Tình trạng khan cung tại Tp.HCM lên đến “đỉnh điểm”, căn hộ 3 tỉ đồng xem là phân khúc nhà bình dân

Theo Savills Việt Nam, hiện nay tại Tp.HCM căn hộ dưới 3 tỉ đồng/căn được xem là phân khúc bình dân. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này chỉ chiếm chưa đầy 5% trong vòng 3 năm tới.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam phân tích, nguồn cung căn hộ mới dưới 3 tỉ đồng/căn đang ngày càng hạn chế tại Tp.HCM, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024. Giả định người mua nhà tích lũy trong 10 năm, có thể được hỗ trợ bằng thế chấp hoặc vốn chủ sở hữu thì mua được căn hộ 2 phòng ngủ có giá dưới 3 tỷ đồng/căn được xem là mức giá phải chăng trên thị trường căn hộ Tp.HCM ở thời điểm này.

Theo bà Giang, chính việc mặt bằng giá căn hộ biến động tăng suốt thời gian dài đã đưa giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Tp.HCM đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy, tính đến quý 2/2024.

Việc nguồn cung ít ỏi ở hiện tại và dự đoán còn rất hạn chế trong tương lai đã khiến sức cầu trở lại. Hầu hết các căn hộ giá vừa túi tiền tại Tp.HCM đều được bán khá tốt. Nhất là các dự án hoàn thiện chuẩn bị bước vào giai đoạn bàn giao có giá trên dưới 4 tỉ đồng/căn tại Tp.HCM.

Chẳng hạn, tại khu Tây Tp.HCM dự án Akari City giai đoạn 2 của Nam Long sắp bàn giao (quý 4/2024) đang nhận được sự quan tâm tích cực do có giá phải chăng (từ 3,8 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ). Đây cũng là nguồn cung hoàn thiện hiếm hoi của Tp.HCM ở thời điểm này. Chưa kể, chủ đầu tư đang triển khai chính sách bán hàng hấp dẫn, hỗ trợ người mua sở hữu chốn an cư vào ở ngay trong cuối năm nay. Cụ thể, khách mua căn hộ sẽ được ngân hàng cho vay hạn mức 70%, không lãi suất trong 18 tháng và ân hạn gốc 24 tháng. Với khách hàng không sử dụng chính sách vay sẽ được ưu đãi lên đến 700 triệu đồng.

Bà Giang Huỳnh cho rằng, dẫu sự lựa chọn ít do nguồn cung hạn chế nhưng nhìn chung sức cầu đang trở lại quỹ đạo phục hồi với lượng giao dịch tăng 655% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy niềm tin của thị trường tốt lên. Người mua hiểu rằng, nếu chờ đợi, mặt bằng giá sẽ tiếp tục đà đi lên.

Tại Tp.HCM trong quý 2 ghi nhận 2.288 căn được giao dịch thành công, chiếm 70% tổng lượng giao dịch bán trong nửa đầu năm nhờ lãi suất cho vay giảm, pháp lý sản phẩm rõ ràng và các chính sách bán hàng hiệu quả.

Cùng nhận định, đại diện DKRA Group chỉ ra, thanh khoản thị trường căn hộ ghi nhận một số điểm sáng nhất định trong các tháng đây. Lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường tăng mạnh 82% so với cùng kỳ năm 2023. Các giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM; từ 30 - 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương. Phần lớn rơi vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

Riêng tại Tp.HCM, theo DKRA Group nguồn cung mới tăng 12% trong quý 2 nhưng hầu hết đến từ dự án căn hộ hạng A, hạng sang thuộc khu Đông. Thậm chí giá căn hộ sơ cấp cao nhất ghi nhận tại Tp.HCM trong quý 2/2024 đạt gần 500 triệu đồng/m2. Trong khi nhà vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng. Sự vắng nóng này đã kéo dài hơn 3 năm nay, và dự báo sẽ tiếp tục gặp thách thức nguồn cung trong tương lai.

Cũng theo chuyên gia Savills, với việc thiếu hụt nhà giá phải chăng và ngưỡng giá ngày càng thay đổi thì khả năng chi trả sẽ là thách thức rất lớn đối  với thị trường căn hộ Tp.HCM.

Từ những con số trên cho thấy, sự khan cung căn hộ tại Tp.HCM đã lên đến “đỉnh điểm”. Hiện nay các dự án căn hộ giá quanh ngưỡng 3-4 tỉ đồng/căn được xem là mức giá phải chăng, phù hợp với nhu cầu số đông. Mức giá này sẽ tiếp tục bị thay đổi trong tương lai khi quỹ đất và nguồn cung dự án căn hộ ra thị trường Tp.HCM chưa có dấu hiệu cải thiện. Thậm chí, ở một số dự án, loại hình căn hộ diện tích khoảng 60m2, có giá 50 triệu đồng/m2, cấu thành khoảng 3 tỉ đồng/căn trở nên khó tìm trên thị trường sơ cấp.

Chia sẻ mới đây, một chuyên gia trong ngành nhấn mạnh, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ  chỉ có thể "hạ nhiệt" khi thị trường tập trung phát triển một phân khúc dành riêng cho đối tượng người có thu nhập trung bình. Còn ở hiện tại, nguồn cung phân khúc vừa túi tiền nhỏ giọt, pháp lý chưa được khơi thông hoàn toàn, Luật mới ra đời còn siết chặt các điều kiện đầu tư... càng khiến sản phẩm ra thị trường khó khăn hơn.

"Vì thế, không có gì là khó hiểu khi một số dự án căn hộ mở bán tại Tp.HCM, dù mặt bằng giá khá cao song vẫn hấp thụ được. Đơn giản, người mua không có nhiều sự lựa chọn. Thậm chí, một số người chỉ cần chần chừ "xuống tiền" là phải mua với giá cao hơn hẳn sau đó. Tắc nghẽn pháp lý và nguồn cung mới vẫn là thách thức đối với bất động sản Tp.HCM", vị này nhấn mạnh.