TỔNG THUẬT: Chính phủ họp với các địa phương về phát triển nhà ở xã hội

Hội nghị được tổ chức theo hình thức trực tuyến, kết nối từ trụ sở Chính phủ tới 63 tỉnh, thành phố trên cả nước.

Cùng dự ở đầu cầu trụ sở Chính phủ có Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, lãnh đạo các bộ, ngành, các chuyên gia, các tổ chức tài chính, ngân hàng, hiệp hội bất động sản.

Việc chăm lo giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt là đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp luôn được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quan tâm và được xác định là một nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Đặc biệt, ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quyết định 338/QĐ-TTg về "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Chúng ta cũng có Chương trình 120.000 tỉ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư vay với mức lãi suất thấp.

Thời gian qua, một số địa phương đã có cách làm tốt, đẩy nhanh tiến độ các dự án trên địa bàn và bước đầu cho thấy kết quả tích cực của chính sách này. Dù vậy, những điểm sáng như trên không nhiều. Một số địa phương trọng điểm dù có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội nhưng việc đầu tư xây dựng còn hạn chế so với mục tiêu của đề án.

Theo báo cáo, trong giai đoạn từ năm 2021 đến hết năm 2023 cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô 411.250 căn. Về quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, cả nước hiện đã quy hoạch 1.316 khu đất với quy mô 8.611 ha làm nhà ở xã hội, tăng 5.252 ha so với năm 2020.

Tại hội nghị, các đại biểu sẽ tập trung thảo luận về các vướng mắc liên quan đến cơ chế, chính sách, thủ tục đầu tư, thủ tục về đất đai, công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng… ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thời gian qua. Đồng thời, đề xuất, kiến nghị các giải pháp đẩy nhanh thực hiện đề án.

"Đặt mình vào địa vị của những người chưa có chỗ ở để hành động"

Phát biểu khai mạc, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vừa là một trong những trụ cột của các chính sách an sinh xã hội, vừa là giải pháp hữu hiệu thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Thủ tướng cho biết, Đảng, Nhà nước ta xác định xây dựng, phát triển đất nước dựa trên 3 trụ cột (xây dựng nền dân chủ xã hội chủ nghĩa, xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa). Quan điểm xuyên suốt lấy con người là trung tâm, là chủ thể, là mục tiêu, là động lực và nguồn lực phát triển, không hy sinh tiến bộ, công bằng, an sinh xã hội và môi trường để chạy theo tăng trưởng đơn thuần.

Theo Thủ tướng, nhà ở là một trong 3 trụ cột của an sinh xã hội, "an cư mới lạc nghiệp", công dân có quyền có nơi ở hợp pháp.

Sẽ tiếp tục phát động phong trào xóa nhà tạm, nhà dột nát trên toàn quốc

Cách đây gần 1 năm, ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất, triển khai gói tín dụng ưu đãi 120 nghìn tỷ cho vay hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Sắp tới, Thủ tướng sẽ tiếp tục phát động phong trào xóa nhà tạm, nhà dột nát trên toàn quốc.

Thủ tướng nêu rõ, việc phát triển nhà ở xã hội là phù hợp với đường lối, chính sách của Đảng, với truyền thống văn hóa – lịch sử, đạo đức xã hội của dân tộc ta là lá lành đùm lá rách, lá rách ít đùm lá rách nhiều.

Thủ tướng điểm lại một số cơ chế ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội như: Được dành tối đa 20% tổng diện tích đất để xây dựng công trình, dịch vụ, nhà ở thương mại; được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất; được vay vốn với lãi suất ưu đãi; cắt giảm quy định về điều kiện cư trú đối với đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội; các đối tượng là công nhân, lực lượng vũ trang được hưởng thêm các chính sách riêng về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang…

Thời gian qua, việc phát triển nhà ở xã hội đã có chuyển biến tích cực, các bộ ngành, địa phương, ngân hàng, doanh nghiệp cùng tìm cách, cùng làm, người dân cũng cố gắng, đã làm được một số việc, nhưng đến nay vẫn chưa đạt yêu cầu đề ra.

Thủ tướng đề nghị các đại biểu tập trung thảo luận, chỉ rõ những việc đã làm được và chưa làm được; nguyên nhân khách quan, chủ quan, bài học kinh nghiệm; những vấn đề trọng tâm cần giải quyết và đề xuất, kiến nghị với Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, địa phương.

Làm việc nào dứt điểm việc đó

"Cơ chế, chính sách đã đúng, trúng chưa, nếu cơ chế, chính sách đã đúng, trúng rồi mà chưa làm được thì nguyên nhân chủ quan, khách quan do đâu, cách tháo gỡ thế nào, mỗi chủ thể phải làm gì. Tất cả các chủ thể có liên quan, mỗi người, mỗi tổ chức trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình phải phát huy hết khả năng, trách nhiệm của mình trong công việc này, phát huy đạo đức xã hội theo truyền thống văn hóa – lịch sử "chia ngọt sẻ bùi" của dân tộc ta.

Muốn thực hiện được mục tiêu đề ra, cấp ủy, chính quyền phải vào cuộc, nhà nước, nhân dân, doanh nghiệp cùng làm, đặt mình vào địa vị của người khác, "trong tôi có anh, trong anh có tôi", đặt mình vào địa vị của những người chưa có chỗ ở để hành động", Thủ tướng phát biểu.

Thủ tướng lấy ví dụ, doanh nghiệp đã làm thì phải có lãi, nhưng vấn đề là lãi ở mức nào vì nếu lãi nhiều thì người dân không mua được, lãi ít thì doanh nghiệp không vui?

Người đứng đầu Chính phủ yêu cầu đã giao chỉ tiêu cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì phải tập trung làm; phải đặt bài toán này trong tổng thể của các nguồn lực; cần suy nghĩ xem có vận dụng được kinh nghiệm nghệ thuật chiến tranh nhân dân trong công cuộc đấu tranh giải phóng dân tộc trước đây vào phát triển nhà ở xã hội hiện nay hay không?

Thủ tướng nhấn mạnh vai trò của cấp cơ sở - nơi gần dân nhất, sát dân nhất; tinh thần "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ; quan điểm "nguồn lực bắt nguồn từ tư duy, động lực bắt nguồn từ sự đổi mới, sức mạnh bắt nguồn từ nhân dân", yêu cầu làm việc có trọng tâm, trọng điểm, làm việc nào dứt điểm việc đó trong phát triển nhà ở xã hội.

Báo cáo tóm tắt việc phát triển nhà ở xã hội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết:

Việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đặc biệt là việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp.

Nhiều cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội

Chính phủ đã hoàn thiện xây dựng các dự án luật theo kế hoạch và tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023; đồng thời tại kỳ họp bất thường thứ 5, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi); theo đó đã có nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, cắt giảm thủ tục hành chính, tăng cường ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, cụ thể như:

Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;

Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại; được hạch toán riêng, không phải tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội;

Được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ;

Cắt giảm quy định điều kiện cư trú với đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội; đối với đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải xác nhận điều kiện về cư trú và điều kiện về thu nhập;

Các đối tượng là công nhân, lực lượng vũ trang được hưởng thêm các chính sách riêng về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang;...

Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 03/2023/TT-BXD ngày 28/4/2023 sửa đổi Thông tư 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021, cho phép các dự án chưa có quy hoạch chi tiết thì được sử dụng quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung tại những khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu để đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án, rút ngắn thủ tục hành chính.

Bộ Xây dựng nghiên cứu, xây dựng dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 về sửa đổi, bổ sung các Nghị định lĩnh vực quản lý nhà nước Bộ Xây dựng, trong đó có đã đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ.

Phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư trình Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế trong đó đề xuất trong quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất để làm nhà lưu trú công nhân.

Kết quả phát triển nhà ở xã hội

Theo tổng hợp báo cáo của các địa phương, trên địa bàn cả nước đã quy hoạch 1.316 khu đất với quy mô 8.611 ha làm nhà ở xã hội, như vậy so với báo cáo năm 2020 (3.359ha) thì diện tích đất phát triển nhà ở xã hội đến nay đã tăng thêm 5.252 ha.

Theo đó, một số địa phương quan tâm đến việc quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội như: Đồng Nai 1.063ha, TP Hồ Chí Minh 608 ha, Long An 577ha, Hải Phòng 471ha, Hà Nội 412ha.

Về kết quả triển khai thực hiện dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn từ năm 2021 đến hết năm 2023, qua tổng hợp báo cáo của các địa phương trên địa bàn cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 411.250 căn, trong đó:

- Số lượng dự án hoàn thành: 72 dự án với quy mô 38.128 căn

- Số lượng dự án đã khởi công xây dựng: 129 dự án với quy mô 114.934 căn

- Số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư: 298 dự án với quy mô 258.188 căn.

Với sự quan tâm, chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và sự vào cuộc của các Bộ, ngành, địa phương việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian vừa qua đã đạt được kết quả quan trọng, nhiều địa phương đã tích cực trong việc thu hút đầu tư, thúc đẩy khởi công xây dựng nhà ở xã hội (như tỉnh Bắc Ninh 15 dự án, 6.000 căn; Bắc Giang 05 dự án, 12.475 căn; Hải Phòng 07 dự án, 11.678 căn; Bình Dương 07 dự án, 6.557 căn; Đồng Nai 08 dự án, 9.074 căn; Bình dương 07 dự án, 6.557 căn; Thanh Hóa 09 dự án, 4.948 căn...).

