TS. Nguyễn Trí Hiếu: "Thị trường bất động sản sẽ không đi vào thoái trào mà tăng trưởng ở mức độ thấp hơn từ nay đến cuối năm"

Một loạt tín hiệu ở thời điểm hiện tại như siết thuế chuyển nhượng, siết phân lô bán nền, siết tín dụng vào bất động sản… được cho là sẽ tác động mạnh đến thị trường địa ốc. Quan điểm của ông thì sao?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tất cả các phân khúc từ nhà ở, bất động sản nông nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng và các phân khúc khác sẽ bị tác động bởi những chính sách, quy định vừa qua. Rõ ràng, các chính sách siết lại thị trường bất động sản đã tác động trực diện đến sự phát triển của kênh đầu tư này, tạo ra khó khăn cho các thành phần kinh tế đang có nhu cầu lớn về bất động sản, trong đó có người dân.

Tuy nhiên, đây là điều cần thiết. Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tiềm năng tăng trưởng. Nhưng thị trường đang ở sự hỗn độn, từ tất cả các vấn đề như nội tại của chính nó đến các phân khúc. Nghịch lý gì? Cái gì người dân cần thì nó lại thiếu, cái gì nhu cầu không nhiều thì lại rất dư thừa. Ví dụ như nhà ở cho người nghèo khan hiếm, nhưng nhà ở cho người rất giàu lại nhiều. Nhà đầu tư vẫn mạnh tay đổ tiền vào phân khúc bất động sản dành cho nhóm người giàu còn nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người lao động thu nhập thấp lại ít.

Về tài chính, thị trường bất động sản ở Việt Nam mặc dù phát triển nhưng lại phát triển trong sự bất ổn, không có quy củ. Động thái siết lại là điều rất cần thiết dù nó tạo ra tác động bất lợi ban đầu cho thành phần kinh tế khác nhau, trong đó có người dân và ngân hàng…Nhưng dài hạn, thị trường bất động sản cần phải được quy củ hoá.

Xin ông phân tích rõ hơn bất lợi mà thị trường bất động sản sẽ gặp phải?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Động thái siết thị trường bất động sản sẽ làm tăng chi phí cho thành phần tham gia kinh doanh kênh đầu tư này. Vấn đề về thủ tục, hành chính mới quy định lại tiếp tục tăng gánh nặng cho các thành phần tham gia thị trường. Những người tiêu thụ bất động sản đều phải gặp bất lợi như mua phải giá cao hơn hoặc khó tiếp cận vốn vay ngân hàng hơn. Thanh khoản có thể sụt giảm. Nhưng đó là cái giá phải trả để chỉnh đốn lại thị trường bất động sản sau khoảng thời gian phát triển quá nóng.

Ở Mỹ, họ không siết chặt thị trường bất động sản và cơ quan chức năng rất rảnh tay. Cơ bản, người Mỹ có ý thức trách nhiệm xã hội, ý thức trách nhiệm pháp luật cao. Trường hợp lách luật, vi phạm trục lợi xảy ra rất ít. Luật pháp được tôn trọng nghiêm minh.

Còn ở Việt Nam, nhiều người luôn tìm cách lách luật. Luật pháp vừa có kẽ hở, lại vừa có sự chồng chéo làm cho thị trường bất động sản hoạt động gặp khó khăn. Rồi đến thành phần kinh tế, vì làm kinh doanh nên mục tiêu của họ là lợi nhuận, tạo ra của cải cho xã hội. Nhưng họ lại tạo ra lợi nhuận dựa trên lưng người dân và ngân sách quốc gia. Đó là điều không thể chấp nhận. Những quy định chặt chẽ phải tiếp tục được kiểm soát và thực hiện 1 cách nghiêm minh. Tôi nhấn mạnh lại, về ngắn hạn chính sách siết thị trường bất động sản sẽ bất lợi nhưng về dài hạn là điều cần thiết.

Điều gì khiến ông nhận định rằng: sự can thiệp của cơ quan chức năng đối với thị trường địa ốc là điều cần thiết trong bối cảnh như hiện tại?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Bất động sản cần có sự chuyển mình mạnh mẽ hơn. Đó là điều tôi mong muốn nhưng để thực hiện thì có thể phải mất tới vài chục năm. Các vấn đề mà thị trường bất động sản đang gặp phải rất lớn. Đầu tiên là vấn đề tài chính, thị trường này đang rất khó kiểm soát. 

Thứ hai, tất cả vấn đề quy hoạch đang khập khiễng, không thống nhất. Vùng nào cần quy hoạch thì phải có kế hoạch và làm cho có tính hệ thống, công bố cho toàn dân biết. Không thể trên một quy hoạch, dưới lại điều chỉnh quy hoạch khác, vô tình tạo cơ hội cho lợi ích nhóm.

Thị trường bất động sản cần phải cải tổ một cách mạnh mẽ hơn theo cái xu hướng kinh tế thị trường.

