TS Vũ Đình Ánh: Nghị định 12/2024 về định giá đất đang "bỏ quên" hai loại chi phí quan trọng khiến việc tính giá đất không đúng bản chất về kinh tế

Theo Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, thặng dư hiểu đơn giản là lấy giá bán trừ đi giá mua để xác định lợi nhuận. Trong lĩnh vực BĐS, thặng dư là phương pháp lấy tổng doanh thu phát triển (ước tính) trừ đi tổng chi phí phát triển (ước tính) của thửa đất, khu đất. "Không hiểu vì lý do gì khi xây dựng Nghị định 12 Bộ TN&MT lại "bỏ quên" hai loại chi phí quan trọng mà nhà đầu tư phải bỏ ra là chi phí sử dụng đất và chi phí vốn", ông Ánh nhấn mạnh.

Cũng theo ông Ánh, với dự án liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất là khoản chi phí cực lớn, có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng/dự án. Đồng thời, chi phí vốn cũng không hề nhỏ vì đặc điểm của bất động sản là giá trị cao và thông thường doanh nghiệp đều phải sử dụng vốn vay. Ngay cả khi nhà đầu tư chỉ sử dụng vốn tự có thì lúc hạch toán cũng phải xem nó giống như vốn vay vì trong kinh tế đồng vốn phải sinh lời, nếu không đầu tư thì gửi ngân hàng cũng có lãi.

"Chi phí phải là tổng tất cả các khoản mà nhà đầu tư phải bỏ ra để tạo ra được sản phẩm cuối cùng. Những chi phí cực lớn, cực quan trọng với đất đai lại bị bỏ ra ngoài là không đúng bản chất về kinh tế", ông Ánh nhấn mạnh.

Ông Ánh cũng chỉ ra Điểm c, khoản 3, Điều 5đ, Nghị định 12/2024 quy định: "Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này". Đây cũng là quy định vô lý trong việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư. Tất cả các khoản "chi" đều phải tính vào chi phí và chỉ những khoản "thu" mới được tính vào lợi nhuận, không có loại lợi nhuận nào bao gồm chi phí. Lợi nhuận lại tính cả chi phí là cách hiểu méo mó, sai lệch. Quy định này hoàn toàn sai bản chất kinh tế.

"Việc diễn đạt và thực thi sai lệch bản chất phương pháp thặng dư cũng đồng nghĩa với việc tự tay bỏ một công cụ vô cùng hiệu quả để định giá đất. Định giá đất bị tắc ngay từ nguồn do ngay cả phương pháp định giá cũng sai lệch. Hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản sẽ không được định giá phù hợp, khiến tình trạng tắc nghẽn nguồn cung ngày càng trầm trọng, mục tiêu kéo giảm giá nhà trở nên bất khả thi", ông Ánh nhấn mạnh.

"Hiện tại, Bộ TN&MT đang dự thảo Nghị định mới về định giá đất, tôi cho đây là một cơ hội tốt để sửa sai trước khi quá muộn", ông Ánh cho biết

Trước đó, bàn về vấn đề này, chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa cũng đánh giá Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi đã tiếp thu ý kiến của chuyên gia, doanh nghiệp khi giữ lại Phương pháp Thặng dư để xác định giá đất. Tuy nhiên, việc tiếp thu này chưa triệt để dẫn đến tính chưa đúng, chưa đủ khoản chi phí hợp lý của nhà đầu tư, khiến doanh nghiệp có thể bị thiệt hại/lãng phí hàng nghìn tỷ đồng.

Cùng với đó, việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất chưa thật đúng bản chất kinh tế có thể khiến nút thắt về nguồn cung vẫn chưa thể cởi bỏ. Bên cạnh đó, các khoản chi của doanh nghiệp không được tính đủ có thể dẫn tới chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm.

Trước một số bất cập của Nghị định 12, ngày 1/4/2024 Hội Thẩm định giá Việt Nam đã có công văn số 33 /2024/CV-HTĐGVN gửi Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường để góp ý Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất do Bộ TN-MT soạn thảo hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2024.

Theo đó, liên quan đến cách tính định giá đất theo phương pháp thặng dư, Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên & Môi trường xem xét lại một số quy định trong Điều 8. Cụ thể như quy định tại điểm c, Khoản 3 quy định Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng được Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng tính chưa đúng.

Ngoài ra, Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên & Môi trường xem xét viết cho rõ hơn điểm d, khoản 3, điều 8 theo hướng nếu chi phí này nhà đầu tư được Nhà nước khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào phần nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không được tính vào tổng chi phí phát triển.