Toàn cảnh thị trường bất động sản Biên Hòa, Đồng Nai - Bài cuối: Khách hàng khó tiếp cận vì giá cao

Giá nhà tăng do khung giá đất thay đổi

Khoảng 2 năm trở lại đây, TP.HCM có rất ít các dự án mới được phê duyệt. Những dự án từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn ở thủ tục pháp lý. Trong khi đó, thị trường bất động sản các khu vực lân cận lại phát triển mạnh. Thêm vào đó, việc các tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương… áp dụng khung giá đất mới đã khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản vùng ven tăng giá do ảnh hưởng từ nguồn cung hạn chế của TP.HCM. Bên cạnh đó, việc cơ sở hạ tầng ở nhiều quận, huyện của TP.HCM được đầu tư đồng bộ hơn cũng làm bất động sản ở các khu vực này tăng giá theo.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, sở dĩ có hiện tượng này là do quỹ đất tại trung tâm ngày càng hạn hẹp khiến các nhà đầu tư, doanh nghiệp đổ xô vào thị trường vệ tinh.

Theo CBRE Việt Nam, sự hình thành của các khu đô thị quy mô được xem là điểm nhấn đáng chú ý tại thị trường nhà ở các tỉnh lân cận TP.HCM. Các khu đô thị này được hình thành dọc theo các tuyến giao thông kết nối TP.HCM và các tỉnh, thành nên rất được khách hàng ưa chuộng. Song, phần lớn người mua bất động sản là để đầu tư. Họ tìm kiếm các sản phẩm bất động sản và "xuống tiền" từ giai đoạn đầu tiên, sau đó đợi tăng giá và bán lại.

Còn theo số liệu giá của Công ty nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn, ở Bình Dương, mức giá của năm 2019 đã tăng trên 30% so với năm 2018 và năm 2020 đã tăng lên tới 45%; ở thị trường Đồng Nai, nhờ lợi thế tiếp giáp khu Đông TP.HCM và các hoạt động đầu tư hạ tầng của địa phương, đặc biệt là dự án cao tốc, dự án xây dựng các tuyến Metro… và khung giá đất mới được áp dụng đã kéo giá đất, nhà tăng mạnh. Điển hình như Biên Hòa, chỉ trong năm 2018-2019 tăng trên 30% và năm 2019-2020 đã tăng trên 40%, dự báo giá nhà sẽ tăng hơn nữa trong năm 2021 khi sự dịch chuyển của các dự án về đây tăng lên.

Đặc biệt, giới phân tích cho rằng giá nhà tại TP. Biên Hòa trong thời gian tới sẽ còn tăng mạnh, bởi xét về mức giá nhà thì hiện tại TP. Biên Hòa đang ở mức trung bình từ 20 đến 45 triệu/m2, so với TP. Dĩ An (Bình Dương) mức giá đang là từ 30 tới 60 triệu/m2. Trong khi lợi thế về giao thông, quy hoạch cũng như tiện ích vui chơi, giải trí, trường học, bệnh viện thì Biên Hòa lại đang xếp cao hơn TP. Dĩ An.

Thêm vào đó, yếu tố giá nhà tăng bình quân hằng năm theo theo quy luật phát triển cũng sẽ tạo cho TP. Biên Hòa một mức biên độ tăng mới.

Giải bài toán mua nhà

Anh Trịnh Xuân Thắng, 36 tuổi, quê Bình Thuận, đang làm việc tại một khu công nghiệp của Biên Hòa cho biết, hiện anh đã có gia đình với 2 con nhỏ, lương 20 triệu đồng/tháng và lương của vợ là 19 triệu/tháng. Hiện hai vợ chồng rất muốn mua căn hộ để ở cho an ninh và thông thoáng bởi hàng tháng đang phải thuê nhà khá bất tiện.

"Cả năm nay, chúng tôi đi tìm mua căn hộ, nhưng Biên Hòa hầu hết là dự án đất nền và nhà phố, biệt thự. Nhà ở xã hội thì không thể mua. Thậm chí hướng tới khu Thủ Đức TP.HCM để mua nhưng giá lại quá cao. Vậy nên giấc mơ có nơi an cư của gia đình tôi vẫn chưa thể thực hiện được. Tuy nhiên, mới đây tôi được biết có một khu căn hộ ngay Xa Lộ Hà Nội nghe đâu của Hưng Thịnh Land phát triển, cách nơi vợ chồng tôi đang làm khoảng 1km nên đang tính qua đó xem sao. Hy vọng sẽ có cơ hội tìm được căn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính", anh Thắng nói.