Như ông vừa nhận định, điều chỉnh thị trường bất động sản là điều cần thiết. Vậy theo ông, mức độ điều chỉnh thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại đã đủ để "nắn" kênh đầu tư này vào quỹ đạo bình ổn?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Điều hành thị trường bất động sản phải rất cẩn trọng. Bởi nếu không, chúng ta sẽ tạo ra nhiều hệ luỵ như nợ xấu bất động sản, và kết cục là phải trả giá bằng những năm sau này. Việt Nam đang có hướng xử lý và kiểm soát thị trường hợp lý. Các vấn đề tiêu cực như một số nhà kinh doanh bất động sản đang thao túng và lũng đoạn thị trường đã và đang thanh tra.

Tuy nhiên, tôi cho rằng, động thái hiện tại nhằm "nắn" lại thị trường bất động sản còn chưa đủ. Dù hiện tại, Chính phủ đang tìm cách minh bạch hoá thị trường chứng khoán, tổ chức tài chính và xử lý sai phạm của một số đại gia sử dụng thế lực của họ để tạo ra tài sản và lợi nhuận riêng.

Tôi kỳ vọng chính sách của Chính phủ sẽ mạnh mẽ hơn trong vấn đề kiểm soát thị trường bất động sản. Bởi cái đang xảy ra và xử lý mới chỉ là tảng băng nổi còn tảng băng chìm. Nếu không kiểm soát, tôi e ngại dư địa tác động làm chậm sự phát triển của bất động sản là lớn.

Ông có kiến nghị và giải pháp gì trong chính sách bình ổn thị trường bất động sản?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Để thị trường bất động sản phát triển hiệu quả hơn, Chính phủ phải có quyết sách về vấn đề phân phối đất đai. Phải làm sao tránh được vấn đề tham nhũng? Việc phân phối đất đai phải đảm bảo minh bạch, tránh nằm trong tay một số người có quyền lực, dẫn tới làm méo mó thị trường.

Làm sao phải bàn đến cơ chế phân phối đất đai cho hợp lý, công bằng? Khi có sự phân phối công bằng, thị trường sẽ tự do hoạt động theo nghĩa cung cầu. Đó cũng là cách giải quyết "tảng băng chìm" với những nhóm lợi ích hay thế lực của các nhóm đại gia ôm đất…

Về tài chính, chúng ta phải có sự cải tổ thật mạnh mẽ, xử phạt những hành vi thao túng thị trường. Phải đưa ra ánh sáng, để thị trường bất động sản phát triển bình ổn.

Về thủ tục, chúng ta cần siết lại quy định giấy phép nhưng phải làm thế nào để tránh hiện tượng lợi dụng để rồi tham nhũng. Việc rà soát lại các quy định, yêu cầu cấp giấy phép, quản lý việc triển khai phải thực sự nghiêm chỉnh. Ban đầu, nhà kinh doanh bất động sản sẽ gặp khó khăn nhưng lâu dài, thị trường sẽ phát triển bền vững. Không được thả lỏng khâu cấp phép dự án.

Một số nhà đầu tư ví giai đoạn hiện tại đang lặp lại thời kỳ đỉnh giá năm 2009 khi giá bất động sản tăng bất chấp. Liệu rằng thị trường địa ốc đang lặp lại chu kỳ của kịch bản cách đây hơn 10 năm?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Năm 2009, thị trường bất động sản lên đến đỉnh cao. Giá tăng chóng mặt. Thị trường tăng nóng do có sự hỗ trợ của nhiều chính sách sai lầm. Thời điểm đó, vấn đề cung cấp tín dụng bừa bãi, không kiểm soát đã tạo ra bong bóng bất động sản. Nhiều bất động sản với chi phí vốn thấp lọt vào tay một số đại gia, một số nhà kinh doanh lớn của Việt Nam.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản không quay trở lại thời điểm 2009 vì tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ. Các ngân hàng đều có động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Lãi suất cho vay bất động sản cũng tương đối cao. Bài học nhãn tiền của thời kỳ trước làm cho nhà kinh doanh bất động sản cẩn thận hơn.

Nhìn vào thị trường bất động sản hiện tại, tôi cho rằng, diễn biến không lặp lại tình trạng năm 2009. Thị trường cũng không có bong bóng.

Nhưng nếu chúng ta không tiếp tục kiểm soát và siết lại thì nguy cơ tạo ra bong bóng sẽ xuất hiện. Vì nhu cầu về nhà ở càng ngày càng cao, đặc biệt sau đại dịch Covid. Việc triển khai cơ sở hạ tầng, thiết kế đô thị mới đang đẩy nhanh, mạnh, và khẩn trương. Như vậy, nếu không kiểm soát tốt dòng tiền trên thị trường sẽ tạo ra bong bóng.

Theo dự báo của chuyên gia, diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ chuyển động như thế nào?

Thị trường bất động sản không chững lại, có thể sự tăng trưởng mạnh mẽ như những năm trước không còn, nhất là khi vấn đề trái phiếu cũng vừa bị siết lại, thêm cú bồi cho thị trường. Nhưng chững lại là điều tốt là điều chỉnh để tạo ra sự ổn định. Thị trường bất động sản sẽ không đi vào thoái trào mà tăng trưởng ở mức độ thấp hơn, có giới hạn… Hơn nữa, tôi không mong muốn thị trường bất động sản mỗi năm tăng trưởng 20% vì đó là con số vô lý. Nếu tính về giá cả, tăng trên 10% là hợp lý.