Một số địa phương chưa có "động tĩnh" cụ thể

Tuy nhiên, một số địa phương trọng điểm mặc dù có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng việc đầu tư nhà ở xã hội còn hạn chế so với mục tiêu của Đề án đến năm 2025 (Hà Nội 03 dự án, 1.700 căn đáp ứng 9%; TP.Hồ Chí Minh 07 dự án, 4.996 căn đáp ứng 19%; Đà Nẵng 05 dự án, 2.750 căn đáp ứng 43%;...), hoặc một số địa phương không có dự án nhà ở xã hội khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay (Hà Giang, Cao Bằng, Điện Biên, Lai Châu, Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Quảng Ngãi, Quảng Bình, Kon Tum, Gia Lai, Long An, Vĩnh Long, Sóc Trăng...)

Theo báo cáo, hiện nay đã có đã có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng.

Đến nay, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7.000 tỷ đồng; trong đó đã có 08 dự án nhà ở xã hội tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng.

Nhiều dự án chậm tiến độ

Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân còn chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời trong giai đoạn đầu của Đề án, như: Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, xác định điều kiện mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài; các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn;

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15 đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 6, đã có thêm các chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; đơn giản thủ tục và các điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội;...

Tuy nhiên, đến ngày 01/01/2025 thì Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 mới có hiệu lực thi hành, do vậy đến nay việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn gặp một số khó khăn vướng mắc như nêu trên.

Nhiều địa phương chưa quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp. Chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm.

Chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong quy hoạch đôthị,khu công nghiệp; ngoài quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, hầu hết các địa phương chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án nhà ở xã hội độc lập.

Chưa quyết tâm, chủ động trong việc thực hiện nhiệm vụ được giao tại Đề án; chưa ban hành Kế hoạch triển khai Đề án để đảm bảo hoàn thành mục tiêu đề ra; một số thành phố lớn, tập trung nhiều người lao động thu nhập thấp, có nhu cầu về nhà ở xã hội cao tuy nhiên địa phương đăng ký nhà ở xã hội hành thành trong năm 2024 thấp như: Hà Nội 1.181 căn, TP. Hồ Chí Minh 3.765 căn, Đà Nẵng 1.880 căn, Cần Thơ 1.535 căn...

Một số địa phương có nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trong giai đoạn vừa qua nhưng các các cấp chính quyền địa phương chưa quan tâm, tạo điều kiện trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án để triển khai đầu tư xây dựng.

Một số dự án nhà ở xã hội đã khởi công nhưng chưa được nhưng các doanh nghiệp không triển khai thi công hoặc thi công chậm tiến độ.

Một số dự án đã đủ điều vay vốn ưu đãi, tuy nhiên chưa được UBND cấp tỉnh rà soát để công bố danh mục được vay vốn ưu đãi.

Nguồn vốn 120.000 tỷ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ chưa được giải ngân hiệu quả do: Việc công bố danh mục nhà ở xã hội đủ điều kiện vay còn hạn chế. Đến nay đã có 127 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 114.934 căn được khởi công xây dựng. Tuy nhiên, mới chỉ có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng. Như vậy còn 61 dự án đã khởi công nhưng chưa được đưa vào Danh mục đủ điều kiện vay của các địa phương.

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã 02 lần hạ lãi suất nguồn vốn 120.000 tỷ đồng, tuy nhiên với lãi suất áp dụng trong nửa đầu năm 2024 là 8%/năm đối với chủ đầu tư và 7,5% đối với người mua nhà và Thời hạn được hưởng lãi suất ưu đãi ngắn (3 năm đối với chủ đầu tư, 5 năm đối với khách hàng cá nhân) chưa thực sự thu hút người vay.

Giải pháp để có 130.000 căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2024

Tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 05/01/2024 về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã giao trong năm 2024 nỗ lực phấn đấu trên địa bàn cả nước hoàn thành khoảng 130 nghìn căn hộ nhà ở xã hội.

Tại Hội nghị, Bộ Xây dựng đề xuất một số giải pháp:

Đối với các Bộ, ngành, thứ nhất, tập trung xây dựng các Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 để tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật, triển khai hiệu quả, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, tiếp tục phối hợp với các Bộ, ngành liên quan để góp ý xây dựng các Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng, sửa đổi pháp luật về Thuế… để đồng bộ với Luật Nhà ở (sửa đổi) về các cơ chế chính sách nhà ở xã hội.

Hiện nay, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đang khẩn trương, tập trung nghiên cứu dự thảo các Nghị định hướng dẫn các Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật các Tổ chức tín dụng (sửa đổi) các để trình Chính phủ xem xét ban hành ngay trong tháng 5/2024, làm cơ sở để Chính phủ xem xét, trình Quốc hội cho phép các Luật nêu trên có hiệu lực sớm, dự kiến 01/7/2024.

Đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục nghiên cứu, xem xét hạ mức lãi suất cho vay nguồn vốn hỗ trợ 120.000 tỷ đồng phù hợp với điều kiện thực tiễn trong từng giai đoạn; tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc triển khai hiệu quả nguồn vốn hỗ trợ 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ.

Bên cạnh việc thúc đẩy triển khai nguồn vốn 120.000 tỷ đồng thông qua các Ngân hàng thương mại, đề nghị Bộ kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Chính sách xã hội, Bộ Xây dựng bố trí đủ nguồn vốn từ ngân sách nhà nước từ nguồn đầu tư công cho Ngân hàng Chính sách Việt Nam để cho khách hàng cá nhân vay mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 17 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội trong giai đoạn 2024-2025 và giai đoạn tiếp theo, cụ thể theo đề xuất của Ngân hàng Chính sách xã hội giai đoạn 2024-2025 nhu cầu là 12.000 tỷ đồng, trong đó ngân sách nhà nước cấp 50% là 6.000 tỷ đồng, mỗi năm cấp 3.000 tỷ đồng.

Đối với Bộ Công an, Bộ Quốc phòng, phấn đấu trong năm 2024, mỗi Bộ thực hiện 5.000 căn hộ nhà ở xã hội; Xác định nhu cầu nhà ở của các đối tượng do Bộ quản lý; Phối hợp chặt chẽ với các địa phương chuẩn bị quỹ đất đảm bảo đáp ứng nhu cầu, đồng thời chuẩn bị các nguồn lực khác về tài chính, con người... để triển khai hiệu quả các dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân sau khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành.

Với Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam: Phấn đấu trong năm 2024 thực hiện 2.000 căn hộ.

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành đôn đốc các địa phương tập trung thực hiện mục tiêu hoàn thành 130.000 căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2024 theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 05/01/2024.

Đối với các địa phương, thứ nhất, khẩn trương lập, sửa đổi, bổ sung Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương, trong đó làm rõ các mục tiêu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, lực lượng vũ trang nhân dân. Lập kế hoạch triển khai Đề án theo nhiệm vụ được giao tại Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ.

Các địa phương căn cứ mục tiêu của Đề án và chỉ tiêu theo phụ lục nhà ở xã hội hoàn thành trong năm 2024, khẩn trương lập kế hoạch triển khai cụ thể việc đầu tư các dự án nhà ở xã hội đảm bảo mục tiêu đề ra.

Đối với các dự án đã khởi công, đề nghị các địa phương thường xuyên đôn đốc để hoàn thành dự án ngay trong năm 2024; hướng dẫn, tạo điều kiện các dự án được nghiệm thu, đưa vào sử dụng theo đúng quy định pháp luật.

Đối với các dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư cần khẩn trương triển khai các thủ tục lựa chọn chủ đầu tư; giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; lập, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật; cấp phép xây dựng;...để khởi công, xây dựng ngay trong năm 2024.

Đối với các quỹ đất nhà ở xã hội chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư cần khẩn trương lập quy hoạch; thẩm định báo cáo tiền khả thi; cập nhật dự án vào chương trình kế hoạch của địa phương... để hoàn thành thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành đôn đốc các địa phương tập trung thực hiện mục tiêu hoàn thành 130.000 căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2024 theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 05/01/2024.

Về nguồn vốn ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, đề nghị UBND cấp tỉnh tiếp tục xem xét, kiểm tra các thủ tục pháp lý, lập danh mục dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư đủ điều kiện được vay nguồn vốn 120.000 tỷ đồng để công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, để các Ngân hàng có cơ sở áp dụng cho vay theo chương trình và gửi văn bản đến Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Bộ Xây dựng để theo dõi, tổng hợp.

Đảm bảo tiến độ hoàn thành các công trình trên quỹ đất 20% nhà ở xã hội

Đối với các dự án nhà ở xã hội đã lựa chọn chủ đầu tư, đề nghị các chủ đầu tư khẩn trương hoàn thiện các thủ tục pháp lý (thủ tục giao đất; lập hồ sơ thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, phòng cháy, chữa cháy, cấp phép xây dựng; lựa chọn nhà thầu tư vấn và thi công công trình) để khởi công xây dựng theo các đồ án quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư đã được phê duyệt;.

Các doanh nghiệp khẩn trương triển khai khởi công, đảm bảo tiến độ hoàn thành các công trình trên quỹ đất 20% nhà ở xã hội; Chủ động rà soát đối tượng, điều kiện, đăng ký với UBND cấp tỉnh để được công bố trong danh mục vay vốn ưu đãi từ gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng.

Sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm cung cấp, công bố công khai các thông tin liên quan đến dự án để người dân biết đăng ký mua, thuê mua, thuê.

Sớm khởi công các dự án nhà ở xã hội tại một số địa phương

Ông Nguyễn Việt Quang – Phó Chủ tịch Tập đoàn VinGroup: Vừa qua, Công ty Vinhomes của Tập đoàn VinGroup đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa. Sau khi hoàn thành, các dự án này sẽ bổ sung thêm hơn 10.000 căn hộ nhà ở xã hội và quỹ nhà ở tại các địa phương. Đồng thời, Tập đoàn VinGroup cũng đang tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý để có thể sớm khởi công các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, Hưng Yên, Hà Tĩnh, Thành Phố Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố khác.

