TS Lê Xuân Nghĩa: "Quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo, hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến"

Xuất hiện động thái mua gom đất nông nghiệp

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, được xem như là "làn gió mới" đối với bất động sản nông nghiệp bởi nhiều quy định nổi bật như về tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lên 15 lần; mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp...

Đón đầu những thay đổi của Luật Đất đai sửa đổi, thị trường bất động sản nông nghiệp vừa qua cũng xuất hiện nhiều diễn biến mới. Theo quan sát của ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty EZ Property, trước đây, số lượng lớn người dân bỏ làm nông dẫn dến tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang, lãng phí rất nhiều. Tuy nhiên, đến nay, ngay từ khi Luật Đất đai được sửa đổi, các vấn đề vướng mắc gần như được tháo gỡ. Đất nông nghiệp bỗng bắt đầu được săn đón trở lại. 

Nhiều doanh nghiệp đã có động thái mua gom loại đất này tại các địa phương để làm trang trại, các mô hình nông nghiệp công nghệ cao hoặc mô hình công nghiệp… Thậm chí, xuất hiện tình trạng những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao, ông Toản cho hay.

Thực tế, tình trạng mua gom, đầu cơ đất nông nghiệp cũng không phải hiếm gặp. Bởi trước đó, đất nông nghiệp từng được xem là kênh đầu tư siêu lợi nhuận. Không ít nhà đầu tư đã về các vùng nông thôn, đặc biệt là các khu vực có quy hoạch hạ tầng, tìm mua các thửa đất lớn rộng vài ha, mục đích là đợi giá tăng, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng rồi bán lại kiếm lời.

Nói về đất nông nghiệp, TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cũng thẳng thắn cho rằng, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo, hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa. 

TS Nghĩa cho biết thêm, trước đây, việc mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm đã làm thị trường này ngày càng trở nên không minh bạch. Đồng thời, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp nên khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu.

“Thị trường bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Theo đó, ông Nghĩa cho rằng vấn đề đặt ra để phát triển bất động sản nông nghiệp là Chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết vấn đề bất động sản trong nông nghiệp, có đầy đủ nền tảng pháp lý, phải an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, phải để ruộng đất trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đây là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp.

Bất động sản nông nghiệp hết cửa đầu cơ, "cửa sáng" mới mở ra

3 bộ luật liên quan tới thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024. Các chuyên gia đánh giá, điều này sẽ có nhiều ảnh hưởng và tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt đối với bất động sản nông nghiệp.

Cụ thể, trong báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thị trường bất động sản nông nghiệp đa dụng (đa mục đích) của Việt Nam, là loại bất động sản vừa có chức năng sản xuất nông nghiệp, vừa có chức năng sử dụng cho các mục đích khác như du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí đang có tốc độ phát triển nhanh chóng. VNREA dự báo, trong giai đoạn 2021-2025, thị trường này sẽ tiếp tục tăng trưởng với tốc độ trung bình 15%/năm.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 nhận định, việc cho phép cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp sẽ là nền tảng để thực hiện chủ trương dồn điền, đổi thửa, tạo ra những cánh đồng lớn, phù hợp trình độ sản xuất bậc cao, hiện đại như ngày nay nhằm nâng cao năng suất, tăng giá trị khai thác sử dụng đất.

Ông Quê cho hay, kể từ năm 1993, Nhà nước không cấp mới đất nông nghiệp cho người sinh sau thời điểm đó. Do vậy, chính sách mới giúp thuận lợi cho việc hợp pháp hóa quyền thừa kế, cho tặng, chuyển nhượng từ người không còn khả năng, không có nhu cầu sử dụng đất cho người có nhu cầu. Bên cạnh đó, quy định này sẽ tạo thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng, nhất là các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư.

"Trước khi Luật Đất đai 2024 được thông qua, bất động sản nông nghiệp được coi là thị trường ngách và ít được chú ý. Còn hiện tại, phân khúc này sẽ dần trở nên phổ biến, được nhiều nhà đầu tư quan tâm", Chủ tịch G6 Land nói.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cũng cho rằng, quy định về tập trung quỹ đất nông nghiệp thông qua phương thức chuyển đổi, cho thuê, hợp tác sản xuất đối với đất nông nghiệp (Điều 192) hoặc phương thức tích tụ đất nông nghiệp thông qua phương thức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn đất nông nghiệp (Điều 193) là những thay đổi mấu chốt thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực bất động sản nông nghiệp.

Đây sẽ là hành lang pháp lý mới giúp hình thành cơ sở hạ tầng tập trung trong lĩnh vực nông nghiệp, giống như dự án hạ tầng trong lĩnh vực công nghiệp. Mô hình dự án hạ tầng trong nông nghiệp sẽ giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với quỹ đất "sạch" để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.

Cùng với xu thế đầu tư nông nghiệp hữu cơ kết hợp với du lịch ngày càng trở nên thiết yếu, sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng tính thương mại từ đất. Qua đó, sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản nông nghiệp đang chậm phát triển trở nên khởi sắc.

Hay như đánh giá của ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty EZ Property, thị trường bất động sản nông nghiệp thời gian tới cũng sẽ diễn ra sôi động hơn.