Tín dụng bất động sản nhìn từ khung giá đất mới

Giá đất mới và những tác động nhiều chiều

Trao đổi với Thời báo Ngân hàng, TS. Châu Đình Linh, Giảng viên Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh cho rằng, mặc dù đến nay việc ban hành chính thức bảng giá đất mới tại TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa được thực hiện, do các sở, ngành tại địa phương cần tham vấn các tổ chức thẩm định giá đất và hoàn thiện báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất mới.

Tuy nhiên, về cơ bản, phương án giá đất mới tại TP. Hồ Chí Minh áp dụng từ 1/8/2024 đến hết 2025 sẽ có sự điều chỉnh tăng tại nhiều địa bàn với mức tăng trung bình từ 2,5-10 lần so với hiện tại (tùy khu vực).

Việc tăng giá đất như kể trên, theo ông Linh, trước mắt sẽ khiến chi phí đầu tư tăng, gây áp lực trực tiếp đến khả năng tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, đồng thời làm tăng giá bán nhà đất, tăng gánh nặng thuế phí cho người dân khi giao dịch chuyển nhượng, mua bán bất động sản.

Riêng ở khía cạnh ngân hàng, tác động trực tiếp của việc áp dụng bảng giá đất mới là làm tăng giá trị tài sản thế chấp. Việc này ở chiều hướng tích cực sẽ khiến tài sản thế chấp là bất động sản được định giá cao hơn, giúp ngân hàng mở rộng hạn mức tín dụng và hỗ trợ người dân, doanh nghiệp tăng giá trị vốn vay, thúc đẩy nhu cầu tín dụng. Tuy nhiên, ở chiều tiêu cực, việc giá đất tăng cũng sẽ khiến rủi ro tín dụng cao hơn.

"Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn đình trệ, tổng cầu chưa khởi sắc, nếu mở rộng tín dụng mà các chính sách điều chỉnh về đất đai chưa ổn định, giá trị tài sản thế chấp có thể giảm trong dài hạn, ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng", ông Linh nhận định.

Đồng quan điểm, LS. Trần Văn Nhiên, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho rằng, khi TP. Hồ Chí Minh áp dụng bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến cả hoạt động cho vay và hoạt động xử lý nợ.

Cụ thể, ở góc độ cho vay, khi giá bất động sản tăng thì giá tham chiếu thẩm định giá tài sản bảo đảm cũng tăng theo, người vay sẽ có thể được giải ngân nhiều hơn trong khi giá trị cấp tín dụng tính trên giá trị tài sản bảo đảm không đổi.

"Vấn đề này khá hiển nhiên và dễ hiểu, nhưng trên thực tế lại không dễ dàng xử lý. Bởi trong khi chờ đợi bảng giá đất mới, các ngân hàng sẽ bị ùn ứ hàng loạt hồ sơ đăng ký biến động sang tên, bao gồm cả các hồ sơ vay vốn dùng chính tài sản bất động sản sẽ mua để thế chấp. Việc ngưng trệ, kéo dài các thủ tục sang tên cho người mua và hoàn thiện thủ tục thế chấp sẽ đẩy rủi ro về phía các ngân hàng", LS. Nhiên nhấn mạnh.

Ở góc độ xử lý nợ, theo ông Nhiên, khi giá tài sản bảo đảm là bất động sản tăng lên, các ngân hàng cũng có một số thuận lợi. Cụ thể, khi tính giá trị để xác định mức trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản nợ xấu sẽ thấp hơn so với trước kia. Vì giá trị tài sản tăng thì mức trích lập dự phòng rủi ro sẽ giảm, do phần tăng thêm của tài sản sẽ được trừ vào mức trích lập dự phòng rủi ro.

Tuy nhiên, khi giá trị bất động sản tăng lên theo bảng giá mới, tính thanh khoản của tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu cũng bị ảnh hưởng, vì người mua cần có nguồn lực tài chính tốt hơn hoặc cần phải sử dụng thêm đòn bẩy tài chính mới có thể mua tài sản bảo đảm các khoản nợ. Điều này ảnh hưởng đến quá trình xử lý nợ xấu, đấu giá thanh lý tài sản đảm bảo nợ xấu của các ngân hàng.

Thận trọng trong kiểm soát rủi ro

Theo TS. Châu Đình Linh, để hạn chế những tác động tiêu cực của việc giá đất tăng theo khung giá đất mới, trong thời gian tới khi tài trợ vốn cho các dự án và xử lý nợ xấu liên quan đến bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, các TCTD cần hết sức thận trọng trong quyết định và kiểm soát chặt chẽ các nguy cơ rủi ro. Trong đó, cần cập nhật đầy đủ bảng giá đất mới, nhất là ở các khu vực có giá đất tăng đột biến để có những biện pháp phòng ngừa rủi ro về khả năng trả nợ của khách hàng vay vốn, tránh phát sinh nợ xấu.

Ở góc độ quản lý chung, ông Linh cho rằng, các ngân hàng cần tiếp tục thắt chặt quản lý rủi ro tín dụng. Theo đó, trước khi cấp tín dụng cần thực hiện thẩm định giá trị tài sản thế chấp một cách cẩn thận và thực tế hơn, nhằm tránh tình trạng tài sản thế chấp bị định giá quá cao so với giá trị thực tế. Ngoài ra, cần giám sát chặt chẽ danh mục cho vay bất động sản, đặc biệt là ở các khu vực giá đất có biến động mạnh. Từ đó có kịp thời điều chỉnh chiến lược cho vay và quản lý rủi ro.

"Về kỹ thuật nghiệp vụ, các ngân hàng có thể xem xét gia tăng các biện pháp tái cơ cấu thời hạn trả nợ với các khoản vay để hỗ trợ các khách hàng gặp khó khăn do biến động giá đất hoặc giảm lãi suất cho các khoản vay này, giúp khách hàng duy trì khả năng thanh toán và giảm thiểu tỷ lệ nợ xấu", ông Linh khuyến nghị.

Tuy nhiên, ở góc độ thị trường, nhiều doanh nghiệp tư vấn bất động sản nhận định rằng, khi giá đất chuẩn bị biến động lớn sẽ xuất hiện tình trạng giới đầu cơ âm thầm "gom đất" ở các khu vực có giá tăng mạnh để kỳ vọng bán ra khi chính sách giá mới được ban hành và áp dụng. Vì thế, giai đoạn này là giai đoạn rất nhạy cảm, cả nhà đầu tư và các ngân hàng đều phải hết sức thận trọng "chọn mặt gửi vàng". Bởi tình trạng sốt ảo giá đất ở nội bộ từng khu vực có thể xảy ra. Nếu nhà đầu tư dùng quá nhiều vốn vay tín dụng để "gom hàng" hoặc các ngân hàng không chặt chẽ trong khâu định giá tài sản khi tài trợ vốn tín dụng thì có thể sẽ gặp rủi ro phát sinh nợ xấu trong các năm tới.