Vừa qua, Chính phủ đã có nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia và phát triển nhà ở xã hội. Nhiều dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án; cho vay ưu đãi lãi suất thấp và các chính sách hỗ trợ khách hàng, cá nhân vay, mua, thuê nhà ở xã hội. Qua thực tế triển khai, Tập đoàn VinGroup xin có một số ý kiến như sau:

-Về thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội, số lượng thủ tục nhà ở xã hội hiện nay đang nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, các thủ tục chung như phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu thầu lựa chọn các nhà đầu tư; giao đất, cho thuê đất thì dự án nhà ở xã hội phát sinh thêm các thủ tục về xác nhận các đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội; thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến các thủ tục thực hiện nhà ở xã hội kéo dài. Tổng thời gian hoàn thành thủ tục dự án nhà ở xã hội từ lúc bắt đầu triển khai đến khi khởi công thường khoảng 2 năm.

-Về cơ chế ưu đãi đối với các hạng mục thương mại dịch vụ trong phạm vi dự án nhà ở xã hội: Để dự án nhà ở xã hội thực sự là các khu đô thị hiện đại, văn minh, đầy đủ tiện ích nhằm nâng cao cuộc sống của người dân thì bên cạnh nâng cao chất lượng nhà ở xã hội thì việc xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thương mại dịch vụ phục vụ người dân là rất cần thiết. Đặc biệt là nhà ở xã hội có quy mô lớn. Tuy nhiên, chính sách hỗ trợ đối với việc đầu tư xây dựng các công trình hạng mục này chưa rõ ràng. Vì vậy nếu chủ đầu tư thực hiện đầu tư đồng bộ các công trình này thì dễ dẫn đến tăng chi phí, tăng giá bán nhà ở xã hội.

-Về xuất vốn đầu tư nhà ở xã hội: Trên cơ sở rà soát thì xuất vốn đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng theo Quyết định số 610/QĐ-BSĐ ngày 13/2/2022 hiện đang thấp hơn so với xuất vốn đầu tư cho nhà ở thương mại. Trong khi đó, chi phí và xuất vốn đầu tư thực tế của nhà ở thương mại đang cao hơn xuất vốn đầu tư theo quy định. Điều này làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình nhà ở xã hội và khó khăn về doanh thu cho nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội do việc xác định giá bán phải dựa trên cơ sở xuất vốn đầu tư.

-Về nguồn vốn cho việc đầu tư xây dựng, mua, thuê nhà ở xã hội, trên thực tế việc tiếp cận các nguồn vốn vay vẫn chưa thuận lợi. Bên cạnh đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi đầu tư xây dựng cũng như để thuê, mua nhà ở xã hội hiện nay còn cao. Đối với chủ đầu tư, mức lãi suất 8%/năm, khách hàng mua nhà ở xã hội 7,5%/năm.

Để có thể thu hút nhà đầu tư tham gia vào các dự án đầu tư nhà ở xã hội và giảm giá bán nhà ở xã hội, chúng tôi đề xuất:

- Xem xét cắt giảm tối da các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.

- Xem xét ban hành danh mục các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được ngân sách hỗ trợ kinh phí đầu tư, miễn giảm tiền thuê đất đối với các diện tích công trình dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án nhà ở xã hội.

- Xem xét điều chỉnh lại xuất vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội cho phù hợp với thực tế.

- Xem xét điều chỉnh lãi suất cho vay để đầu tư xây dựng cũng như để mua, thuê nhà ở xã hội. Trên cơ sở ngân sách thực hiện, xem xét hoặc cấp bù chênh lệch lãi suất nếu chủ đầu tư thấy khách hàng vay vốn từ các ngân hàng thương mại để đầu tư xây dựng và thuê, mua nhà ở xã hội.

Lãi suất còn cao

Ông Nguyễn Văn Thanh Huy, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Becamex: Đến thời điểm này, Tổng công ty thực hiện được trên 45.000 căn hộ vừa nhà ở công nhân, vừa nhà ở xã hội và cũng xác định rõ trong thời gian đầu, tập trung phát triển nhà ở công nhân để ổn định đời sống lao động ở các tỉnh về Bình Dương làm việc. Đến thời điểm này, chúng tôi sẽ tập trung mạnh phát triển nhà ở xã hội song song với nhà ở công nhân.

Với Bình Dương, nhà ở công nhân thì chủ yếu cho thuê nhưng nhà ở xã hội thì Bình Dương hướng tới là ổn định an sinh xã hội chung, tức là người lao động sở hữu. Trong năm 2024 này, Tỉnh Bình Dương ưu tiên sẽ tiếp tục khởi công thực hiện là 10.000 căn nhà ở xã hội.

Cụ thể trong Quý 1 này, chúng tôi sẽ khởi công ngay 2000 căn hộ. Về nguồn vốn, Tỉnh ưu tiên cân đối các nguồn lực, kêu gọi sự đồng hành của các ngân hàng thương mại để triển khai, thực hiện các dự án này.

Trong quá trình thực hiện này, Becamex thấy có một số vấn đề, thứ nhất, lãi vay cho người lao động vẫn còn cao và thứ hai là thời gian vay cho người lao động còn ngắn.

Qua theo dõi, tìm hiểu, nếu chúng ta kéo dài thời gian vay cho người lao động thì sẽ tạo điều kiện lớn cho người lao động được sở hữu nhà ở xã hội.

Gói 120 ngàn tỷ đồng rất tốt, rất nhân văn, rất cần mở rộng đối tượng

Ông Trương Anh Tuấn – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân: Tập đoàn Hoàng Quân đã tham gia vào chương trình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hơn 10 năm nay và kết quả đến nay đã hoàn thành 10 dự án với số lượng là 10.000 căn hộ, trong đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh, đã hoàn thành 4 dự án và 4000 căn. Tập đoàn Hoàng Quân cũng đã đăng ký trong chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội là 50 ngàn căn. Hiện nay đang triển khai 12 dự án, trong năm 2024 này sẽ hoàn thành 3000 căn tại Tây Ninh, Bình Thuận và Trà Vinh.

Trong quá trình thực hiện, chúng tôi cũng kiến nghị một số vấn đề:

Thứ nhất, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật đất đai đã tháo gỡ rất nhiều vướng mắc, nhưng nếu được, chúng tôi kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội, riêng chương về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở thì nên áp dụng từ 1/7/2024, như vậy sẽ tháo gỡ được rất nhiều vướng mắc và thúc đẩy mạnh hơn cho chương trình 1.000.000 căn nhà ở xã hội này.

Thứ hai, về gói 120 ngàn tỷ đồng, đây là một chương trình rất tốt, rất nhân văn nhưng chúng tôi băn khoăn là tại sao gói 120 ngàn tỷ không áp dụng cho những khách hàng đã mua nhà tại dự án đã hoàn thành. Trước đây, chúng ta có gói 30 ngàn tỷ đồng nhưng sau đó đã dừng, nên nhiều khách hàng là người dân, công nhân, lực lượng vũ trang khi mua nhà không được hưởng ưu đãi từ gói 30 ngàn tỷ đồng. Chúng tôi kiến nghị gói 120 ngàn tỷ đồng này dành cho cả khách hàng đã mua những dự án đã hoàn thành nhưng chưa được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi.

Với chương trình 120 ngàn tỷ đồng, chưa có sự đồng bộ thời gian vay giữa chủ đầu tư và khách hàng. Khách hàng thì được vay 5 năm nhưng chủ đầu tư chỉ có vay 3 năm và nhiều ngân hàng đề nghị chủ đầu tư phải bảo lãnh cho khách hàng khi vay vốn mua nhà ở xã hội. Như vậy, nếu khách hàng là 5 năm thì chủ đầu tư phải được vay 5 nă, rất mong NHNN nghiên cứu thêm vấn đề này.

Thứ ba, chúng tôi kiến nghị Chính phủ có thể nghiên cứu dành ra một khoản từ 1 – 2% bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại. Như vậy nếu 1% thì mỗi năm là 1.200 tỉ đồng, nếu bù 2% là mỗi năm 2400 tỉ đồng. Như vậy khi có việc bù lãi suất 1-2% của Chính phủ, chương trình này chắc chắn sẽ thành công và nó mạnh hơn gói 120 ngàn tỷ đồng như hiện nay.

Chúng tôi thấy rõ ràng tất cả các địa phương, bộ, ngành đều ủng hộ chương trình 1 triệu nhà ở xã hội và việc phát triển nhà ở xã hội đã có kết quả rõ rệt hơn so với trước khi có chương trình này.

Mong được tham gia làm nhiều hơn nữa nhà ở xã hội

Ông Trần Ngọc Anh, Phó Tổng giám đốc Tổng Công ty Viglacera: Hưởng ứng chương trình nhà ở xã hội, Viglacera đã triển khai ngay việc đầu tư và đưa vào bàn giao khoảng 5.000 căn hộ nhà ở xã hội, chủ yếu ở TP. Hà Nội. Trong chương trình 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, hiện Tổng công ty đang triển khai ở 4 địa phương: Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hà Nam và Phú Thọ với quy mô hơn 10.000 căn nhà ở xã hội, cho tới hiện nay đã có sẵn khoảng 3.000 căn có thể đưa vào sử dụng với giá bán từ 8-10 triệu đồng/m2 và giá căn hộ từ 250 triệu đồng đến khoảng 600 triệu đồng.

