Từng chạm mốc trung bình hàng trăm triệu đồng mỗi m2, đến nay bất động sản khu vực này vẫn giữ “phong độ”, soi lý do bất ngờ phía sau

Nếu giá bất động sản quận 9, quận 2 liên tục biến động lên – xuống trước vòng xoáy thị trường thì quận Thủ Đức (cũ) lại giữ tâm thái “bất biến giữa dòng đời vạn biến”. Người anh cả này dù không ồn ào nhưng lại được đánh giá cao về sự ổn định, gia tăng giá trị thực bền vững nhờ cộng đồng cư dân lâu đời, đông đúc.

Nơi đây từng chứng kiến giá nhà đất chạm mốc trung bình hàng trăm triệu đồng mỗi m2 vào năm 2021. Đến nay, dù trải qua nhiều đợt thị trường biến động nhưng giá bất động sản quận Thủ Đức vẫn giữ “phong độ” tăng trưởng, không khác gì khu vực trung tâm như quận 1, quận 3, quận Bình Thạnh (Tp.HCM). Đồng thời, khả năng hấp thụ cho thuê căn hộ cũng vượt trội hơn hẳn so với hai người anh em còn lại. Sự ầm uất về dịch vụ thương mại, buôn bán của quận Thủ Đức xếp “ngang ngửa” với khu vực trung tâm Tp.HCM, được xem là bệ đỡ cho sự ổn định của thị trường bất động sản.

Đây cũng là khu vực nằm ngoài các cơn sốt đất chóng vánh của khu Đông Tp.HCM. Nếu giá nhà đất quận 2, quận 9 liên tục lập mặt bằng mới sau mỗi đợt sốt, thậm chí bị xem là giá ảo và sau đó phải điều chỉnh “hạ giá”, cắt lỗ khi thị trường lao dốc, thì bất động sản quận Thủ Đức giá không lên – xuống thất thường; tình trạng nhà đầu tư cắt lỗ đất nền, căn hộ hay nhà phố nơi đây rất hiếm. Do là khu vực phát triển lâu đời nên mặt bằng giá nhà đất quận Thủ Đức ổn định.

Vào năm 2021, nhà phố tại quận Thủ Đức có giá trung bình 140 triệu đồng/m2, 180 triệu đồng/m2 đất đối với biệt thự; 150 triệu đồng/m2 đất nhà phố thương mại (shophouse). Trong khi chung cư chạm mốc giá trung bình 70 triệu đồng/m2. Riêng nhà đất trong hẻm có giá dao động từ 40-105 triệu đồng/m2 (tuỳ căn, vị trí). Đến nay, mức giá này tiếp tục tăng lên. Với các sản phẩm cao cấp như nhà phố, biệt thự hiện đã ở ngưỡng giá trung bình trên dưới 200 triệu đồng/m2; trong khi chung cư rất khó tìm căn hộ giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, tại một số tuyến đường trung tâm của quận Thủ Đức như Tô Ngọc Vân, Võ Văn Ngân, Đặng Văn Bi… được xem là quỹ đất vàng, có mặt bằng giá bất động sản luôn ở ngưỡng cao. Ghi nhận tại đường Tô Ngọc Vân - tuyến đường giao thương giữa chợ Thủ Đức và chợ nông sản Thủ Đức, liền kề đường Vành đai 2, tiếp nối với đại lộ Phạm Văn Đồng, Võ Văn Ngân, hiện mặt bằng giá nhà đất trung bình khoảng 250 triệu đồng/m2. Căn nhà 100m2 hiện bán ra với giá 25-30 tỉ đồng/căn. Đi kèm với giá nhà đất, giá văn phòng, mặt bằng thương mại tại Tô Ngọc Vân cũng thuộc diện cao.

Các loại hình dịch vụ, văn phòng, mặt bằng thương mại mọc lên như nấm trên các tuyến đường này khiến quận Thủ Đức trở thành khu vực có giá trị bất động sản thuộc top đầu khu Đông (chỉ đứng sau khu vực Thủ Thiêm, quận 2).

Soi lý do phía sau

Nhu cầu thực cao, dân có tích luỹ lớn (vì phần lớn là dân kinh doanh, buôn bán), hạ tầng đã hiện hữu đồng bộ và quỹ đất khan hiếm ngang ngửa khu vực trung tâm Tp.HCM được xem là các lý do khiến giá bất động sản quận Thủ Đức giữ thế “thượng phong” suốt nhiều thập kỷ qua.

