Tồn kho bất động sản ngày càng phình to: “Của để dành” hay “cục máu đông” của doanh nghiệp?

Tồn kho ngày càng “phình to”

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, những tháng đầu năm, thị trường bất động sản đã dần sôi động trở lại, lượng khách hàng tìm kiếm và giao dịch cũng tăng dần. Lượng giao dịch bất động sản đầu năm 2024 tăng gần 30% so với cuối năm 2023. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều khó khăn. Trong đó, số dự án hoàn thành, cấp phép mới, đủ điều kiện bán trong tương lai đều thấp hơn so với cùng kỳ năm 2023. Đáng chú ý, lượng tồn kho bất động sản còn rất lớn, chủ yếu là nhà ở riêng lẻ và đất nền với 19.323 sản phẩm, tăng 43% so với cuối năm ngoái.

Báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản phát triển mảng nhà ở niêm yết trên sàn chứng khoán cũng chỉ ra, tổng giá trị tồn kho tính tới 30/6 là hơn 269.135 tỷ đồng, tăng gần gần 3% so với cùng kỳ. Thực tế, trong những năm qua giá trị tồn kho của nhiều doanh nghiệp không giảm mà ngày càng “phình to”. Đáng chú ý, như Novaland trong nhiều quý gần đây hàng tồn kho liên tục vượt kỷ lục.

Thậm chí, báo cáo của Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) trước đó cho biết, cá biệt có một doanh nghiệp bất động sản ghi nhận số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày, phải mất đến 149 năm mới bán hết được giỏ hàng.

Vì đâu nên nỗi?

Hàng tồn kho của doanh nghiệp được ghi nhận ở hai khoản mục gồm bất động sản thành phẩm (sản phẩm đã hoàn thành để bán hoặc chờ bàn giao tới khách hàng) và bất động sản dở dang (chi phí xây dựng cơ bản, chi phí tiền sử dụng đất... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai cùng chi phí lãi vay được vốn hóa). Đối với bất động sản thành phẩm, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã hoãn kế hoạch ra hàng đợi đến khi thị trường ấm lên, dẫn đến giá trị tồn kho tại một số doanh nghiệp không giảm.

Đối với bất động sản dở dang, đây là loại hình tồn kho chủ yếu của các doanh nghiệp bất động sản. Nguyên nhân khiến tồn kho bất động sản dở dang liên tục tăng do việc pháp lý tại nhiều dự án bị ách tắc trong nhiều năm qua. Có thể thấy, sau giai đoạn thị trường bùng nổ nguồn cung (năm 2018), việc phê duyệt dự án nhà ở tại các đô thị cũng bắt đầu chậm lại, do các vướng mắc về thủ tục pháp lý ngày càng bộc lộ sâu sắc. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường giảm đều qua các năm, nhất là ở các đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội.

Bên cạnh đó, một nguyên nhân khác khiến hàng tồn kho tăng cao do thị trường trải qua giai đoạn phát triển nóng, nhiều chủ đầu tư đổ rất nhiều tiền vào các tỉnh phát triển các dự án mang tính đầu cơ, đầu tư như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng...Đến nay, thị trường đầu tư chững lại khiến khó tìm khách mua, không thể thanh khoản dù đã hoàn thành. Với loại hàng tồn kho này, doanh nghiệp sẽ khó giải quyết trong bối cảnh thị trường chung chưa sôi động trở lại.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, nghịch lý là dù thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn lớn, cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Hàng tồn kho - “con dao hai lưỡi” 

Hàng tồn kho được xem là “con dao hai lưỡi” đối với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Bởi, hàng tồn kho vừa là “của để dành”, song cũng có tiềm ẩn nguy cơ xấu nếu đa phần là các dự án dang dở do pháp lý vướng mắc hoặc các sản phẩm không phù hợp với thị trường hiện nay. Do đó, việc tăng hàng tồn kho nếu trong kế hoạch sẽ là lợi thế để doanh nghiệp phát triển nhanh. Song, đặt trong bối cảnh thị trường còn nhiều điểm nghẽn đang trói chân các nhà đầu tư thì cũng là vấn đề đang lo ngại.

TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, các doanh nghiệp cần nhận thức rõ tồn kho bất động sản là "con dao hai lưỡi", để từ đó có những kế hoạch phát triển doanh nghiệp cũng như cơ cấu tài sản phù hợp. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường chưa rõ ràng về khả năng hồi phục thì việc ôm quá nhiều hàng tồn kho không phải là các sản phẩm bất động sản sẽ rất đáng lo ngại.

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lại cho rằng, cái đáng lo nhất đối với hàng tồn kho là đã hoàn thiện và được đưa ra thị trường nhưng thị trường không chấp nhận bởi thanh khoản của sản phẩm thấp.

“Dù ở góc độ nào, con số tồn kho bất động sản tăng cao cũng là lời cảnh báo. Bởi lẽ, các nhà đầu tư tài chính, nhà đầu tư bất động sản không thể nào biết được lượng hàng tồn kho đó là chiến lược, kế hoạch của doanh nghiệp hay thực chất là tồn kho không bán được?

Chỉ có người trong cuộc mới biết, do vậy, phải bình tĩnh đánh giá, không hoảng loạn, nhưng cũng đừng tô màu hồng cho tồn kho bất động sản. Nên lo ngại với khoản tồn kho lớn, vì đây là một chỉ dấu buộc nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp”, ông Châu chia sẻ.

Bên cạnh đó, chuyên gia này lưu ý, đối với doanh nghiệp kinh doanh yếu, dùng đòn bẩy tài chính cao, thì hàng tồn kho lớn sẽ là “núi nợ” đè lên vai doanh nghiệp, nếu sản phẩm không có tính thanh khoản, thì doanh nghiệp sẽ gặp khó, chịu áp lực kinh tế rất cao.

Bộ ba luật có hiệu lực được kỳ vọng giúp doanh nghiệp tháo gỡ dự án vướng mắc, giảm hàng tồn kho

Từ 1/8, bộ 3 luật Đất đai, luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu. Việc này được kỳ vọng sẽ giúp những doanh nghiệp bất động sản đang có dự án vướng mắc về thủ tục pháp lý sẽ được tháo gỡ. Song, để giải quyết được hàng tồn kho các doanh nghiệp bất động sản cần lựa chọn phát triển những sản phẩm thị trường đang cần sẽ giúp thanh khoản nhanh. Tuy nhiên, để luật có thể đi vào cuộc sống vẫn cần thời gian để thẩm thấu.

“Với việc 3 Luật có hiệu lực sớm, hy vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, vẫn còn phải trông chờ các thủ tục hướng dẫn thi hành, thông tư của các bộ, ngành. Đến nay, đã có các Nghị định được ban hành về: Hoạt động lấn biển; định giá đất; bồi thường tái định cư; điều tra đánh giá đất đai... đây là các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Còn 2 Nghị định nữa về: Thu tiền sử dụng đất; quyết định phát triển đất do Bộ Tài chính soạn thảo, đã trình Chính phủ”, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) chia sẻ.

Ngoài ra, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, với nhóm hàng tồn kho thành phẩm là nhóm các sản phẩm đã hoàn thiện đưa ra thị trường nhưng không có giao dịch do thanh khoản yếu, cần phải cơ cấu lại giá phù hợp hơn, chủ đầu tư phải chấp nhận “hy sinh” một phần lợi nhuận để bán được hàng.

Còn với nhóm tồn kho bán thành sản phẩm. Đây là các bất động sản đã triển khai nhiều năm nhưng vẫn chưa hoàn thiện, việc giải quyết nằm ở trong tay các cơ quan có thẩm quyền. Các đơn vị quản lý Nhà nước cần xem xét, đẩy nhanh việc gỡ vướng cho các dự án, khơi thông nguồn lực.