Kết hợp tối ưu hóa các giải pháp thiết kế cộng với vật liệu xây dựng tự sản xuất được, doanh nghiệp cố gắng đưa ra giá nhà ở tốt nhất cho người dân.

Trên thực tế triển khai đến nay, doanh nghiệp đang gặp một số khó khăn trong việc kinh doanh những căn hộ này do các quy định còn hạn chế về đối tượng cũng như điều kiện thuê mua. Vì vậy, xin được kiến nghị với Thủ tướng là sớm cho áp dụng Luật Nhà ở sửa đổi và ban hành Nghị định về nhà ở xã hội theo hướng tháo gỡ, mở rộng đối tượng được mua, được thuê với điều kiện đơn giản, dễ thực hiện để người nghèo sớm tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở xã hội này. Viglacera cam kết tiếp tục thực hiện tích cực trong chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội và mong muốn được tham gia làm nhiều hơn nữa nhà ở xã hội tại Hà Nội trong thời gian tới mà đây là nhu cầu và mong chờ rất lớn từ người dân.

Cho vay nhà ở xã hội bị hạn chế lãi suất sinh lời nên chưa hấp dẫn nhà đầu tư

Ông Đỗ Thanh Sơn, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Công Thương Việt Nam (Vietinbank):Ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 33 và Chương trình cho vay nhà ở xã hội, với vai trò và trách nhiệm của một ngân hàng trụ cột trong nền kinh tế, Ngân hàng Công Thương đã quyết liệt triển khai, bám sát danh mục các dự án của các UBND tỉnh, thành phố và định hướng chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước.

Tính từ ngày 1/4/2023 đến ngày 29/2/2024, Ngân hàng Công Thương đã tài trợ được 8 dự án, trong đó có 3 dự án đã ký được hợp đồng tín dụng và giải ngân được 423 tỷ đồng và cấp tín dụng đối với 5 dự án, tổng số quy mô gần 3.000 tỷ đồng

Trong quá trình triển khai Ngân hàng Công Thương đã nhận được sự hỗ trợ rất lớn từ các Bộ, Ban, ngành để triển khai có hiệu quả chương trình. Tuy nhiên, từ thực tế, Ngân hàng Công Thương nhận thấy có một số khó khăn:

Đầu tiên là khó khăn về rào cản pháp lý. Nhiều dự án thiếu quyết định phê duyệt chủ trương của UBND tỉnh, thành phố; thủ tục triển khai dự án nhà ở xã hội khá phức tạp, mất nhiều thời gian hơn với các dự án nhà ở thương mại. Nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác giải phóng mặt bằng, bàn giao đất cho chủ đầu. Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của tỉnh phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất lúa mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến tiến độ dự án

Thứ hai là giới hạn tỷ lệ lãi suất sinh lời của dự án. Quy định cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện nay bị hạn chế lãi suất sinh lời do bị khống chế ở mức 10% nên chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư. Một số dự án nhà ở xã hội đã được phê duyệt nhưng chưa có nhà đầu tư, chưa có lộ trình, kế hoạch triển khai cụ thể.

Thứ ba là nguồn vốn tài trợ dự án. Bản chất gói 120 nghìn tỷ đồng là gói tín dụng từ nguồn vốn thương mại của ngân hàng, không có hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước, trong đó cơ sở xác nhận lãi suất cho vay và lãi suất cho vay thương mại bình quân của 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước. Mặc dù các ngân hàng thương mại dành nguồn lực ưu tiên cho chương trình nhưng mức lãi suất cho chủ đầu tư, người mua nhà vẫn chưa đủ hấp dẫn so với các chương trình hỗ trợ từ nguồn vốn ngân sách nhà nước.

Trên cơ sở những khó khăn nêu trên, với mục tiêu triển khai hiệu quả chương trình, Ngân hàng Công Thương Việt Nam có một số kiến nghị, đề xuất các Bộ, ban, ngành:

Thứ nhất, để tạo sức hấp dẫn cho chương trình, có được lãi suất thực sự ưu đãi, phù hợp hơn nữa với người mua nhà, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ, đề nghị Chính phủ xem xét thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội. Trên cơ sở nguồn ưu đãi này, lãi suất cho vay có thể xem xét thấp hơn lãi suất cho vay thương mại bình thường trên thị trường. Cần huy động từ nhiều nguồn lực khác nhau và vốn ngân sách đóng vai trò đầu mối.

Thứ hai, xem xét giao việc lựa chọn xác định người mua nhà cho chủ đầu tư dự án để tăng chủ động trong khâu bán hàng, đồng thời mở rộng đối tượng, nới lỏng điều kiện đối với người được mua nhà ở xã hội

Ngân hàng Công Thương cam kết sẽ tiếp tục triển khai quyết liệt, mạnh mẽ, có kết quả các giải pháp đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội và người mua nhà.

Ưu tiên giải quyết nhu cầu có chỗ ở hơn là nhu cầu sở hữu nhà

TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế Quốc dân: Hiện nay cầu về thị trường nhà ở căn hộ rất sôi động. Nếu chúng ta phát triển được nhà ở xã hội trong gia đoạn này thì có tác động rất lớn, lan tỏa đến sự bình ổn, cân bằng thị trường bất động sản.

Hiện là thời điểm các nguồn tài trợ về vốn cho phát triển các dự án bất động sản nói chung, đặc biệt là bất động sản về nhà ở xã hội là khá dồi dào. Chúng ta không lo sự cạnh tranh nguồn vốn đầu tư cho lĩnh vực này với các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác. Đây là thời điểm rất chín muồi để chúng ta thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh nền kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi, nếu chúng ta thúc đẩy phát triển mạnh nhà ở xã hội sẽ tạo ra sự lan tỏa để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Tôi đánh giá cao Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước có rất nhiều chương trình xúc tiến, tạo một số điều kiện chuẩn bị cho chương trình phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên kết quả còn hạn chế. Sau đây tôi xin góp ý một số điểm:

Tôi đề nghị chúng ta xác định đúng hơn mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Chúng ta giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp hay chúng ta giải quyết nhu cầu sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp.

Tôi cảm nhận rằng trong thời gian vừa qua, chương trình phát triển nhà ở xã hội đang hướng giải quyết nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp nhiều hơn là hỗ trợ giải quyết nhu cầu sở hữu nhà ở cho người thu nhập thấp.

Chúng ta biết rằng với người thu nhập thấp, việc trang trải cuộc sống cũng đã khó khăn thì làm sao có tiền tiết kiệm, tích lũy để trả tiền lãi, trả tiền vốn vay. Tôi có nghe được phát biểu của một đại diện doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội nói rằng sau một thời gian kiểm lại thì đến 80% số người mua không còn ở đấy nữa và người ta bán lại. Vậy rõ ràng trong điều kiện người ta có thu nhập thấp thì trước tiên họ phải tìm cách lo cuộc sống.

Chính vì vậy tôi đề nghị là chúng ta quan tâm nhiều hơn đến chương trình phát triển nhà ở xã hội cho thuê với những điều kiện ưu đãi khác biệt hơn so với các chương trình hiện nay.

Thứ nhất, liên quan đến vị trí phát triển nhà ở xã hội, chúng ta hiện nay đang đưa nhà ở xã hội đến vị trí nó khá xa so với trung tâm của tỉnh, thành phố. Trong khi đó, phương tiện đi lại không có, mất thời gian di chuyển nên người ta không muốn đi xa. Trong chương trình nhà ở xã hội, chúng ta dành có 2% cho thuê nhưng mà lại ở xa nên người ta sẽ không thuê. Người ta sẵn sàng thuê nhà với giá cao hơn, chật hơn nhưng gần chỗ làm việc, gần nơi con cái học hành và những dịch vụ vượt trội khác ở trung tâm.

Do vậy, tôi đề nghị chúng ta phải có một chương trình, quy hoạch những vị trí ở gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp để xây dựng quỹ nhà ở cho thuê. Chỉ cho thuê chứ không bán, như vậy chúng ta mới đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp về chỗ ở.

Đối với loại nhà này, tôi đề nghị sử dụng nguồn vốn vay thật ưu đãi. Chẳng hạn nguồn vốn vay của Ngân hàng Chính sách xã hội vay dài hạn với lãi suất thấp. Nếu doanh nghiệp bỏ vốn ra đầu tư để cho thuê thì tiền thuê không đủ tiền vận hành chứ không nói đến việc thu hồi vốn đầu tư. Vốn này phải là vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc thậm chí là vốn nhà nước. Như vậy mới giải quyết được một phần nhu cầu chỗ ở và đương nhiên chúng ta vẫn phải phát triển chương trình thứ 2 là đáp ứng nhu cầu của những người có khả năng mua được nhà. Tôi nghĩ chương trình này nên dành 50% cho thuê và 50% cho mua.

Thứ hai, tôi đề nghị hỗ trợ vốn cho phát triển nhà ở xã hội. Trong thời điểm hiện nay, chúng ta cần tăng nguồn cung nhà ở xã hội do vậy gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hướng đến hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung. Tuy nhiên, tôi đề nghị đơn giản hóa tối đa điều kiện cho vay đối với nhóm này. Bởi vì, dự án phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt thì đương nhiên được cho vay không cần xem các điều kiện nào khác nữa và chúng ta cho vay theo lộ trình của dự án, không sợ nguồn vốn đó thất thoát. Việc hỗ trợ lãi suất thấp hơn 1,5-2% tôi cho rằng không có nhiều ý nghĩa mà phải cam kết mức lãi suất cụ thể là bao nhiều, ví dụ cam kết lãi suất cho vay 7-8% để doanh nghiệp chủ động.

