Từ vụ chung cư Artemis: Chủ đầu tư có được quyền khóa bánh, chặn ô tô của cư dân vào hầm để xe?

Sự việc lùm xùm liên quan đến phản ánh của cư dân tòa nhà Artemis (số 3 Lê Trọng Tấn, Thanh Xuân, Hà Nội) bị chủ đầu tư tự ý nâng giá trông xe trong hầm vẫn chưa có hồi kết, dù UBND quận Thanh Xuân đã vào cuộc và có chỉ đạo về giá trông giữ xe.

"Đặc biệt là những người lên truyền hình phản đối, họ không cho gửi"

Trao đổi với chúng tôi, ông Hoàng Nghĩa Hiển, đại diện cư dân cho biết, sau cuộc họp giữa các ban ngành do UBND quận Thanh Xuân Quận Thanh Xuân chủ trì, chính quyền đã có chỉ đạo về giá trông giữ xe áp dụng tại hầm tòa nhà Artemis.

Theo đó, UBND quận Thanh Xuân áp dụng theo Căn cứ Quyết định số 44/2017/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của UBND thành phố Hà Nội ban hành giá dịch vụ trông gửi xe đạp, xe máy, xe ô tô trên địa bàn thành phố Hà Nội; Thông tư 25/2014/TT-BTC ngày 17/12/2014 của Bộ Tài chính quy định phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ.

UBND quận Thanh Xuân đề nghị Công ty Cổ phần đầu tư MHL (chủ đầu tư) khi áp dụng tăng mức giá trông giữ phương tiện giao thông tại hầm tòa nhà Artemis số 3, phố Lê Trọng Tấn căn cứ vào mục II, phụ lục giá dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy, xe ô tô trên địa bàn thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số 44/2017/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của UBND thành phố Hà Nội.

“Đối với dịch vụ trông giữ xe được chủ đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước: Giao chủ đầu tư căn cứ hướng dẫn tại Thông tư số 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ Tài chính xây dựng và quyết định mức giá dịch vụ nhưng tối đa không cao hơn mức giá cụ thể tại các biểu theo mục I trên".

"Như vậy, mức giá cụ thể vị trí được xác định là các tuyến đường, phố thuộc các quận nằm trong Đường Vành đai 3 và trên vành đai 3 (Mục l; bảng 2.2.1; số thứ tự 5 tại bảng)" , văn bản của UBND quận Thanh Xuân nêu.

Căn cứ theo Mục I; bảng 2.2.1; số thứ tự 5 tại bảng trong Quyết định số 44/2017/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của UBND thành phố Hà Nội: Các tuyến đường, phố thuộc các quận nằm trong đường Vành đai 3 và trên vành đai 3; các tuyến đường, phố nằm ngoài vành đai 2 thuộc quận Long Biên sẽ áp dụng giá trông giữ xe không vượt quá 1.300.000 đồng/tháng (ban ngày); 1.000.000 đồng/tháng (ban đêm) và 1.800.000 đồng/tháng (cả ngày đêm) đối với xe đến 9 chỗ ngồi.

Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn không chấp hành: "Cư dân ở đây đều đã đóng tiền theo giá cũ, nhưng chủ đầu tư vẫn tiếp tục không cho những ai mà họ cho là không thíc, những ai phản đối. Đặc biệt là những người hôm qua lên truyền hình phản ánh, họ không cho gửi", ông Hiển cho biết.

Vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ xe đối với tài sản của mình

Về vấn đề chủ đầu tư tự ý khóa bánh xe của cư dân, trao đổi với chúng tôi, luật sư Nguyễn Thế Truyền (Giám đốc, chủ tịch hội đồng thành viên Công ty luật Thiên Thanh) cho rằng, chưa bàn luận đến không gian tầng hầm là của chủ đầu tư hay của chung, về mặt hình thức chủ đầu tư đã sai khi khóa xe của cư dân.

