TP.HCM: Tách thửa tràn lan băm nát quy hoạch

Dẫn lại bài học lịch sử từ chính sách cho phép phân lô bán nền từ những năm 1990 và đầu năm 2000, một đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết hạn chế của chính sách thời điểm đó là quản lý hạ tầng thiếu chặt chẽ. Việc này dẫn đến những khu dân cư nhếch nhác, hạ tầng không đấu nối được với các khu vực xung quanh. Đến năm 2002, TP.HCM phải chấn chỉnh và ngừng hẳn việc phân lô. “Đến nay, luật cho phép phân lô tách thửa để kinh doanh thì vấn đề hạ tầng cần phải được kiểm soát chặt để tránh phân lô biến tướng”, vị này nhấn mạnh.

“Đối với các thửa đất hình thành đường giao thông thì ngay khi duyệt tổng mặt bằng, cơ quan có thẩm quyền phải duyệt đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn. Đồng thời, phải tổ chức nghiệm thu toàn diện đường, điện, cấp thoát nước một cách nghiêm túc, chặt chẽ rồi mới giải quyết cho tách thửa. Hiện nay, nhiều khu dân cư có đường mà không có vỉa hè, lộ giới đường thì rất nhỏ và không có một bóng cây xanh nào”, ông Trương Công Nam, Phó Chánh Thanh tra Sở Xây dựng kiến nghị tại buổi tọa đàm Ngăn chặn tách thửa biến tướng do Báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức ngày 14/6.

Nhìn từ góc độ khác, ông Nam cho rằng, cũng nhờ QĐ 33 đã giảm được rất lớn tình trạng xây dựng không phép, sai phép trên địa bàn TP. Đặc biệt là tại một số quận huyện có tốc độ đô thị hóa cao. Tuy nhiên, ông Nam thông tin, trong đợt đi kiểm tra thực tế, chính ông cũng ghi nhận nhiều khu phân lô hạ tầng chưa đảm bảo, chưa kết nối được với hạ tầng chung. Theo đó, khi dân số gia tăng thì sẽ dẫn tới nguy cơ trường học, bệnh viện quá tải, phá vỡ quy hoạch được duyệt. Nếu một loạt khu phân lô theo QĐ này nằm kế nhau thì sẽ là áp lực rất lớn cho các địa phương.

Đa phần các đại biểu tham dự cũng cho rằng, vấn đề mấu chốt nhất của Quyết định 33/2014 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa chính là vấn đề hạ tầng. Hạ tầng theo QĐ 33 hiện nay chỉ nêu chung về đường, cấp thoát nước, điện nhưng không yêu cầu vỉa hè, cây xanh. Do đó, khi giải quyết cho tách thửa nơi thì yêu cầu phải có cây xanh, nơi thì không.

Theo ông Nguyễn Gia Thái Bình, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân, các khu phân lô theo QĐ 33 có ưu điểm là thủ tục nhanh hơn rất nhiều so với làm dự án. Mặt khác, giá cả cũng thấp hơn so với nhà ở trong các dự án nên đáp ứng được một lượng lượng rất lớn nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập thấp và trung bình. “Cạnh đó cũng có một số trường hợp thực hiện theo QĐ 33 nhưng chủ đất chỉ quan tâm đến lợi nhuận, đầu tư hạ tầng kém dẫn đến việc hình thành những khu nhà ở kém chất lượng”, ông Bình nói.

Cùng quan điểm, ông Tống Đức Tiến, Trưởng phòng cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng thông tin thêm, hiện nay đa số các khu phân lô ngoài đất giao thông theo quy định thì còn lại là đất xây dựng nhà ở. Điều này làm cho chỉ tiêu về xây dựng tăng lên rất cao, vượt ra khỏi quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.

“Quá trình thực hiện phân lô tách thửa theo QĐ 33 đã có những trường hợp không theo quy hoạch đã đẩy chỉ số về nhà ở, đất ở lên quá cao so với tiêu chuẩn, quy chuẩn. Do đó, trong dự thảo mới (thay thế QĐ 33), Sở TN&MT cần phải gắn chung các lĩnh vực then chốt nói trên để đảm bảo được những khu nhà ở có chất lượng”, ông Tiến nói.

Về việc này, ông Nguyễn Xuân Đức, đại diện Sở TNMT cũng cho biết, thành phố cũng đã nhìn nhận về tình trạng này và năm 2016 đã giao các Sở TNMT, QHKT và Xây dựng tiến hành kiểm tra việc hạ tầng của các khu phân lô trên địa bàn TP.

“Qua kiểm tra, cũng có những trường hợp đầu nậu thu gom đất, tách thửa hình thành những khu dân cư không đảm bảo hạ tầng. Khả năng trong tương lai, một lần nữa TP.HCM sẽ phải cải tạo những khu dân cư lụp xụp này”, ông Đức nhìn nhận.

Nhận định vấn đề mấu chốt của việc tách thửa các khu đất có hình thành đường giao thông hiện nay chính là vấn đề hạ tầng, các đại biểu đều cho rằng, quy định mới về tách thửa cần phải kiểm soát tốt vấn đề này. Đánh giá trên địa bàn huyện Hóc Môn thời gian qua, việc tách thửa theo QĐ 33 là khá phổ biến, ông Thái Bỉnh Nghĩa, Trưởng phòng TNMt huyện Hóc Môn cho biết, huyện này đã cho thành lập một tổ công tác kiểm tra lại tất cả các khu phân lô này.

Theo ông Nghĩa, để tránh được phân lô tách thửa biến tướng thì có ba vấn đề cần phải tập trung đó là kiểm soát quy hoạch, kết nối hạ tầng (thoát nước, xây xanh, vỉa hè, đường sá) và thứ ba là kiểm soát tốt diện tích tối thiểu được tách thửa.

Đồng tình về việc này, Phó Chủ tịch quận Bình Tân kiến nghị, quy định về hạ tầng đối với các khu đất có hình thành đường giao thông cũng phải hết sức cụ thể để tránh trường hợp mỗi quận huyện hiểu một cách. Theo đại diện quận Bình Tân, hạ tầng theo QĐ 33 hiện nay chỉ nêu chung về đường, cấp thoát nước, điện nhưng không yêu cầu vỉa hè, cây xanh. Do đó, khi giải quyết cho tách thửa nơi thì yêu cầu phải có cây xanh, nơi thì không.

Về phía Sở QHKT, ông Nguyễn Duy Hưng, Phó phòng quản lý thực hiện quy hoạch thông tin, các khu phân lô hiện nay chỉ giải quyết vấn đề kết nối hạ tầng kỹ thuật, còn những vấn đề khác như trường học, bệnh viện thì không đề cập. Việc này cũng dẫn đến những quá tải về hạ tầng xã hội sau này. Trong điều kiện hiện nay TP.HCM chưa đủ ngân sách để phủ kín quy hoạch chi tiết 1/500 thì các tiêu chí về hạ tầng cũng cần phải hết sức cụ thể và được kiểm soát chặt chẽ.

Liên quan đến vấn đề này, đại diện Sở TNMT, ông Nguyễn Xuân Đức cho biết, trong dự thảo thay thế QĐ 33 chưa có quy định cụ thể nhưng Sở cũng có kiến nghị thành phố giao cho cơ quan có chuyên môn quy định cụ thể để có cách hiểu và vận dụng thống nhất trên địa bàn thành phố.