Ngoài ra, phải dùng ngân sách để hỗ trợ chương trình này. Chúng ta hiện có gói chính sách 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất theo Nghị quyết 43 nhưng hầu như không giải ngân được. Tôi xin đề nghị Chính phủ là đợt này Quốc hội đang giám sát thực hiện Nghị quyết 43, chúng ta đề nghị chuyển gói 40.000 tỷ đồng từ Nghị quyết 43 sang chương trình hỗ trợ nhà ở thu nhập thấp. Như vậy chúng ta đạt được đúng mục tiêu có dự án, đúng đối tượng, không sợ cho vay sai.

Cuối cùng tôi đề nghị tăng thời hạn cho vay đối với dự án này, đảm bảo ít nhất đủ một chu kỳ cho doanh nghiệp đầu tư, thu hồi vốn.

Không bắt ngân hàng, doanh nghiệp phải chịu thiệt

Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia: Tôi thấy rằng nhiều chính sách phải qua doanh nghiệp, qua ngân hàng mới thực hiện được thì đều không thành công, vì bắt ngân hàng phải cho vay lãi suất thấp, bắt ngân hàng phải chịu mọi rủi ro về chính sách.

Bắt đầu từ năm 2021 đến nay, trong nhiệm kỳ mới của Chính phủ, tôi lại thấy có một số chính sách thành công khá là tốt, khá là nhanh, ví dụ như chúng ta vừa thấy một loạt chính sách liên quan đến phòng chống COVID-19, chính sách liên quan đến giải cứu thị trường, giải cứu doanh nghiệp, giải cứu thị trường chứng khoán, một loạt chính sách liên quan đến giải quyết thanh khoản của ngân hàng và đặc biệt gần đây nhất là chính sách thủy hải sản và gỗ.

Ngân hàng, doanh nghiệp là đối tượng khác, theo kinh tế thị trường không nên để họ phải chịu thiệt, họ là nơi truyền tải chính sách chứ không phải nơi thực thi chính sách. Những chính sách nào phải truyền tải qua các doanh nghiệp, đó là cơ chế thị trường thì mình phải để cho họ thực hiện đúng cơ chế thị trường.

Chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng vậy. Theo đó, chúng ta có 4 đối tượng liên quan đến chính sách này. Một là Chính phủ. Hai là người được thụ hưởng. Hai đối tượng này là 2 đối tượng trực tiếp. Còn hai đối tượng khác là ngân hàng và doanh nghiệp, là đối tượng truyền tải chính sách này, chứ không được thụ hưởng và cũng không bị thiệt thòi.

Theo kinh nghiệm thế giới thì có 2 loại. Một loại như anh Hoàng Văn Cường vừa phát biểu là làm nhà cho thuê. Chính phủ ưu tiên đất nội đô làm nhà cho người nghèo bởi vì người nghèo không có phương tiện đi lại ngoài giao thông công cộng. Các thành phố lớn trên thế giới quy hoạch nhà ở theo hướng để cho những người nghèo gần hệ thống giao thông công cộng, gần bệnh viện.

Loại hình thứ hai là mô hình phát triển nhà ở như Singapore, tức là bất cứ ai mua nhà ở Singapore được hưởng chế độ nhà ở của người dân Singapore thì phải trả lãi suất là 2,5% vay ngân hàng có kỳ hạn lên đến 30 năm và phần chênh lệch còn lại so với lãi suất thị trường thì Chính phủ đền bù. Như vậy ngân hàng không bị ảnh hưởng gì bởi đã có Chính phủ hỗ trợ.

Kỳ hạn tôi nghĩ là phải dài. Như chúng ta thấy, kỳ hạn mua nhà tối thiểu ở Mỹ và Singapore đều là 30 năm, thậm chí vùng người Đức ở Thụy Sĩ thì kỳ hạn là 88 năm.

Vấn đề thứ ba, lâu nay người ta hay nói về chuyện chính quyền không muốn dành đất cho nhà ở xã hội vì không thu được thuế, hay nói cách khác là làm thất thoát nguồn thu ngân sách của họ.

Vấn đề nữa là thủ tục hành chính gắn liền với tham nhũng vặt. Chúng tôi đi khảo sát một số tỉnh, thủ tục vô cùng rắc rối, đền bù giải phóng mặt bằng mỗi một năm có tỉnh chỉ giải phóng được vài ba chục héc-ta hoặc là dăm bảy chục héc-ta.

Trong khi đó, có những tỉnh đổi mới cách làm, có thể tăng diện tích đền bù giải phóng mặt bằng từ 110 héc-ta lên 1.100 héc-ta, điều mà không ai tin nhưng cuối cùng người ta làm được. Thủ tục là một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay cần cải cách.

Nhiều doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội, ví dụ như Hàn Quốc, Singapore, Hà Lan, đã vào Việt Nam, xin làm nhà ở xã hội ở Hà Nội nhưng gặp vướng mắc về phê duyệt quy hoạch tỷ lệ từ 1/2000 đến 1/500. Tôi nghĩ quá trình phê duyệt phải linh hoạt.

Phải tách bạch giữa chính sách lo chỗ ở và chính sách sở hữu nhà ở

TS Trần Du Lịch – Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách, tiền tệ quốc gia: Thứ nhất, tôi rất ủng hộ, đánh giá rất cao chương trình 1 triệu nhà ở xã hội và những nỗ lực của Chính phủ với các chính sách đã đề ra.

Tuy nhiên đến nay còn một vướng mắc, cần tiếp tục tháo gỡ thì cần tập trung cái gì. Tôi xin nêu 2 nhóm vấn đề.

Thứ nhất, vấn đề hiện nay là nghẽn cả cung và cả cầu chứ không phải một bên.

Về phần cung, nếu nơi nào có sẵn quỹ đất đưa cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội thì rất thuận lợi. Bởi được hưởng nhóm chính sách thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, vay ưu đãi sử dụng 20% quỹ để làm nhà ở thương mại và đặc biệt là tỷ lệ hệ số đất lên 1,5 lần. Thực tế ở các đô thị như Thành phố Hồ Chí Minh thì đa số Nhà nước không có quỹ đất công, nếu có thì quá xa trung tâm, ở những vùng ven.

Điểm thứ hai là liên quan đến phần cầu. Hiện nay qua thực tế tôi thấy, doanh nghiệp có sản phẩm nhà đi tìm đối tượng mua, phải xác định đúng đối tượng, có chứng nhận chưa có chỗ ở, chứng nhận là thu nhập tối thiểu 11 triệu trở xuống, có cư trú tại địa phương… Nhiều nơi triển khai thủ tục này tốt nhiều thời gian. Doanh nghiệp sợ nhất bán sai đối tượng.

Vì vậy, tôi nghĩ rằng, phải gỡ cho được hai chỗ này.

Tôi đề nghị nên rà lại chính sách nhà ở xã hội. Chúng ta xây dựng khung chung cho mọi địa phương, mọi đô thị là không phù hợp, không thể có một cái lưới đánh mọi loại cá được. Đặc điểm đô thị khác nhau. Từ kinh nghiệm thế giới thì tôi thấy rằng phần lớn các nước thì xây dựng nhà ở xã hội là việc của chính quyền địa phương. Ở đó họ mới biết có được là bao nhiêu người có nhu cầu, nhu cầu thuê, mua và xây dựng chương trình để họ thực thi. Chính phủ chỉ hỗ trợ. Còn chúng ta thì Chính phủ đi lo cả hai gói lãi suất.

Do đó, tôi xin kiến nghị, thứ nhất, tạo ra một khung pháp lý tương đối mềm, linh hoạt cho các địa phương có điều kiện khác nhau và trách nhiệm chính là chính quyền địa phương phải xây dựng.

Điểm thứ hai, như đồng chí Hoàng Văn Cường vừa phát biểu, chúng ta nên có quan điểm rõ ràng, nhà nước có trách nhiệm lo chỗ ở cho người dân chứ Nhà nước không có trách nhiệm lo sở hữu nhà ở cho mọi người. Chính vì vậy, chúng ta phải có quỹ nhà ở cho thuê. Ai làm cái này? Đó là 2 đối tượng lớn, một là Nhà nước và thứ 2 là các doanh nghiệp.

Như Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, người có thu nhập 11 triệu đồng/tháng thì làm sao mua nhà. Chúng ta chọn đối tượng không phù hợp, sẽ tắc ngay. Đây là vấn đề phải rà lại.

Hay vấn đề lãi suất, tôi ủng hộ quan điểm của anh Lê Xuân Nghĩa vừa trình bày. Muốn làm nhà ở xã hội thì nhà nước phải hỗ trợ nguồn lực chứ không thể Nhà nước chỉ ban hành chính sách rồi giao cho thị trường tự làm.

Tôi nghĩ rằng các chính sách phải có cơ chế hỗ trợ bằng ngân sách nhà nước với một tỉ lệ phù hợp, ví dụ bù lãi suất..

Điểm cuối cùng liên quan đến gói 120.000 tỷ đồng, lãi suất ưu đãi với doanh nghiệp là 8% hiện đã lạc hậu. Năm vừa qua Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất 4 lần. Hiện nay ngân hàng hoàn toàn có thể cho vay 20 năm mua nhà với lãi suất 6,9%. Có nghĩa là thấp hơn nhiều mức lãi suất ưu đãi. Tôi đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem lại chính sách ưu đãi lãi suất này.

Tôi ủng hộ nỗ lực đẩy mạnh chương trình nhà ở xã hội và mong Chính phủ quan tâm hai việc, xây dựng khung chính sách tương đối linh hoạt để phát huy đặc điểm của từng địa phương và trách nhiệm chính là chính quyền địa phương phải lo chỗ ở cho người dân. Thứ hai, phải tách bạch giữa chính sách lo chỗ ở và chính sách sở hữu nhà ở.

