Trong giai đoạn hiện nay, cơ hội đầu tư vào đất nền còn lớn không?

Nhiều chuyên gia cho rằng, cơn sốt đất dựa vào hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh tại TPHCM không hẳn là sốt ảo. Tuy nhiên, cơn sốt này đang bị các đối tượng đầu nậu lợi dụng thông tin để thổi giá. Đơn cử như chuyện một số huyện lên quận, hay có nhiều siêu dự án của các ông lớn địa ốc cũng đang bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá.

Khách hàng lúc này có nên xuống tiền mua đất nền hay tiếp tục chờ những chuyển biến mới, đặc biệt là TP.HCM chuẩn bị ban hành quy định mới thay thế Quyết định 33 về phân lô, tách thửa? Chúng tôi vừa có cuộc trao đổi với bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng Giám đốc Công ty Eximland về vấn đề này.

Sau khi có thông tin lãnh đạo TP.HCM cảnh báo về tình trạng sốt đất nền do đầu cơ và đưa ra một số biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường đất nền. Là người có kinh nghiệm trong đầu tư kinh doanh các dự án đất nền, bà nhận định như thế nào về phân khúc này hiện nay?

Bất cứ một phân khúc bất động sản nào cũng đều có những cơ hội nhất định, kể cả những lúc thị trường lên hay xuống. Riêng với phân khúc đất nền, cơ hội đầu tư vẫn rất lớn, vấn đề nhà đầu tư phải biết nhìn nhận đâu là bất động sản có thể mang lại giá trị thật sự của của thị trường, bởi đây mới là yếu tố đặc biệt quan trọng giúp giá trị và thanh khoản tăng cao.

Theo tôi, cơn sốt đất nền thời gian qua chủ yếu rơi vào những khu vực bị thổi thông tin về quy hoạch, như chuyện một số huyện lên quận, hay có nhiều siêu dự án của các ông lớn địa ốc cũng đang bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá. Và theo quy luật, những nơi này sốt ảo thì sẽ bị giảm về giá trị thực khi thông tin được công bố, nhà đầu tư nhìn nhận ra bản chất sự việc.

Còn với dòng sản phẩm xuất phát từ nhu cầu thực tế, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh cùng với sự kích thích của hạ tầng phát triển thì khó giảm. Bởi đây là dòng sản phẩm xuất phát từ nhu cầu thật, mà nhu cầu này thì vô cùng lớn, trong khi quỹ đất như chúng ta đã biết, không thể giãn ra được.

Vậy theo bà, trong giai đoạn hiện nay, cơ hội đầu tư vào đất nền còn lớn không?

Như tôi đã nói ở trên, bất cứ phân khúc nào cũng có cơ hội và rủi ro. Riêng với đất nền được quy họach bài bản, pháp lý hoàn chỉnh cơ hội luôn lớn. Vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền trước hết phải là pháp lý, phải tìm hiểu đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ.

Vấn đề thứ hai là vị trí và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư, nó phải là nơi xuất phát từ thực tế: từ thực tế về nhu cầu nhà thật đến thực tế về các dịch vụ tiện ích xung quanh đến thực tế của việc di chuyển có thuận lợi không. Một vấn đề không kém phần quan trọng nữa là nếu đất ở trong một khu đô thị được quy hoạch bài bản phải quan tâm đến năng lực của chủ đầu tư. Bởi đều này nó quyết định giá trị gia tăng của sản phẩm trong tương lai.

Phải nói rằng với tâm lý chung của người Việt, nhu cầu đất nền là muôn thuở. Thực tế đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản của thị trường. Với đất nền giá trị thật, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh kèm theo các dịch vụ tiện ích dịch vụ đáp ứng được nhu cầu thật có thể trong một giai đoạn nào đó gặp khó khăn trong giao dịch do bị ảnh hưởng chung của thị trường. Tuy nhiên, thời gian sau khi thị trường bình ổn trở lại, lại hình thành mặt bằng giá mới cao hơn.

Còn với thị trường Đồng Nai, được biết mới đây, tỉnh Đồng Nai đã có chủ trương siết quy hoạch, cấn phân lô bán nền, diễn biến đất nền Đồng Nai ra sao, thưa bà?

Không chỉ tại TP.HCM mà ngay cả với thị trường Đồng Nai, Bình Dương gần đây đều đã có chủ trương siết quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền. Tỉnh này cũng đã xây dựng hệ thống tra cứu thông tin dự án, quy hoạch mà bất kỳ khách hàng nào cũng có thể tra cứu qua điện thoại di động. Thực tế này sẽ khiến sắp tới nguồn cung sản phẩm có pháp lý rõ ràng bị khan hiếm hơn. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ đổ vốn vào các dự án hoàn chỉnh quy hoạch, pháp lý minh bạch.

Bằng chứng là mặc dù thời gian gần đây, mặc dù thị trường Đồng Nai có phần lắng dịu, nhưng với một số dự án có quy mô khá lớn vẫn đạt mức độ thanh khoản tốt và liên tục, điển hình như khu đô thị Long Hưng vẫn thu hút mạnh các nhà đầu tư. Sau 6 tháng mở bán, đã có hơn 1.000 sản phẩm đất nền đã được khách hàng đặt mua. Nhu cầu lớn, giá theo đó cũng liên tục tăng. Cụ thể giai đoạn 1 dự án này chỉ có trung bình khoảng 8 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 12 triệu đồng/m2.

Mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai cho biết, ngoài siêu dự án sân bay Long Thành đang được xúc tiến, tỉnh đang tiến hành thực hiện dự án xây dựng cầu Vàm Cái Sứt trên hương lộ 2 (TP.Biên Hòa) với tổng kinh phí hơn 330 tỷ đồng. Khi xây dựng xong cầu Vàm Cái Sứt và hương lộ 2 sẽ là tiền đề cho phát triển kinh tế - xã hội khu vực ven sông Đồng Nai. Đây là trục kết nối trung tâm hành chính TP.Biên Hòa với các khu đô thị Long Hưng, Khu công nghiệp An Phước, đô thị Nhơn Trạch.

Như vậy, là một địa phương giáp với TP.HCM, hệ thống giao thông kết nối đồng bộ, thông tin quy hoạch luôn được cập nhật, phân khúc đất nền Đồng Nai ít bị sốt ảo hơn một số địa phương khác.