Chia sẻ về những tiêu chí lựa chọn nơi an cư, anh Thắng cho biết, đang muốn tìm mua căn hộ có mức giá khoảng 2 – 3 tỷ đồng và được ngân hàng hỗ trợ cho vay, diện tích 60 - 75 m2, có hai phòng ngủ, và đặc biệt phải nằm ở vị trí giao thông thuận tiện đi đến nơi làm việc, có tiện ích nội khu, có trung tâm thương mại và nhà trẻ để gửi con học ngay tại đó.

Ông N.N.H - Tổng giám đốc một công ty phân phối bất động sản cho rằng, nhu cầu về nơi ở vừa túi tiền rõ ràng là luôn cao, thế nhưng nếu so sánh giá nhà với thu nhập của người lao động tại các thành phố lớn như TP.HCM và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương thì đại đa số người dân vẫn chưa đủ tích lũy để mua được nhà. Tuy nhiên, hiểu được điều này nên hiện nay các chủ đầu tư đã đưa ra rất nhiều chính sách tài chính nhằm hỗ trợ người dân có thể dễ dàng sỡ hữu chốn an cư như: chỉ cần thanh toán 30% giá trị, số còn lại sẽ được ngân hàng cho vay từ 20 năm đến 25 năm, hỗ trợ lãi suất...

Bên cạnh đó, ông Võ Văn Thắng, Giám đốc chi nhánh ngân hàng ACB tại quận 2 TP.HCM cho rằng hiện nay khi giá nhà leo thang, ngày càng khan hiếm phân khúc nhà vừa túi tiền thì lựa chọn của đa số người lao động tại các đô thị lớn là tìm kiếm mua căn hộ ở vùng ven.

Nếu tại TP.HCM khó tìm căn hộ giá ngưỡng 2,5 – 3 tỷ đồng/căn thì sự lựa chọn tại Biên Hòa có phần rộng cửa hơn. Bởi nơi đây chưa xuất hiện nhiều dự án căn hộ chung cư, còn thị trường Bình Dương phân khúc chung cư đã vượt ngưỡng mức giá 40 triệu/m2 nên khách hàng rất khó có thể mua được căn chung cư tại đây.

Ông Thắng cho rằng việc giá nhà tăng đang làm cho khách hàng có tích lũy 1 tỉ đồng cũng không "dám" đi vay 1 tỉ còn lại để mua nhà khi thu nhập đang thất thường do dịch bệnh. Với họ, những căn hộ có giá hơn 2 tỷ đồng đôi khi còn quá sức khiến họ cũng "nâng lên, đặt xuống". Nhưng ngược lại, cũng có những người có tích lũy khiêm tốn lại quyết tâm để vay thêm mua nhà, bởi họ biết giá nhà sẽ tiếp tục tăng chứ không giảm.

"Dĩ nhiên câu chuyện nằm ở chỗ tính toán tài chính mua nhà như thế nào cho hợp lý sẽ quyết định phần lớn đến việc có hay không sở hữu được nhà của người lao động", ông Thắng nói.

Ở khía cạnh mua căn hộ để đầu tư, ông Phan Công Chánh, chuyên giá bất động sản cá nhân từng cho rằng, trong mua bán bất động sàn, nhà đầu tư dùng đòn bẩy để đầu tư bất động sản là một cách thông minh. Tuy nhiên, để dùng đòn bẩy hiệu quả thì mình phải có các nguyên tắc.

Thứ nhất, phải có sản phẩm trước khi nghĩ đến vấn đề đòn bẩy: tức là phải lựa chọn được sản phẩm bất động sản tiềm năng, có khả năng sinh lợi đầu tư.

Thứ hai, nắm được quy luật 2 lần 50%: nghĩa là tiền vay không được vượt quá 50% giá sản phẩm và tiền trả hàng tháng không quá 50% tổng thu nhập hộ gia đình hàng tháng.

Thứ ba, đặt ra những quy định chung trước khi cùng mua dự án: Nếu từ 2 người cùng góp vốn mua bất động sản và vay ngân hàng thì cần đặt ra các quy tắc về thời gian thoát hàng, lợi nhuận…

"Khi vay ngân hàng, nhà đầu tư cần lưu ý: Xem kỹ hợp đồng tín dụng, số tiền phải trả hàng tháng…", ông Chánh nhấn mạnh.