Từng áp đảo nguồn cung thị trường, phân khúc cao cấp đang bị “soán ngôi vị” bởi phân khúc trung cấp

Bất động sản cao cấp từng “dậy sóng” nguồn cung và giá bán trong năm 2022

Theo thống kê của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự nổi lên nhanh chóng của căn hộ cao cấp, trung cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi thị trường.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, năm 2022, căn hộ cao cấp hoàn toàn áp đảo thị trường bất động sản. Tại Tp.HCM, tỷ lệ căn hộ cao cấp thường xuyên chiếm 85 -90% tổng nguồn cung thị trường.

Trong khi đó, sự xuất hiện của căn hộ trung cấp và bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Tp.HCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây. Phân khúc giá trung cấp từ 40-50 triệu đồng/m2 cũng dần khan hiếm tại các đô thị lớn.

Năm 2022 cũng là giai đoạn giá sơ cấp căn hộ tăng mạnh do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp. Số liệu từ CBRE Việt Nam chỉ ra, tại Hà Nội, trong vòng 5 năm qua, mức tăng giá bình quân đã tăng 7%/năm, còn tại Tp.HCM là 14%/năm.

Cũng theo DKRA Group, tại TP.HCM, mặc dù nguồn cung căn hộ mới liên tục sụt giảm những năm gần đây, từ mức hơn 41.000 căn ở năm 2017, sụt giảm xấp xỉ 58% chỉ còn hơn 17.000 căn trong năm 2022 nhưng tỷ trọng phân khúc căn hộ cao cấp vẫn duy trì mức tăng trưởng ấn tượng thời gian qua.

Cụ thể, từ mức chỉ chiếm khoảng 15% năm 2017 thì sau hơn 6 năm, phân khúc này đã chạm ngưỡng xấp xỉ khoảng 3/4 tổng nguồn cung mở bán toàn Tp.HCM ghi nhận trong năm 2022.

Số liệu của Sở Xây dựng Tp.HCM cũng cho thấy, kể từ năm 2017 đến nay, phân khúc cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo.

Cụ thể, năm 2017, thị trường có 10.987 căn, chiếm 25,5%; năm 2018 có 8.502 căn, chiếm 30%; năm 2019 có 15.479 căn, chiếm 67,1%; năm 2020 có 7.114 căn, chiếm 42,1%; năm 2021 có 10.404 căn, chiếm 72%. Trong năm 2022, Tp.HCM có 9.510 căn chiếm đến 78,3% tổng nguồn cung.

Năm 2022, Tp.HCM từng chứng kiến sự xuất hiện dự án bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2. Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM từng cho rằng, đây là những chỉ dấu cho thấy, thị trường đang lệch pha cung cầu, lệch pha phân khúc.

Điểm qua thị trường Tp.HCM cho thấy, rất nhiều dự án có mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 xuất hiện trong giai đoạn 2021-2022. Trên thị trường căn hộ Tp.HCM, hiện đang ghi nhận có khoảng 30 dự án có giá bán trung bình trên 100 triệu/m2, trong đó phần lớn tập trung tại quận 1 và Tp.Thủ Đức (khu vực Thảo Điền, Thủ Thiêm, An Phú) như: Zenity, D1 Mension, Soho Residence, The Grand Manhattan, Lancaster Legacy, IFC One Saigon, Pearl, Vinhomes Đồng Khởi, Grand Marina Saigon, Vinhomes Golden River, The Marq...

Sau thời gian dài áp đảo thị trường cả về nguồn cung lẫn giá bán, đến nay, giá thứ cấp trên thị trường căn hộ cao cấp đã có dấu hiệu hạ nhiệt, thậm chí mất thanh khoản. Trong khi đó, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vẫn có thanh khoản, thậm chí ở một số dự án hoạt động mua bán diễn ra sôi động.

