Toàn cảnh thị trường bất động sản Biên Hòa, Đồng Nai - Bài 2: Cung chưa đáp ứng cầu

Dân đông, dự án không phù hợp

Anh Lê Văn Tuấn, hiện làm kỹ sư tại một nhà máy sản xuất giày da của nước ngoài tại khu công nghiệp Amata TP. Biên Hòa kể, năm 2014 anh tốt nghiệp trường Đại học Bách khoa TP.HCM và quyết định về đây làm việc, hiện đã lập gia đình và sinh con, nên cũng muốn có cuộc sống ổn định. Mặc dù mức lương của anh Tuấn so với mặt bằng chung ở khu vực được xem là khá cao, thế nhưng anh vẫn chưa thể mua được nhà.

Bởi hiện tại ở Biên Hòa dự án bất động sản là không nhiều, chỉ năm 2019 tới nay xuất hiện các dự án đất nền, nhà phố nhưng lại nằm chủ yếu ở khu vực Quốc lộ 51 và giá không hề rẻ. Nếu mua nhà phố hiện hữu tại TP. Biên Hòa thì không đủ tiền. Chính vì vậy mà vợ chồng anh Tuấn chọn giải pháp gửi tiền tiết kiệm ngân hàng và chấp nhận ở nhà trọ.

Lý Hạo, một kỹ sư người Đài Loan 48 tuổi sang làm việc tại khu công nghiệp Biên Hòa đã 8 năm nay. Nói chuyện với PV Nhadautu.vn ông kể, lịch làm việc của ông tại nhà máy ở khu công nghiệp này bắt đầu từ 8 giờ sáng và kết thúc vào lúc 5 giờ chiều. Nhưng, hiện ông vẫn thuê một căn hộ chung cư ở quận 2, TP.HCM và hàng ngày lái xe đi đi về về giữa hai thành phố.

Mặc dù biết rất bất tiện khi phải di chuyển xa, nhưng ông Lý Hạo cho biết, trước đây cũng từng thuê một căn hộ tại TP. Biên Hòa nhưng cảm thấy không phù hợp, vì người dân sinh hoạt ồn ào, lại thiếu những tiện ích sống cần có như hồ bơi, đường dạo bộ…

"Thực tế, nhu cầu của những chuyên gia như chúng tôi sau giờ làm việc là một căn hộ yên tĩnh để nghỉ ngơi, có những tiện ích ngay trong khu căn hộ như hồ bơi, phòng tập thể dục thể thao, trung tâm mua sắm… Tuy nhiên, tại Biên Hòa hiện nay lại thiếu những khu nhà thế này", ông Lý Hạo nói.

Nhìn từ thực tế thị trường TP. Biên Hòa trong thời gian qua, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho biết, dòng sản phẩm chủ yếu đang phát triển tại đây là các dự án đất nền, nhà phố, có thể kể đến như: Bien Hoa New City, Aqua City, Long Hưng… Dòng sản phẩm chung cư hiện có là 4 dự án nhà ở xã hội. Còn từ những năm 2015 trở lại đây, TP. Biên Hòa vắng bóng dự án chung cư thương mại.

Bốn dự án nhà ở xã hội gồm: Chung cư phường Quang Vinh do CTCP Kinh doanh nhà Đồng Nai làm chủ đầu tư; dự án NOXH ở phường Bửu Long của CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai thực hiện; dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại phường Tam Hòa do CTCP Đầu tư và Phát triển đô thị Sơn An đầu tư; dự án NOXH ở phường Tam Hòa có chủ đầu tư là CTCP Đầu tư Phát triển Cường Thuận IDICO, với tổng số chỉ hơn 2.000 căn.

Cũng theo Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, Biên Hòa hiện có hơn 1,1 triệu người dân, hơn 400.000 lao động và khoảng 10.000 người là chuyên gia nước ngoài, đồng thời cũng là thành phố tiếp giáp 20 khu công nghiệp lớn của TP.HCM và Bình Dương - những nơi có hàng chục nghìn chuyên gia và người lao động sinh sống, làm việc, chính vì vậy, nhu cầu nhà ở tại Biên Hòa luôn ở mức rất cao.