Bởi lẽ, khi một tòa nhà chung cư chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị như trường hợp chung cư Artemis, nhằm xác định phân quyền thì chưa thể xác định tầng hầm đấy là của chung hay của riêng. Nếu là của chung thì phải thỏa thuận giữa các bên, trong trường hợp là của riêng chủ đầu tư thì cũng phải áp dụng một loạt nguyên tắc.

"Chủ đầu tư không thể tự có quyền khóa xe của cư dân. Khi xảy ra mâu thuẫn, phải giải quyết theo luật pháp, có thể phải ra tòa phân xử", luật sư Truyền cho biết.

Cũng nói về vấn đề trên, Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng VP luật sư Tinh Thông Luật (Đoàn Luật sư TP HCM) cho hay, đối với vấn đề khóa bánh xe, theo quy định hiện nay của pháp luật, việc khóa bánh xe chỉ được thực hiện bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong quản lý an ninh, trật tự xã hội và xử lý vi phạm. Theo đó, việc khóa bánh xe dù có được nêu trong quy chế quản lý của chung cư hay không thì chủ đầu tư cũng không được phép làm.

Do đó, việc chủ đầu tư khóa bánh xe là hành vi xâm phạm tới các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ xe đối với tài sản của mình.

Chỗ để xe là của ai?

Đối với vấn đề chặn xe, cấm cư dân gửi xe, theo khoản 1 điều 101 Luật Nhà ở năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2022 quy định về chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư, cụ thể:

Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích.

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

Khi nào chủ đầu tư được chặn xe, cấm cư dân gửi xe?

Đồng thời, theo điểm a, đ khoản 4 và điểm a, b khoản 5 điều 8 Thông tư số 05/VBHN-BXD của Bộ Xây dựng năm 2021 quy định về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, về quyền sở hữu và quản lý chỗ để xe của nhà chung cư thi chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư được thực hiện như sau:

Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là người mua căn hộ) quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ.

Việc quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) được thực hiện theo quy định sau đây:

Trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại mua chỗ để xe công cộng của chủ đầu tư thì chủ sở hữu khu chức năng này có trách nhiệm quản lý.

Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý; nếu chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại thuê của chủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.

Từ các quy định trên có thể thấy, chủ đầu tư có quyền sở hữu, quản lý đối với phần diện tích chỗ để xe ô tô và chỗ để xe công cộng thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Do đó, việc chủ đầu tư chặn xe, cấm cư dân gửi xe do vi phạm quy chế quản lý của chung cư là có căn cứ, đúng với quy định của pháp luật. Trường hợp cư dân không có vi phạm quy chế thì chủ đầu tư mới bị coi là vi phạm pháp luật.

"Đây cũng chính là kẽ hở của luật vì việc xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng vẫn rất mơ hồ, nhất là khi chung cư chưa có ban quản trị. Các chủ đầu tư thường lợi dụng điều này, cho nên các cư dân thường bất lợi khi có tranh chấp xảy ra. Các bên nên thương lượng, hòa giải trên tinh thần hợp tác, thiện chí, tránh phát sinh xung đột trước khi đưa tranh chấp ra khởi kiện tại Tòa án để giải quyết", luật sư Diệp Năng Bình chia sẻ.

Điều 101. Luật Nhà ở năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2022 quy định về Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư

1. Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

a) Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

2. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Điều 8. Quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư

1. Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; chỗ để xe phải được sử dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê duyệt và theo đúng quy định tại Điều 101 của Luật Nhà ở.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

3. Đối với chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

4. Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là người mua căn hộ) quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư;

b) Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này;

c) Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;

d) Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư;

đ) Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ;

e) (được bãi bỏ).

5. Việc quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại mua chỗ để xe công cộng của chủ đầu tư thì chủ sở hữu khu chức năng này có trách nhiệm quản lý;

b) Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý; nếu chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại thuê của chủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe;

c) Trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án được phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ để xe này.

6. Tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để xe này; trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm bảo trì chỗ để xe được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.