Năm 2023 chứng kiến sự trở lại của bất động sản vừa túi tiền

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills Tp.HCM cho hay, sau một thời gian dài vắng bóng, nguồn cung căn hộ giá phải chăng đang quay trở lại thị trường bất động sản Tp.HCM và các tỉnh lân cận. Đây sẽ là phân khúc chủ lực dẫn dắt thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Báo cáo thị trường mới đây của Savills cho thấy, nguồn cung sơ cấp mới đạt 6.820 căn, tăng 68% so với cùng kì năm ngoái. Đáng chú ý, nguồn cung mới đạt 1.610 căn, tất cả đều thuộc phân khúc căn hộ trung cấp. Các sản phẩm đến từ giai đoạn tiếp theo của 5 dự án hiện hữu và 2 dự án mới ở mức giá 40-50 triệu đồng/m2. Đây được xem là trạng thái “đảo chiều” của thị trường bất động sản khi trước đến nay, phân khúc căn hộ giá cao liên tục áp đảo thị trường.

Chẳng hạn, tại Tp.HCM, mới đây xuất hiện một số dự án tầm trung ghi nhận giao dịch khá tốt như dự án Akari City tại Q.Bình Tân của Nam Long (giá trên dưới 47 triệu đồng/m2); dòng căn hộ thuộc Mizuki Park khu Nam Tp.HCM đang có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2. Được biết, chỉ trong tháng 5/2023, hơn 50 sản phẩm căn hộ  Flora tại Akari City đã giao dịch thành công.

Trong khi đó, tại Nhơn Trạch, Đồng Nai, xuất hiện nguồn cung mới có giá vừa túi tiền là dự án Fiato City của Thang Long Real Group với mức giá dự kiến từ 32 triệu đồng/m2. Hàng trăm khách hàng khắp nơi đổ về tìm hiểu dự án.

Tại Bình Dương, một số dự án như Bcons City, Phú Đông Sky One cũng rục rịch thị trường với mức giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Bà Võ Thị Khánh Trang cho hay, những sản phẩm mới vào thị trường giai đoạn đầu năm 2023 đều ở phân khúc tầm trung, với giá thành vừa với túi tiền, hợp lí cho người mua tại thời điểm hiện nay. Giao dịch ghi nhận ổn định ở các dự án, tỉ lệ người mua quan tâm khá cao. Đáng nói, theo bà Trang, có đến 80% tổng giao dịch rơi vào các dự án có tiến độ xây dựng tốt, chủ đầu tư uy tín.

Vị này cho rằng, nguồn cung nhà ở giá trung cấp tại Tp.HCM hiện đã quay trở lại. Đây là thị trường thuận lợi cho những người mua có dòng tiền có sẵn. Với đối tượng người mua để ở thực, giai đoạn này có nhiều lựa chọn và được hỗ trợ về phần thanh toán từ các chủ đầu tư.

“Đối với người mua nhà để ở có thu nhập trung bình khá, nên cân nhắc các sản phẩm tại những đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai. Hiện giá bán căn hộ tại hai thị trường này còn hợp lý”, bà Trang nói thêm.

Chuyên gia Savills Việt Nam cũng dự báo, căn hộ giá trung cấp (khoảng 30-50 triệu đồng/m2) tại Tp.HCM và tỉn lân cận sẽ là dòng sản phẩm chủ lực dẫn dắt thị trường trong năm 2023.

Chia về sự đảo chiều của thị trường bất động sản, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, sở dĩ tỷ trọng tìm kiếm chung cư cao cấp giảm nhiệt, trong khi dòng sản phẩm trung cấp tăng nhiệt là bởi rất nhiều nhà đầu tư mua chung cư cao cấp với mục đích cho người nước ngoài thuê. Trong khi dòng căn hộ trung cấp tại các khu đô thị lớn như Tp.HCM chủ yếu phục vụ nhu cầu mua ở thực.

Vì thế, thời gian này, khi thị trường không có nhiều nguồn cung “mới tinh” thì giai đoạn tiếp theo của dòng căn hộ giá từ 40-50 triệu đồng/m2 hấp thụ khá tốt. Thậm chí, ở thị trường thứ cấp có dấu hiệu sôi động. Một số dự án ghi nhận tỉ lệ hấp thụ đến 60-70% trong khoảng thời gian ngắn chào thị trường.

“Trước đây, khi xu hướng tìm kiếm và giao dịch căn hộ cao cấp quá nhiều lại là điểm yếu của thị trường. Việc nguồn cung căn hộ cao cấp tăng rất nhanh trong giai đoạn 2019-2021, trong khi nguồn cầu ở thực tăng chậm phần nào đe dọa đến sự bền vững của thị trường”, bà Dung nhấn mạnh.