Bên cạnh đó, tỉnh cũng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp để phát triển dự án hàng chục năm nay như Khu đô thị Waterfront tại xã Long Hưng, TP. Biên Hòa. Theo quy hoạch, dự án có tổng diện tích 366,7 ha, quy mô dân số khoảng 45.000 - 48.000 người, được kỳ vọng là khu đô thị mật độ cao gắn kết về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phù hợp với vai trò trung tâm trong tổng thể khu vực phát triển đô thị Long Hưng và vùng phụ cận. Tuy nhiên, sau nhiều năm dự án không được triển khai, các bên liên danh đường ai nấy đi và hiện quy mô dự án đã giảm đi một nửa, còn hơn 170ha. Thế nhưng tới nay, dự án này vẫn bất động…

Dự án ở thực thiếu

Đại diện một tập đoàn bất động sản cho rằng, việc phát triển bất động sản tại bất kỳ khu vực nào cũng phải tính toán và dựa trên nhu cầu ở thực của người dân khu vực đó. Ví dụ tại tỉnh Long An, các doanh nghiệp bất động sản không thể phát triển các dự án chung cư mà chỉ phát triển các dự án nhà phố bởi người dân và nhu cầu nhà ở tại đây chỉ ở mức nhà phố.

Hay tại huyện Long Thành của chính tỉnh Đồng Nai, ông Phúc cho rằng cũng chỉ phát triển các dự án đô thị với loại hình nhà phố, cao hơn là biệt thự liền kề bởi ở đây đất rộng, người thưa không thể phát triển các dự án chung cư được, vậy nên tại Long Thành không xuất hiện các dự án chung cư.

Tuy nhiên, với thị trường Biên Hòa, vị này lại cho rằng nơi đây phải xác định lại dòng sản phẩm phát triển cho phù hợp, nhất là việc phát triển những dòng sản phẩm bất động sản căn hộ cao cấp chứ không chỉ là nhà ở xã hội hay đất nền, nhà phố…

"Với Biên Hòa, lượng người lao động, chuyên gia tại các khu công nghiệp là rất lớn. Đặc biệt, lao động tại đây hầu như còn khá trẻ với độ tuổi trung bình từ 30 tới 45 tuổi, nhu cầu nhà ở của họ sẽ là dòng sản phẩm có mức giá phù hợp, với đầy đủ tiện nghi, yên tĩnh. Và dòng sản phẩm phù hợp nhất là căn hộ chung cư, nhưng thực tế nhiều năm qua lại vắng bóng ở thị trường này. Chính vì vậy nếu tỉnh Đồng Nai và TP. Biên Hòa chú trọng phát triển phân khúc này thì sẽ giải được bài toán nhà ở", vị đại diện này nhận định.

Theo ông Lê Mạnh Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, trước đây mô hình phát triển mạnh nhất ở tỉnh Đồng Nai nói chung và TP. Biên Hòa nói riêng là dòng sản phẩm nhà phố, đất nền chứ phân khúc căn hộ không phát triển. Tuy nhiên, xét thực tế nhu cầu nhà ở ngày một tăng cao tại Đồng Nai và nhất là khu vực TP. Biên Hòa, mới đây tỉnh đã phải tính toán lại câu chuyện hướng phát triển cho thị trường bất động sản nhằm thực hiện mục tiêu đáp ứng nhu cầu an cư cho người dân, đặc biệt là đối tượng công nhân và chuyên gia đang làm việc tại khu vực TP. Biên Hòa.

Ông Dũng cũng cho biết, hiện đã có những doanh nghiệp lớn như Hưng Thịnh Land, Himlamland về đây phát triển dự án khu căn hộ, tuy nhiên vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng xu hướng bất động sản Việt Nam hiện nay và các năm tiếp theo đang phát triển theo hướng bất động sản khu công nghiệp. Cụ thể, Việt Nam vừa kỷ niệm 30 năm phát triển khu, cụm công nghiệp và khu chế xuất. Nhưng khi nhìn lại 30 năm phát triển, dù các khu, cụm công nghiệp và chế xuất tăng mạnh mẽ, các nhà máy nước ngoài về Việt Nam phát triển khá mạnh nhưng câu chuyện phát triển dự án nhà ở quanh các khu công nghiệp lại không được các tỉnh, thành chú trọng.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills cho biết xu hướng phát triển dự án bất động sản quanh khu, cụm công nghiệp bắt đầu hình thành ở các tỉnh, thành phía Nam. Những dòng sản phẩm này doanh nghiệp đã bắt đầu chú ý tới đối tượng khách hàng chính là người lao động, chuyên gia ở các khu công nghiệp, tuy nhiên nguồn cung tại phân khúc này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Chính vì vậy, trong thời gian tới, dòng sản phẩm này sẽ là xu hướng mới và phát triển mạnh mẽ.

(Còn tiếp)