TS. Nguyễn Trí Hiếu: “DN địa ốc sử dụng đòn bẩy tài chính cao gấp 3,4 lần vốn sở hữu là rất cao nhưng nếu siết, bất động sản vô cùng khó khăn”

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Chuyên gia tài chính

308 bài viết

• Việc can thiệp tỉ giá bằng cách bán ngoại tệ ra thị trường cần cẩn trọng, vì đây là con dao 2 lưỡi trong bối cảnh dự trữ ngoại tệ của Việt Nam đang ở xung quanh 3 tháng nhập khẩu - ngưỡng an toàn
  Tại: Tìm cách hạ nhiệt tỷ giá

Siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt đối với nhóm doanh nghiệp phát triển dự án, là vấn đề được các chuyên gia bàn thảo tại nhiều cuộc hội thảo, tọa đàm thời gian qua. Không ít ý kiến cho rằng, rà soát và thắt chặt vốn tín dụng cho doanh nghiệp phát triển dự án là điều quan trọng, nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường địa ốc. Trên cơ sở đó, một số chuyên gia đề xuất đưa ra giới hạn tỷ lệ vay vốn ngân hàng của doanh nghiệp địa ốc.

Bàn về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, các doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính gấp 4, 5 lần so với vốn chủ sở hữu. Dĩ nhiên, một doanh nghiệp địa ốc sử dụng đòn bẩy tài chính gấp 2 lần vốn chủ sở hữu đã là cao và nếu gấp 3,4 hay 5 lần là rất cao. Tỷ lệ càng lớn, rủi ro vỡ nợ càng nhiều. Thế nhưng, theo ông Hiếu, thực tế tại Việt Nam, nếu giới hạn tỷ lệ đòn bẩy tài chính đối với doanh nghiệp bất động sản sẽ tạo ra khó khăn rất lớn cho lĩnh vực này.

"Hãy để các doanh nghiệp tự vận hành và thỏa thuận với nhau. Mỗi ngân hàng sẽ xây chính sách cho vay bất động sản hợp lý. Vì có doanh nghiệp tuy sử dụng đòn bẩy tài chính cao nhưng họ vẫn trả được nợ do bán được hàng, có dòng tiền chảy về. Ở chiều ngược lại, dù doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính thấp nhưng không bán được hàng. Dòng tiền không chảy về để doanh nghiệp trả nợ".

Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đều dựa phần lớn vào vốn ngân hàng. Ở Việt Nam, thị trường chứng khoán chưa đủ lực để cung ứng nguồn vốn, nên vốn trung dài hạn và cả ngắn hạn từ ngân hàng là chính, chiếm 75%. Trong khi dự án bất động sản đều cần nguồn vốn kéo dài từ 10-15 năm. Vị chuyên gia này đánh giá, cho vay bất động sản có đặc điểm là rủi ro rất cao, nhưng lợi nhuận tốt. Song đây là thị trường mà phần lớn các ngân hàng thương mại cổ phần muốn tham gia. Trong tương lai, nguồn vốn từ ngân hàng vẫn sẽ chiếm vai trò chủ đạo trong phát triển các dự án bất động sản.

Liên quan đến câu chuyện siết tín dụng vào bất động sản, ông Nghĩa nói thêm, tại các nước phát triển, thống kê từ năm 2015, tại thị trường chung 16 nước châu Âu, thông số cho vay bất động sản là 19%, cho vay tiêu dùng 41%. Cho vay sản xuất của cả châu Âu chỉ có 8%, nhưng tại thị trường Việt Nam cho vay sản xuất lại cao.

"Dần dần chúng ta cần thay đổi quan niệm, cần có một số thị trường là nền tảng và tôi cho rằng bất động sản là một trong những thị trường nền tảng. Thị trường nền tảng thứ hai là vận tải thương mại và vận tải cá nhân, chiếm tỷ trọng 14% của thị trường các nước châu Âu, sau tiêu dùng, bất động sản", ông Nghĩa nhận định. Ông cũng cho rằng, thực tế, bằng cách gián tiếp cho vay bất động sản, nguồn tín dụng ngân hàng đã góp phần vào gia tăng đóng góp cho GDP. Chính bởi vậy cần có nhìn khách quan về việc ngân hàng cho doanh nghiệp bất động sản vay. 

Trong báo cáo từng công bố của Viện nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận, nguồn vốn cho thị trường bất động sản thời gian qua đến từ 6 nguồn chính bao gồm: vốn tín dụng, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản bao gồm vốn từ thị trường chứng khoán, vốn FDI, vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, vốn từ các quỹ đầu tư, vốn từ ngân sách. Trong đó, vốn tín dụng chiếm phần lớn. 

Đơn vị này đưa ra dự báo, đến năm 2030, vốn tín dụng tiếp tục giữ vai trò chủ yếu và được dự báo tiếp tục tăng trưởng khoảng 10 – 12%/năm. Trong đó, tăng trưởng tín dụng bất động sản (bao gồm cả cho vay nhà ở và kinh doanh bất động sản) tiếp tục duy trì ở mức tương đương tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (khoảng 10 – 12%/năm). Quy mô nguồn vốn tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản ước tính sẽ đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng (khoảng 86 tỷ USD) và tín dụng nhà ở sẽ vào khoảng 3-3,5 triệu tỷ đồng (khoảng 147 tỷ USD) vào năm 2030.