Chỉ tiêu 1, kế hoạch 2, quyết tâm phải 3 thì mới làm được

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM: Thứ nhất, chúng tôi rất ấn tượng vì Thủ tướng mở đầu bài khai mạc nói về nguyện vọng "an cư lạc nghiệp" của người dân, vì ông bà chúng ta nói: Con người có 3 sự nghiệp lớn là làm nhà, lấy vợ, tậu trâu. Như vậy, làm nhà là việc đầu tiên để có thể lập gia đình hạnh phúc, hoặc có thể tạo dựng cơ nghiệp, cho nên đây là nguyện vọng ngàn đời, nhất là với những người đã trải qua tuổi niên thiếu khó khăn thì nguyện vọng này rất lớn.

Chúng tôi đánh giá rất cao Nghị quyết 01 của Chính phủ đầu năm 2024, trong đó có nội dung rất quan trọng về nhà ở xã hội, trong đó có câu cuối: Nghiên cứu chính sách để có tín dụng ưu đãi hỗ trợ cho hộ nghèo, hộ cận nghèo để xây nhà, sửa nhà tại khu vực nông thôn. Trước đây chúng ta chưa quan tâm nhiều đến đối tượng này. Chúng tôi thấy điều này rất đúng.

Hôm nay, chúng ta tập trung thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Có 2 mặt cung cầu như các đại biểu đã phát biểu. Chúng ta tập trung giải quyết vấn đề nguồn cung, nhưng tất nhiên cũng phải đề cập tới vấn đề nhu cầu.

Chúng tôi thấy rằng, Thủ tướng đã chỉ đạo cố gắng, nỗ lực làm sao trong 2 năm tới, chúng ta xóa bỏ toàn bộ nhà tranh tre, nhà tạm bợ trong toàn quốc, nếu làm được điều này, người nghèo, hộ nghèo, khó khăn ở nông thôn có cơ hội thụ hưởng chính sách của Nhà nước. Chúng tôi thấy, cần phải thiết kế thêm để thực hiện cho được chủ trương này trong Nghị quyết 01.

Về nhu cầu, qua khảo sát của Liên đoàn Lao động TPHCM, trong khoảng 3 triệu người nhập cư, công nhân lao động của TPHCM, 60% là có nhu cầu thuê nhà để ở, bởi họ chỉ muốn làm việc ở thành phố, ở các khu đô thị 10-15 năm và giá thuê hiện dao động trên dưới 1,5 triệu đồng/tháng và chi phí thuê nhà chỉ chiếm khoảng 20% thu nhập thì họ chịu được.

Trong khi Nhà nước chúng ta chưa giải quyết được vấn đề nhà ở, như KTX sinh viên hoặc nhà cho công nhân thì TPHCM đã có 60.470 cá nhân, hộ gia đình đã xây dựng các khu nhà trọ cho thuê.

Theo số liệu tổng hợp của Sở Xây dựng thành phố, tổng số căn phòng cho thuê là 560.219 phòng trọ, trong đó có 38.000 khu nhà trọ tập trung, còn hộ gia đình tách phòng cho thuê thêm thì có khoảng 25.670 nhà đã làm. Điều này giải quyết cho 1.400.000 người thuê nhà ở TPHCM và trong thời gian vừa qua chúng ta chưa quan tâm hỗ trợ cho chủ nhà trọ, kể cả trong dịch COVID-19. Hiện nay họ đang chịu thuế khoán 7%, chúng tôi thấy chưa hợp tình hợp lý. Nếu chúng ta giảm được khoảng 5% thì đồng nghĩa giảm được tiền thuê nhà cho công nhân lao động.

Hiện nay, chúng ta tập trung làm nhà ở xã hội thì thấy rằng trong 5 năm 2016-2020, cả nước đạt 44%, TPHCM đạt tỷ lệ cao nhất là 75% kế hoạch, nhưng con số tuyệt đối chỉ có 15.000 căn, trung bình 3.000 căn, trong khi khảo sát của TPHCM hàng trăm nghìn người có nhu cầu nhà ở xã hội.

Về nhà ở xã hội, chúng tôi thấy, hiện nay, theo Luật nhà ở quy định, 20% nhà ở xã hội trong dự án là cho thuê, chứ không phải không có quy định này, vấn đề là sau thời gian cho thuê 5 năm có thể chuyển sang bán. Nhưng các địa phương trong khi thực thi pháp luật về nhà ở chưa thực sự chu đáo, nên cũng có những chủ đầu tư bị vướng.

Trong 3 năm vừa qua, cả nước mới làm được 72 dự án với 38.128 căn/tổng số chỉ tiêu 5 năm là 428.000 căn, như vậy chiếm chưa tới 9% kế hoạch 5 năm. Như vậy, mục tiêu còn xa, nỗ lực của chúng ta phải lớn hơn nữa mới thực hiện được chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Đối với TPHCM, trong các năm 2020 -2023, chỉ đưa vào sử dụng 2 dự án với 623 căn hộ và khởi công 7 dự án với 4.996 căn, nhưng vẫn vướng pháp lý cho nên hiện nay gần như chưa triển khai được.

Đối với các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp tự mua đất làm dự án nhà ở xã hội, đây là nghĩa cử tuyệt vời, chúng ta cần tuyên dương. Hiện doanh nghiệp đang vướng thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP do quy định "việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch". Đồng thời cũng vướng Nghị định 30 năm 2021 để sửa đổi Nghị định 99.

Với tinh thần Thủ tướng đã từng chỉ đạo "sai ở đâu sửa ở đó, sai cấp nào cấp đó sửa", nên rất mong Thủ tướng chỉ đạo để Bộ Kế hoạch và Đầu tư nghiên cứu trình sửa Nghị định 31 để tháo gỡ vướng mắc.

Thứ hai, chúng tôi đề nghị Bộ Xây dựng tháo gỡ, sửa Nghị định 30 cho đồng bộ. Thứ ba, chúng tôi đề nghị có quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Thứ tư, kiến nghị nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Chúng tôi rất mong, Chính phủ phối hợp với Ủy ban Thường vụ Quốc hội để trình Quốc hội bố trí nguồn ngân sách Nhà nước trung hạn giai đoạn 2021-2025, 2026-2030. Nếu không bố trí được thì không bao giờ chúng ta có nguồn ngân sách để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại tham gia chính sách nhà ở xã hội và tái cấp vốn cho NHCSXH để thực hiện chủ trương này.

Đối với gói 120.000 tỷ đồng, đối với người mua nhà ở xã hội thì không có lợi vì vay lãi suất khá cao, nhưng lại tốt cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nên chúng tôi đánh giá cao gói này đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, đối với chủ đầu tư dự án cải tạo xây dựng nhà chung cư và đối với người mua căn hộ trong dự án cải tạo nhà chung cư.

Về vấn đề tăng thêm chính sách đối với chủ dự án đầu tư nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức hiện nay Luật Nhà ở quy định là 10%, rất mong Thủ tướng Chính phủ xem xét nâng lên để hỗ trợ, vì suất đầu tư của chúng tôi bị quy định chỉ bằng 76% suất đầu tư nhà ở thương mại cùng loại. Chúng ta muốn chất lượng nhà ở xã hội ngang bằng nhà ở thương mại thì suất đầu tư này phải tương đương.

Chúng tôi đề nghị cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án nhà ở xã hội đó. Vừa qua tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội khi đi vay vốn ưu đãi của ngân hàng đều phải thế chấp bằng tài sản khác.

Rất mong Thủ tướng Chính phủ khi sửa đổi Luật Thuế thì nghiên cứu quy định dự án nhà ở xã hội cho thuê thì được hưởng ưu đãi thuế đến 70%.

Chúng tôi đề nghị xem xét hỗ trợ chủ nhà trọ, họ là người giúp Chính phủ, giúp chính quyền các địa phương ổn định an sinh về nhà ở cho người công nhân lao động… Chất lượng nhà trọ của tư nhân hiện cũng rất khá.

Chúng tôi đề nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi Quyết định 510 ban hành ngày 19/5/2023 về suất đầu tư xây dựng.

Thứ 9, chúng tôi đề nghị đẩy mạnh chính sách tín dụng cho vay sửa chữa, xây dựng mới nhà ở khu vực nông thôn.

Cuối cùng, chúng tôi rất hoan nghênh Bộ trưởng Bộ Xây dựng vừa ký Quyết định giao chỉ tiêu cho 63 tỉnh, thành phố để phát triển nhà ở xã hội năm 2024, nhưng chỉ tiêu 1, nhưng kế hoạch 2 và quyết tâm phải 3 thì mới làm được.

Tách bạch khái niệm nhà ở xã hội với nhà ở thương mại

TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam: Nhìn nhận câu chuyện nhà ở xã hội đã ách tắc từ nhiều năm, Thủ tướng Chính phủ đã đặt vấn đề không có ách tắc nào không giải quyết được. Kinh nghiệm và thực tế của chúng ta cho thấy để giải quyết ách tắc lâu năm thuộc về hệ thống nếu mà chúng ta chỉ chỉnh sửa, giữ lại cái cũ thì khó lòng thay đổi được. Chúng ta cần phải có cách tiếp cận mới.

Để có cách tiếp cận mới, có giải pháp mới, điều đầu tiên phải làm rõ các khái niệm cơ bản. Hiện nay khái niệm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội không rõ ràng.

