TS. Cấn Văn Lực: "Bất động sản đứng trước kịch bản trong nguy có cơ”

Trong trả lời phỏng vấn mới đây, ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty Bất động sản Việt An Hòa chỉ ra điểm khó khăn lớn của thị trường bất động sản, đó là dòng vốn tín dụng dành cho bất động sản không còn dồi dào như trước.

Đáng chú ý, lãi suất cho vay nói chung bao gồm cả cho vay mua nhà tăng là xu hướng tất yếu khi nền kinh tế đang dần khôi phục trở lại, nhu cầu vốn tăng cao, các ngân hàng phải huy động vốn đầu vào với lãi suất tăng mạnh nên lãi suất cho vay đầu ra khó mà giữ thấp như trước.

Một số ngân hàng đã được nới hạn mức tín dụng, tuy nhiên “room” này tương đối nhỏ và dành ưu tiên cho hoạt động sản xuất kinh doanh bởi càng về cuối năm, lĩnh vực này cần một lượng vốn bổ sung rất lớn. Cũng theo ông Quang, từ tháng 5 đến nay, tín dụng rất khó giải ngân cho lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản trung và cao cấp.

Theo ông Trần Khánh Quang, ngân hàng vẫn cho vay song việc thiếu nguồn cung đang tạo ra nghịch lý trên thị trường bất động sản, đó là phân khúc được ưu tiên cho vay thì thiếu nguồn cung, phân khúc tồn kho tăng mạnh thì bị hạn chế tín dụng.

Sự lệch pha trên thị trường bất động sản xuất hiện. Bất động sản cao cấp đang chiếm ưu thế trong khi cầu trên thị trường hầu hết là những sản phẩm giá rẻ phục vụ nhu cầu ở thật. Trong khi đó, vốn tín dụng ngân hàng cho các cá nhân vay mua để ở hoặc mức tín dụng có giá trị vừa và nhỏ. Nguồn cung về sản phẩm mà người mua ở thực cũng như phía ngân hàng hướng tới lại ít, tạo ra những điểm nghẽn trên thị trường bất động sản.

Dự báo về thị trường bất động sản trong thời gian tới, bà Trang Bùi Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam, có nhiều thách thức đối với kênh đầu tư này.

Đầu tiên là chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, và việc ngân hàng nhà nước tăng lãi suất điều hành sẽ làm hai dòng vốn quan trọng vào bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu gặp phải hạn chế.

Trong khi đó, kãi suất tăng, trái phiếu doanh nghiệp khó khăn sẽ làm sâu hơn cơn khát vốn kéo dài chưa có giải pháp hiện tại. Bên cạnh đó, việc chi phí kinh doanh, chi phí vốn tăng cao hơn cùng tâm lý thắt chặt chi tiêu, trong đó có chi tiêu và đầu tư cho bất động sản của người tiêu dùng cũng là khó khăn mà thị trường bất động sản cuối năm phải đối mặt.

Trong khó khăn đó, bà Trang Bùi cho rằng, dòng vốn FDI lại đang là điểm sáng cho nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng. Lĩnh vực bất động sản đứng thứ 2 với trên 3,5 tỷ USD nguồn vốn FDI thu hút.

Đáng chú ý, đó là dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu giảm, Việt Nam vẫn được đánh giá rất khả quan. Lạm phát được kiểm soát tốt, thuộc nhóm các nước có mức tăng lạm phát thấp so với mặt bằng chung.

Chính phủ cũng đang đẩy nhanh triển khai nhiều dự án hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản hạn chế phân lô tách thửa và chú trọng vào phát triển sản phẩm nhà ở xã hội,... các yếu tố này đã và sẽ giúp thị trường có nhiều động lực tăng trưởng bền vững hơn trong thời gian tới.

Đánh giá về thị trường địa ốc, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, bất động sản đứng trước kịch bản “trong nguy có cơ”.

Ví dụ như năm 2022 - 2023, kinh tế thế giới đang đối mặt với rất nhiều rủi ro và thách thức như chiến tranh, dịch bệnh, giá cả, lạm phát còn ở mức cao thì may mắn là kinh tế Việt Nam lại đang phục hồi nhanh và tương đối ổn định, lạm phát được kiểm soát.

Ngân hàng lo lạm phát, thanh khoản giảm, dòng tiền đầu vào không tăng được, nên gần đây đã tăng cường kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản, cùng với đó, trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt hơn. Tuy nhiên, Thủ tướng đã ký Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm thúc đẩy thị trường trái phiếu phát triển an toàn, lành mạnh hơn trong thời gian tới.

Ngoài ra, ông Lực chỉ ra các tín hiệu tích cực khác như quy hoạch được quan tâm, đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là một trong ba đột phá chiến lược, đầu tư công được thúc đẩy. Pháp lý đã và đang được tháo gỡ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang được nghiên cứu sửa đổi.

“Vấn đề cuối cùng tôi muốn nhắc lại là “trong nguy có cơ”. Chúng ta cần đa dạng hóa, sử dụng đòn bẩy hợp lý, hạn chế tâm lý đám đông; tích lũy kiến thức, kinh nghiệm. Đồng thời, cần chuyên nghiệp hơn, đầu tư qua tổ chức trung gian nhiều hơn, đầu tư trung - dài hạn thay vì ngắn hạn, lướt sóng”, ông Lực nhấn mạnh.