Tràn lan tách thửa, phân lô, chuyển đổi đất ở nhưng không ở

Xin chuyển đổi đất ở nhưng không ở

Những năm trở lại đây, do nhu cầu tăng nên diện tích đất ở cũng tăng theo. Đặc biệt, tại một số vùng ven của Hà Nội theo báo cáo của một số địa phương diện tích đất ở tăng lên đáng kể.

Điển hình tại xã Bình Yên (huyện Thạch Thất), theo lãnh đạo UBND xã trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở trên địa bàn tăng mạnh trong thời gian qua. Năm 2018, tổng diện tích đất ở của xã là 245,88ha; sang năm 2020 đã tăng thêm 5,9ha, nâng tổng diện tích đất ở của xã lên 251,85ha (2,4%); năm 2021 tăng thêm 6,42 ha, lên 252,3ha (2,6%). Dựa trên tổng hợp hồ sơ, dự kiến năm 2022, xã này sẽ tăng thêm 10ha.

Hay như tại xã Cổ Đông (Thị xã Sơn Tây), trong năm 2021 toàn xã có hơn 120 hồ sơ xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, số hồ sơ được duyệt khoảng 100 với tổng diện tích hơn 7ha.

Thực tế, ghi nhận của chúng tôi tại một số địa điểm vùng ven Hà Nội cho thấy tình trạng sau khi xin chuyển đổi đất rồi tách thửa, phân lô để bán. Điều đáng nói, các lô này thường bán cho các nhà đầu tư và bỏ hoang cả nhiều năm trời mà không có xây dựng. Đơn cử, 72 và 108 lô Bãi Dài Tiến Xuân (thuộc xã Tiến Xuân huyện Thạch Thất, Hà Nội) đã được chia lô và được chủ đầu tư bán hết. Theo các môi giới các lô đất này đã được bán hết từ đầu năm 2021 và chủ yếu bán cho các nhà đầu tư dưới Hà Nội.

Một khu đất tách thửa tại xã Bình Yên (Thạch Thất).

Mặc dù vậy nhưng đến nay tình trạng xin chuyển đổi đất ở vẫn đang có chiều hướng gia tăng. Cụ thể, thửa đất số 34 tờ bản đồ số 110 thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, Thị xã Sơn Tây trước khi chưa chuyển đổi có diện tích 4262 m2 (trong đó có 120 m2 đất ở và 4.142 m2 đất trồng cây lâu năm). Sau khi xin chuyển đổi thửa đất này có diện tích 4262 m2 đất ở, thời gian sử dụng đất lâu dài.

Hay thửa đất 108 tờ bản đồ số 07 trước khi chưa chuyển đổi có diện tích 1696,2 m2 (trong đó có 295 m2 đất ở và 1401,2 m2 đất trồng cây lâu năm) tại thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, Thị xã Sơn Tây, TP. Hà Nội. Sau khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, thửa đất 108 tờ bản đồ 07 có diện tích 1696,2 m2 đất ở thời gian sử dụng lâu dài.

Theo ông Khuất Văn Xuyên - Chủ tịch UBND xã Cổ Đông cho rằng, những trường hợp xin chuyển nhượng đất cơ bản trước đây đã có nguồn gốc đất ở bây giờ họ xin chuyển nhượng thêm. Về việc tách thửa thì họ làm hồ sơ đăng ký nộp về UBND xã, đơn vị có trách nhiệm chuyển lên cho Thị xã sau đó Thị xã trình thành phố để xét duyệt.

“Ở trên địa bàn hiện nay không có dự án, chỉ có những người họ quảng cáo dự án để bán là không đúng. Người dân có quyền tách thửa để cho tặng khi đủ điều kiện, nếu trường hợp tách thửa để phân lô bán đầu tư là sai”, ông Xuyên nói thêm.

Nguồn cơn gây “sốt đất”

Theo ghi nhận, việc xin chuyển đổi đất vườn sang đất ở rồi tách thửa để bán khiến cho giá bán đất cao hơn nhiều so với đất ở của người dân xung quanh. Nhưng ngược lại, khi tách thửa, phân lô để bán thì cạnh tranh trực tiếp về giá, khách hàng với các dự án đấu giá do nhà nước đầu tư hạ tầng hay các dự án thương mại được quy hoạch, đầu tư đồng bộ, gián tiếp ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách từ đất.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội cho rằng, nhu cầu đất ở tăng là đúng với thực tế, đời cha mua đất đời con xây nhà là chuyện bình thường. Nhưng để tình trạng sốt đất, nóng về đất như hiện nay là không nên.

Theo ông Điệp, sổ đỏ có 4 quyền là mua, bán, trao tặng và được quyền định đoạt thì không ai ngăn cản được. Tuy nhiên đã có quy định hạn mức như nông thôn 75 m2 mới được tách sổ, thành phố 35 m2. Nếu mình ngăn chặn, cấm là vi hiến. Quan trọng là cách giải quyết ra sao.

“Phân lô bán nền sẽ phá nát quy hoạch, thậm chí nhà nước không thu được tiền. Cụ thể, khi một nhà đầu tư làm dự án theo chính tắc khi chuyển đổi sang đất ở nhà nước sẽ thu một khoản rất lớn. Ngoài ra, việc làm hạ tầng sẽ theo dự án và bài bản. Trong khi đó, đối với phân lô bán nền họ chỉ tách sổ, xin tăng mật độ, nhiều khi mức giá ở các địa phương định thấp nên ngân sách chỉ thu được vài ba tỉ còn đối với làm chính tắc có thể lên đến cả trăm tỷ đồng”, ông Điệp nói.

Theo ông Điệp cho rằng, để ngăn chặn việc phân lô bán nền cần phải làm rõ và xác định được mục đích tách thửa. Đặc biệt, một giải pháp để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền là hạn chế chấp nhận việc hiến đường.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, những sản phẩm dạng này chính là nguồn cơn đẩy giá, tăng giá tạo ra sốt đất. Nó mang đến nhiều hệ lụy trong quản lý và nhất là quản lý về tính ổn định, bền vững của thị trường. Thị trường chỉ bền vững khi phát triển dự án phù hợp quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế, công ăn việc, ổn định cho người dân địa phương và địa phương thẩm định, phê duyệt.

Ngoài ra còn ảnh hưởng lớn đến công tác quy hoạch, sẽ vướng nhiều khi triển khai quy hoạch mới, đặc biệt là những địa phương chưa có quy hoạch. Dân chuyển đổi mục đích đất ở nhiều, tăng đột biến về dân số... khi triển khai quy hoạch rất khó khăn. Do đó, ông Đính cho rằng, cơ quan chức năng cần có cơ chế, chính sách "siết" hoạt động này, đảm bảo an sinh xã hội và pháp luật của nhà không bị lạm dụng.