Chức năng của khái niệm này một bên là cung cấp nơi ở, một bên nhà ở thương mại cung cấp quyền sở hữu tài sản. Hai khái niệm này khác nhau, cần phải làm rõ. Nếu không chúng ta lẫn lộn nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, cơ chế, chính sách. Đúng như anh Lê Xuân Nghĩa nói, tất cả vấn đề của chúng ta nằm ở chỗ chúng ta đưa ra một hệ quy tắc, quy định và những cơ chế chính sách quá phức tạp và không thể nào giải quyết được.

Điểm đầu tiên mà tôi muốn nói là phải thay đổi, làm rõ được những khái niệm cơ bản. Nếu không làm rõ được điều này thì sẽ không xử lý được vấn đề. Ở đây chúng ta bàn về nhà ở xã hội chứ không phải là nhà ở thương mại. Nếu làm nhà ở thương mại, quy tắc mang tính thị trường, không còn là chuyện Nhà nước chịu trách nhiệm. Đây là nhà ở xã hội, tức là cung cấp nhà ở cho người dân, Nhà nước lo thì cách đặt vấn đề về trách nhiệm, chức năng của các chủ thể tham gia hoàn toàn khác nhau, Nhà nước khác, doanh nghiệp khác và người dân khác.

Trong cách tiếp cận về tài chính, Ngân hàng và trách nhiệm của Bộ Tài Chính phải rõ.

Khi đặt vấn đề về công bằng xã hội, để bảo đảm cho người nghèo tiếp cận được, chuyển sang mức độ cho thuê thì khả năng bị lợi dụng cái gọi là sở hữu ở đây sẽ không còn. Không có ai là người giàu chen vào để tranh suất nhà ở xã hội thực sự nếu mà họ không có quyền sở hữu, để họ lợi dụng chính sách, mua nhà ở xã hội để bán lại.

Nhà ở xã hội hướng theo khía cạnh cho thuê thì những vướng mắc như xét tiêu chuẩn được mua quá, câu chuyện đầu cơ lợi ích sẽ thay đổi. Khái niệm nhà ở xã hội theo nghĩa hẹp là nhà ở xã hội cho thuê thì vai trò của Nhà nước khác.

Thứ hai, cách đặt vấn đề về lãi suất cũng cần thay đổi. Nhà nước không đủ tiền thì Nhà nước đi vay Ngân hàng để làm thay, còn doanh nghiệp đóng vai trò là công cụ để thực hiện xây dựng nhà ở xã hội, như là công việc kinh doanh.

Đặc biệt quan trọng là tách bạch chức năng của Nhà nước và doanh nghiệp và vai của Ngân hàng.

Nếu nhà ở thương mại tách ra khỏi phạm trù nhà ở xã hội thì cách tiếp cận của doanh nghiệp đối với nhà ở thương mại và nhà ở xã hội cũng khác nhau. Đặc biệt là phía người ở, người nào có điều kiện thì có thể tiếp cận đi vay để mua. Thời hạn cho vay phải dài hơn.

Ý cuối cùng, lâu nay chúng ta phân tích chính là đối tượng người mua, trước đây có chương trình nghiên cứu xã hội học về người nghèo, về người lao động đi mua nhà, bao nhiêu phần chi tiêu dành cho việc này, họ có khả năng thanh toán như thế nào? Lúc đó điều kiện bảo đảm về phía ngân hàng,về phía nhà nước mới rõ ràng được, nếu không sẽ dẫn đến đánh đồng khi xét đến tiêu chuẩn của người nghèo và làm cho bộ máy của chúng ta dễ dẫn đến tiêu cực.

Cách tiếp cận ở đây là phải tách bạch được các tầng lớp, đối tượng và phân vai rõ, đó là cơ sở để xử lý vấn đề này một cách triệt để. Tôi cho rằng nên có đánh giá lại các chủ thể này để hướng đến chính sách phù hợp về mức độ.

Xử lý cái này có lẽ không quá phức tạp. Nếu tập trung xử lý sẽ giúp chính phủ đạt được cả mục tiêu bơm vốn nhanh ra ngoài xã hội. Tôi hy vọng lần này với cách tiếp cận mới, Chính phủ cho Bộ Xây dựng thiết kế lại chương trình về nhà ở xã hội theo tinh thần mới thì sẽ giải quyết được vấn đề.

Phát biểu kết luận, Thủ tướng Phạm Minh Chính đánh giá cao báo cáo của Bộ Xây dựng và 16 ý kiến phát biểu tâm huyết, trách nhiệm, sát thực tế của các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp.

Thủ tướng cho biết, con người có các nhu cầu về tinh thần và vật chất. Đảng, Nhà nước luôn quan tâm an sinh xã hội, chăm lo đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, vì mục tiêu đất nước hùng cường, thịnh vượng, nhân dân ấm no, hạnh phúc. Quan điểm xuyên suốt lấy con người là trung tâm, là chủ thể, là mục tiêu, là động lực và nguồn lực phát triển, không hy sinh tiến bộ, công bằng, an sinh xã hội và môi trường để chạy theo tăng trưởng đơn thuần.

Trong đó, nhà ở là một trong 3 trụ cột của an sinh xã hội, "an cư mới lạc nghiệp", công dân có quyền có nơi ở hợp pháp. Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021-2030 đã đề cập nhiều nội dung để bảo đảm quyền tiếp cận bình đẳng về nhà ở cho công dân, phát triển nhà ở xã hội.

5 kết quả nổi bật

Cơ bản đồng ý nội dung báo cáo của Bộ Xây dựng và ý kiến của các đại biểu, Thủ tướng nhấn mạnh một số nội dung trọng tâm, trước hết là một số kết quả đạt được trong phát triển nhà ở xã hội, thực hiện xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030.

Một là, tích cực rà soát, hoàn thiện thể chế, cơ chế, chính sách về phát triển thị trường bất động sản, trong đó có các nội dung liên quan đến nhà ở xã hội.

Chính phủ đã trình và được Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có nhiều cơ chế ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội như: Được dành tối đa 20% tổng diện tích đất để xây dựng công trình, dịch vụ, nhà ở thương mại; được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất; được vay vốn với lãi suất ưu đãi; cắt giảm quy định về điều kiện cư trú đối với đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội; các đối tượng là công nhân, lực lượng vũ trang được hưởng thêm các chính sách riêng về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Các bộ đang tích cực rà soát, sửa đổi nhiều văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, ban hành các văn bản hướng dẫn với nhiều nội dung mới, tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn…; phấn đấu hoàn thành và báo cáo Quốc hội để xin có hiệu lực sớm hơn từ 01/7/2024 (hiệu lực hiện nay là từ 01/01/2025).

Hai là, nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đã được triển khai và hoàn thành, góp phần hỗ trợ người có thu nhập thấp, công nhân, người lao động "an cư lạc nghiệp".

Từ năm 2021 đến nay, cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô hơn 411 nghìn căn hộ (trong đó 72 dự án đã hoàn thành với quy mô hơn 38 nghìn căn; 129 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô gần 115 nghìn căn; 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô gần 259 nghìn căn).

Ba là, gói tín dụng ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng dù còn khó khăn nhưng đạt được những kết quả bước đầu, góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tại các địa phương.

Đã có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30 nghìn tỷ đồng.

Các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7 nghìn tỷ đồng; trong đó đã có 08 dự án tại 07 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng.

Bốn là, cải cách, cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh được tăng cường; phân cấp, phân quyền, kiểm tra, giám sát được đẩy mạnh. Về cắt giảm thủ tục hành chính, các dự án chưa có quy hoạch chi tiết thì được sử dụng quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung tại những khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu để đấu thầu (theo Thông tư số 03/2023/TT-BXD ngày 28/4/2023).

Năm là, nhiều địa phương quan tâm, bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội (như Đồng Nai, TP. Hồ Chí Minh, Long An, Hải Phòng, Hà Nội).

Đánh giá chung, nhờ sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước; sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, sự vào cuộc, tham gia tích cực của cả hệ thống chính trị, các cấp, các ngành, đặc biệt là các địa phương, các doanh nghiệp, cả nước đã hoàn thành hàng trăm dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giúp cho hàng chục nghìn hộ gia đình thu nhập thấp và hàng trăm nghìn công nhân được cải thiện nhà ở, có chỗ ở an toàn.

Nếu các địa phương không tạo điều kiện thuận lợi mà gây khó dễ thì doanh nghiệp mất hào hứng

Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội so với mục tiêu, yêu cầu, mong muốn thì chưa đạt được và còn một số tồn tại, khó khăn. Nhiều địa phương chưa có sẵn quỹ đất sạch để làm nhà ở xã hội. Một số dự án nhà ở xã hội tại một số địa phương có quy hoạch nhưng lại cấp cho các nhà đầu tư còn yếu về năng lực, trong khi có doanh nghiệp lại thiếu động lực triển khai vì hiệu quả không cao dẫn đến chậm triển khai dự án. Mức lợi nhuận quy đinh tối đa chỉ 10% theo Luật Nhà ở năm 2023 với chủ đầu tư nhà ở xã hội không phải là cao nếu mất thêm các chi phí tuân thủ khác. "Nếu các địa phương không tạo điều kiện thuận lợi, hỗ trợ mà đòi hỏi, gây khó dễ, sách nhiễu thì doanh nghiệp cũng mất hào hứng", Thủ tướng nói.

Thời gian triển khai thành công một dự án khá lâu, từ 3-5 năm, dẫn tới không hấp dẫn nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, có khả năng triển khai. Thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, giải phóng mặt bằng cơ bản giống dự án đầu tư thông thường. Còn một số khó khăn khác liên quan điều kiện đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Nhiều tỉnh, thành phố lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp có tỷ lệ thực hiện nhà ở xã hội so với mục tiêu của Đề án còn thấp, thậm chí nhiều địa phương chưa có dự án nhà ở xã hội khởi công từ năm 2021 đến nay (như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Quảng Ngãi, Long An, Vĩnh Long…) theo báo cáo của Bộ Xây dựng.

Việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng còn chậm so với mong muốn và nhu cầu thực tiễn (mới cam kết cấp tín dụng được 5,8%, giải ngân chưa được 1%).

Vẫn còn vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhất là: (i) Trong tiếp cận đất đai (quy hoạch bố trí quỹ đất, công khai dự án); (ii) Nguồn vốn và khả năng tiếp cận tín dụng; (iii) Thủ tục hành chính (trong đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt giá bán nhà)…

Thủ tướng nhấn mạnh các quan điểm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân:

Nhà ở xã hội là nhà ở bình thường như loại nhà ở khác, phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường, bảo đảm hạ tầng về y tế, giáo dục, xã hội và các dịch vụ khác, bảo đảm điện nước, nhưng điểm khác là có cơ chế, chính sách phù hợp cho người mua và người bán. Không phải những nơi xa xôi, vắng vẻ, những nơi không làm được nhà ở thương mại thì làm nhà ở xã hội, hay nhà ở xã hội thiếu hạ tầng y tế, giáo dục, điện nước, không bảo đảm vệ sinh môi trường… Nhà ở xã hội ngoài hình thức mua thì phải có thuê và thuê mua.

Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là nội dung quan trọng của các chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân.

Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo cơ chế thị trường, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu công nghiệp về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội. Tinh thần là "không hy sinh tiến bộ và công bằng xã hội để chạy theo tăng trưởng kinh tế đơn thuần".

Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tại các địa phương gắn với phát triển thị trường bất động sản, phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn và tuân thủ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

"Và điều quan trọng nhất là khi tổ chức thực hiện phải dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm và linh hoạt, chủ động, sáng tạo trong vận dụng cơ chế, chính sách, luật pháp", Thủ tướng nêu rõ.

Nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở xã hội

Để phát triển nhà ở xã hội, trong đó triển khai nhanh, hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030"; Thủ tướng nêu rõ, tất cả các chủ thể có liên quan, mỗi người, mỗi tổ chức trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình phải phát huy hết khả năng, tâm huyết của mình, tinh thần trách nhiệm cao nhất, chủ động, sáng tạo, kịp thời, cộng với trách nhiệm, đạo đức xã hội để thực hiện các công việc cho tốt, chung tay, góp sức tạo phong trào, xu thế phát triển nhà ở xã hội đúng nghĩa.

Chính phủ phải bám sát tình hình, phản ứng chính sách kịp thời theo thẩm quyền, nếu vượt thẩm quyền thì báo cáo, đề xuất cấp có thẩm quyền.

Đối với các Bộ, ngành, Thủ tướng yêu cầu các Bộ Xây dựng, Tài nguyên Môi trường, NHNN tập trung xây dựng, sớm ban hành các Nghị định, văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn liên quan đến việc triển khai các dự án nhà ở xã hội như: Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi). Trong đó, tập trung tháo gỡ các khó khăn vướng mắc trên tinh thần cắt giảm tối đa thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền để giảm tối đa thời gian, chi phí thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng quy trình rút gọn các thủ tục hành chính lựa chọn nhà đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội để tiết kiệm thời gian, khuyến khích, huy động các nguồn lực xã hội.

NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước lớn chung tay cùng doanh nghiệp nghiên cứu, xây dựng và cung cấp gói tín dụng cho người mua với thời gian 10-15 năm với lãi suất thấp hơn từ 3-5% so với cho vay thương mại; nghiên cứu, xem xét hạ mức lãi suất cho vay nguồn vốn hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng phù hợp.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với Bộ Tài chính, NHNN báo cáo Thủ tướng Chính phủ bổ sung nguồn vốn ngân sách nhà nước thực hiện cho vay nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội giai đoạn 2024 - 2025 theo quy định pháp luật về nhà ở.

Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở xã hội, chính sách thuế phù hợp.

Các địa phương đăng ký chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong năm 2024; Bộ Công an, Bộ Quốc phòng phấn đấu trong năm 2024, mỗi Bộ thực hiện 5 nghìn căn hộ nhà ở xã hội; Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam phấn đấu trong năm 2024 thực hiện 2 nghìn căn hộ nhà ở xã hội. Văn phòng Chính phủ phối hợp với Bộ Xây dựng, các địa phương nghiên cứu việc đưa chỉ tiêu, nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội thành chỉ tiêu pháp lệnh, hằng năm phải có báo cáo.

Với các địa phương, Thủ tướng đề nghị cấp ủy có nghị quyết để lãnh đạo việc phát triển nhà ở xã hội, Hội đồng Nhân dân ban hành các chính sách, quy định phù hợp với đặc thù địa phương, UBND các cấp, đặc biệt là cấp huyện, cấp xã tổ chức thực hiện tốt, thực hiện nghiêm các cơ chế, chính sách, quy định của pháp luật, vận dụng sáng tạo, linh hoạt, kịp thời trong điều kiện địa phương, dám chịu trách nhiệm, dám nghĩ, dám làm không đùn đẩy, né tránh.

Lưu ý các địa phương nhiệm vụ quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, Thủ tướng nhấn mạnh một lần nữa: Những vùng đất, vị trí đẹp, có lợi thế phải ưu tiên cho sản xuất, kinh doanh, từ đó tạo công ăn việc làm cho người dân, từ đó mới có người đến làm, có người đến là thì mới có người đến ở, mua nhà, từ đó phát triển được bất động sản, khu đô thị bền vững.

Cùng với đó, tổ chức đấu giá, đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực, tài chính, kinh nghiệm, triển khai công khai minh bạch và tăng tỷ lệ ký quỹ, bảo lãnh để bảo đảm lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực tốt. Đôn đốc chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của các dự án này theo tiến độ được phê duyệt; trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì thu hồi quỹ đất 20% để lựa chọn các chủ đầu tư khác thực hiện.

Đồng thời, có các cơ chế, giải pháp cụ thể, rút ngắn thủ tục hành chính về lập, phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng… để hỗ trợ, khuyến khích các doanh nghiệp triển khai đầu tư xây dựng dự án, tạo nguồn cung cho thị trường và tận dụng được nguồn vốn ưu đãi phát triển nhà ở xã hội.

Đối với các doanh nghiệp, Thủ tướng yêu cầu các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội lập tiến độ, chuẩn bị đầy đủ nguồn lực, tài chính, áp dụng công nghệ mới nhằm rút ngắn thời gian thi công.

Đối với các dự án đã lựa chọn chủ đầu tư, đề nghị các chủ đầu tư khẩn trương hoàn thiện các thủ tục pháp lý để khởi công xây dựng theo các đồ án quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư đã được phê duyệt; khẩn trương triển khai khởi công, đảm bảo tiến độ hoàn thành các công trình trên quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội; sau khi khởi công dự án cần nhanh chóng cung cấp, công bố công khai, đầy đủ các thông tin liên quan đến dự án để người dân biết đăng ký mua, thuê mua, thuê.

"Các doanh nghiệp, ngân hàng thực hiện nghĩa vụ, trách nhiệm theo luật, đồng thời thể hiện trách nhiệm xã hội, đạo đức kinh doanh để kinh doanh nhà ở xã hội phù hợp tình hình, điều kiện người dân và lưu ý đến điều kiện khó khăn của họ, nhất là với người có công, đối tượng bảo trợ xã hội, người nghèo, công nhân thiếu chỗ ở... Tinh thần là lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ, "trong tôi có anh, trong anh có tôi". Người dân cũng phải có trách nhiệm thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong tiếp cận nhà ở, cố gắng cao nhất trong điều kiện có thể, tinh thần là không ai lo cho mình tốt hơn mình cùng với các chính sách và sự hỗ trợ của Nhà nước, của cộng đồng…", Thủ tướng nói và đề nghị người dân tích cực tham gia xây dựng chính sách, đồng hành trong giải phóng mặt bằng để phát triển nhà ở xã hội.

Thủ tướng yêu cầu các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết tâm thực hiện bằng được mục tiêu, số lượng nhà ở xã hội năm 2024 đã được Bộ Xây dựng tập hợp. Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm trước Chính phủ về việc hoàn thành chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn. Bộ Xây dựng thường xuyên kiểm tra, đôn đốc, kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để các địa phương hoàn thành mục tiêu đề ra.

Năm 2025, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương xây dựng kế hoạch, mục tiêu, số lượng cụ thể xây dựng nhà ở xã hội năm 2025 và giai đoạn 2026-2030, gửi Bộ Xây dựng tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 30/11/2024.

Ngay sau Hội nghị, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng, Văn phòng Chính phủ tổng hợp, tiếp thu tối đa các ý kiến; sớm trình ban hành Kết luận của Thủ tướng Chính phủ ngắn gọn với thông điệp, nhiệm vụ, giải pháp rõ ràng, cụ thể, dễ hiểu, dễ làm, dễ giám sát, đánh giá, kiểm tra, dễ tuyên truyền, tập trung các vấn đề trọng tâm, trọng điểm.

Các bộ, ngành, địa phương tiếp thu các ý kiến tại Hội nghị, chủ động xây dựng các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp để thực hiện thật tốt chính sách phát triển nhà ở xã hội; đồng hành, hỗ trợ thực chất, hiệu quả đối với doanh nghiệp, người có thu nhập thấp, công nhân và người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Thủ tướng cũng đề nghị các chủ thể liên quan tích cực tham gia phong trào xóa nhà tạm trên phạm vi toàn quốc được phát động trong thời gian tới.