TS Cấn Văn Lực: Thu hẹp đối tượng áp dụng phương pháp thặng dư sẽ có lỗ hổng pháp lý

Ông đánh giá thế nào về Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất mới nhất được ban hành ngày 5/8 mới đây?

Trước hết, việc quyết định giữ lại phương pháp thặng dự như dự thảo sửa đổi Nghị định 44 hiện nay và dự thảo Luật đất đai sửa đổi là đúng đắn vì đây là phương pháp khá ưu việt đối với định giá đất gắn với mục đích sử dụng và giá trị tạo ra trong tương lai (nhược điểm là phụ thuộc 1 phần vào các giả định). Tuy nhiên, có thể khắc phục được nhược điểm này khi có hướng dẫn sát về việc đưa ra các giả định.

Liên quan đến đối tượng áp dụng phương pháp thặng dư, nhiều ý kiến cho rằng Dự thảo Nghị định mới đang bó hẹp đối tượng áp dụng khi quy định chỉ áp dụng đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Ý kiến của ông về vấn đề này thế nào?

Việc thu hẹp đối tượng áp dụng có ưu điểm là chỉ rõ hơn trường hợp nào sẽ áp dụng phương pháp thặng dư này, nhưng nhược điểm chính là sẽ có những trường hợp không thể áp dụng được những phương pháp khác và cũng không được áp dụng phương pháp này thì sẽ có lỗ hổng pháp lý, có thể gây ách tắc.

Vì thế, theo tôi, phạm vi áp dụng nên cân nhắc mở rộng hơn cho phù hợp và cũng tăng thêm tính linh hoạt đối với phương pháp này; thí dụ, nên bao gồm cả những thửa đất, khu đất khi có thay đổi quy hoạch hoặc mục đích sử dụng trong tương lai.

Ngoài ra, dự thảo Luật cũng cần đảm bảo việc áp dụng phương pháp thặng dư đối với khu đất, thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.

Để phương pháp thặng dư được sử dụng một cách tối ưu nhất, việc khắc phục các các yếu tố giả định ban đầu như dự kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh… cần được thực hiện thế nào, thưa ông?

Tôi cho rằng nên chuẩn hóa các điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất theo các tiêu chí sau:

Thứ nhất, mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu thị trường (hơn là theo từng nhóm đất cụ thể như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) .

Thứ hai, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của đất/BĐS .

Thứ ba, chấp nhận sai lệch giữa các phương pháp định giá đất (trường hợp cần thực hiện từ 2 phương pháp trở lên đối với 1 số lô/thửa đất/bất động sản).

Nếu thông tin, dữ liệu đầu vào chuẩn thì các phương pháp định giá đất sẽ cho các kết quả khá tương tự nhau (chênh lệch sẽ không quá 15% - là mức chấp nhận được theo tiêu chuẩn thẩm định giá) và việc lựa chọn kết quả định giá là do đánh giá/lựa chọn của thẩm định giá viên.

Ngoài những vấn đề liên quan đến phương pháp tính thì hiện nay nhiều lo ngại doanh thu phát triển được tính theo thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy – trong khi đó chi phí phát triển lại tính tại một thời điểm, vậy có dẫn tới số liệu không chính xác không thưa ông?

Về cách tính toán, theo tôi, cần lưu ý mấy điểm: Một là, cố gắng tính đúng, tính đủ ở mức cao nhất, với các giả định sát thực tiễn nhất có thể.

Hai là , đối với ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê (thuộc tổng doanh thu), nên căn cứ chỉ số giá của nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng (một cấu phần trong chỉ số giá tiêu dùng - CPI để phản ánh chính xác hơn về khả năng phát triển doanh thu) do TCTK công bố định kỳ; đồng thời nên là chỉ số bình quân của 3 năm liên tục đến thời điểm định giá” (chứ không phải đến trước thời điểm định giá như Dự thảo Nghị định).

Đối với ước tính các loại chi phí, tỷ suất chiết khấu là lãi suất cho vay trung hạn (từ 1-5 năm) bình quân của các NHTM do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ công bố tại thời điểm định giá chứ không phải lãi suất năm liền kề trước thời điểm định giá.

Ba là , có thể xem xét bổ sung một phương pháp tính giá đất khác (như phương pháp so sánh nếu có khu đất/ thửa đất tương đồng) để đối chiếu, so sánh và chấp nhận mức độ chênh lệch 10-15% là được.

Trong cách tính chi phí tại phương pháp thặng dư, nhiều ý kiến cho rằng cần bổ sung thêm chi phí quản lý kinh doanh của nhà đầu tư trong quá trình bán hàng hoặc kinh doanh bởi trong kinh doanh bất động sản chi phí này chiếm một tỷ trọng không nhỏ. Quan điểm của ông thế nào, thưa ông?

Đây có thể là một trong những nhóm yếu tố khác cần bổ sung lượng hóa. Ngoài ra, nên xem xét bổ sung: (i) các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công...); (ii) các chi phí liên quan trong quá trình đầu tư phát triển thửa đất, khu đất như chi phí dự phòng, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí lãi vay, phí, thuế.. (hiện Dự thảo Nghị định mới khái quát một số chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh). Đồng thời, giống như ước tính doanh thu, cần nhóm các yếu tố lại và gán “trọng số” cho các nhóm chỉ tiêu đó.

Hiện nay đang có nhiều kiến nghị nên bỏ điểm c, d trong khoản 4 điều 5d bởi việc xác định phương pháp thặng dư là dựa trên ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển nên việc kiểm tra lại, nghiệm thu khối lượng, giá trị chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật là không cần thiết, làm thay đổi cách tính của phương pháp thặng dư?

Đúng vậy, nếu phương pháp luận vững chắc (bổ sung, phân nhóm và gán trọng số như tôi gợi ý ở trên), thì không nhất thiết thực hiện khâu hậu kiểm này. Theo đó, khâu hậu kiểm này chỉ làm để kiểm nghiệm (back test) xem phương pháp luận có cần cập nhật, hoàn thiện thêm gì không, chứ không phải làm tăng thủ tục, chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp…v.v.

Xin cảm ơn ông!