tiếp giáp Tân Phú là "thủ phủ" của dân nhập cư trung lưu, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Ngay sau khi thông tin trên được thành phố công bố rộng rãi, khu vực Bình Hưng Hòa đã trở thành "điểm nóng" của giới cò đất. Qua khảo sát một số tuyền đường gần với nghĩa trang Bình Hưng Hòa như Bình Long, Tân Kỳ Tân Qúy, Gò Dầu, Kênh Nước Đen… thì chuyện mua bán nhà, đất bắt đầu có sự sôi động. Nhiều cò đất đã "lập chốt" bằng một cái bàn và vài ba cái ghế nhựa đặt ven đường để chào đón khách hàng. Trong đó, có từng nhóm môi giới đang giới thiệu những căn hộ thuộc một số dự án chung cư cao tầng xung quanh, số khác thì chào mời khách mua nền đất và nhà phố.

Một nhân viên môi giới tên Xuân Hương cho biết trong hơn 3 tháng qua, giá căn hộ The Garden nằm cách nghĩa trang khoảng vài trăm mét không hề có biến động, mặc dù dự án đã được bàn giao cho khách hàng dọn về ở. "Nhiều khách hàng còn rất ái ngại khi muốn chuyển về đây sinh sống do gần nghĩa trang, nhiều người khác cũng đã ký gửi căn hộ cho sàn môi giới bán lại nhưng giờ đều hủy hợp đồng vì chờ giá nhà có khả năng sẽ lên cao trong vài tháng tới", nhân viên này nói thêm.

Tuy nhiên, những ngày gần đây giá căn hộ ở đây đã có sự nhích lên do "ăn theo" thông tin nghĩa trang sắp được chuyển đổi quy hoạch thành khu đô thị.

Tương tự, tại chung cư GamudaLand thuộc khu đô thị Celadon City nằm giáp ranh với nghĩa trang Bình Hưng Hòa, cũng qua tìm hiểu nhiều người dân đã tháo biển rao bán nhà để chờ cho giá tăng tốt hơn. Một cò đất cho biết, nếu so với thời điểm đầu năm 2017, giá căn hộ ở đây khoảng 20-35 triệu/m2, nhưng hơn một tuần nay giá đã tăng lên nhẹ khoảng 2-5 triệu đồng/m2.

Đối với đất nền, một số cò đất cho rằng do tâm lý sống ngay nghĩa trang vẫn còn khá nặng nề nên việc mua bán tại đây diễn ra khá lặng lẽ. Trong những ngày gần đây, do nắm bắt thông tin quy hoạch nhanh nhạy, các công ty môi giới nhà đất đã tranh thủ đi "thu gom" nhà đất để chờ thời cơ đẩy ra thị trường.

"Nói gì thì nói, dù chậm hay sớm thì nghĩa trang này cũng sẽ được giải tỏa trắng để biến nó thành khu đô thị cao cấp, do vậy đây là thời điểm thích hợp nhất để mua nhà đất khu vực này", ông Ngọc Hùng - Phó Tổng giám đốc công ty Alo Land (Tân Phú) cho biết.

Theo tiết lộ của ông Hùng, giá đất ở đây hiện nay không có giá dưới hai tỷ đồng. Chẳng hạn, một lô đất có diện tích 5x25m2 nằm ngay cổng vào khu nghĩa trang đang được chào giá 3,7 tỷ đồng, nhưng dự báo đến cuối năm có khả năng lên thành 4-5 tỷ đồng hoặc hơn một khi toàn bộ mộ phần được di dời hết.

Chuyên gia về thị trường bất động sản Phan Công Chánh cho biết, hiện tượng giá nhà đất quanh Bình Hưng Hòa tăng theo các thông tin quy hoạch là điều dễ hiểu. Hiện tượng này không phải ăn theo cơn sốt giá đất trong thời gian vừa qua mà phản ánh sự kỳ vọng của những chủ đất tại khu vực này đối với những thông tin tích cực vừa được công bố. Tuy nhiên, để biết giá nhà đất có phù hợp hay không, nhà đầu tư bất động sản cá nhân cần phân biệt giữa “giá rao” và “giá giao dịch”.

Theo đó, giữa 2 giá này luôn có khoảng chênh nhất định. Giá rao thường phản ánh kỳ vọng của bên bán khi có những thông tin có lợi. Nhưng giá giao dịch mới chính là mức giá thị trường chấp nhận. “Hiện tượng tăng giá đột biến thường chỉ ghi nhận ở giá rao, do đó tôi khuyên mọi người nên bình tĩnh chờ có giao dịch thực để xác định đúng mức giá thị trường tại khu vực này”, ông Chánh phân tích.

Ông cũng cảnh báo đây là thời điểm nhạy cảm của thị trường bất động sản TP.HCM sau cơn sốt đất vừa rồi. Các thông tin được công bố cho dù có chủ đích hay không cũng sẽ được thị trường phản ứng rất nhanh và rất nhạy. Cần thời gian để thị trường hấp thụ thông tin và như đã nói, phải nhìn vào các giao dịch có thật mới biết đâu là sốt thật, đâu là sốt ảo.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cũng đưa ra cảnh báo sẽ xuất hiện tình trạng gom đất khá lớn ở đây, không khác gì tình trạng đang diễn ra khá sôi động tại Cần Giờ thời gian vừa qua. Do đó, trong ít nhất 1 năm tới khu vực này sẽ diễn ra hoạt động mua bán khá sôi nổi, trong đó việc giới cò đất làm giá cũng là điều khó tránh khỏi.