Nhu cầu ở thực cao, phần lớn mua bất động sản để tích sản : Hiện loại hình nhà phố riêng lẻ, đất nền hay các sản phẩm nhà phố, biệt thự trong khu đô thị tại khu vực này có tỉ lệ lấp đầy ở thực rất cao (chiếm đến 70-80%). Môi giới thậm chí khó tìm được nguồn cung nhà đất để bán ra cho khách mua ở, cho thấy sự ổn định về mặt sở hữu của cư dân. Trong khi đó, phân khúc chung cư phần lớn cũng được mua để ở hoặc đầu tư cho thuê. Khả năng lấp đầy cho thuê căn hộ tại đây khá tốt do cộng đồng cư dân đã ổn định.

Khác với các khu vực mới của khu Đông Tp.HCM khi đa số người mua là nhà đầu tư, đầu cơ, phải sau nhiều đợt tăng giá, bất động sản mới đến tay người mua ở thực. Trong các năm qua, biến động thị trường đã chứng minh tài sản càng mang tính đầu cơ cao thì càng tiềm ẩn rủi ro mất giá.

Trong khi quận Thủ Đức, ngay từ đầu, thị trường bất động sản nhắm chủ yếu đến những người có nhu cầu thực, mua “làm của để dành”/tích sản. Bố mẹ mua nhà cho con cái, sở hữu thêm chung cư để khai thác dòng tiền hàng tháng hay đổi nhà nhỏ sang nhà lớn sống 3 thế hệ… là nhu cầu nhìn thấy rõ nhất của bất động sản khu vực này. Nếu có đầu tư thì hầu hết cũng hướng đến việc bán ra cho nhóm ở thực này. Do đó, thanh khoản có phần dễ dàng hơn so với các khu vực mới.

Một đặc điểm nữa, đối tượng khách hàng mua bất động sản tại quận Thủ Đức phần lớn là những người trong độ tuổi từ 38-55 tuổi. Đây là khu vực cư dân sinh sống lâu đời, họ là những người có tích luỹ tốt về tài chính, sẵn dòng tiền để sở hữu nhà đất. Chính sự bền vững trong nhu cầu thật mà ngay cả khi thị trường biến động, nhu cầu và giá bất động sản nơi đây vẫn rất ổn định.

Quỹ đất cạn kiệt : Không xuất hiện dự án ồ ạt như quận 2 hay quận 9, quận Thủ Đức vì đã hình thành lâu đời nên khan hiếm quỹ đất mới để phát triển dự án. Từ năm 2015 đến nay, dự án bất động sản mới triển khai ra thị trường khu vực này chỉ “đếm đầu ngón tay”. Một số doanh nghiệp có dự án đưa ra thị trường thời điểm này phần lớn đã sở hữu quỹ đất sạch tại đây từ rất lâu. Tại tuyến đường Tô Ngọc Vân hiện chỉ có dự án FIATO Premier của Thang Long Real Group rục rịch thị trường đang nhận được sự quan tâm. Dự án cách vành đai 2 khoảng 2 phút di chuyển. Mới đây, đơn vị này tổ chức cho khách hàng tham quan không gian trải nghiệm phố thương mại mùa lễ hội, tham quan căn hộ thực tế...

Ngoài ra, hạ tầng đã hiện hữu đồng bộ cũng ảnh hưởng rõ đến việc “giữ giá” cho bất động sản khu vực. So với các thị trường mới khi hạ tầng đang ở giai đoạn đầu triển khai thì phải mất 2-3 năm sau đó mới “thẩm thấu” vào bất động sản, trong khi do hình thành lâu đời, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội của quận Thủ Đức đã hoàn thiện, giá bất động vì thế có đà tăng trưởng.

Ghi nhận cho thấy, mức độ quan tâm của người mua, bao gồm nhu cầu đầu tư và ở thực tại các thị trường bất động sản lâu năm của Tp.HCM vẫn khá tốt. Không chỉ quận Thủ Đức (khu Đông Tp.HCM), mà một số quận như quận Gò Vấp, quận Tân Bình, quận Tân Phú (khu Tây Tp.HCM), mức độ ổn định về giá bất động sản được đánh giá cao nhờ hội tụ đủ những yếu tố thực.  Vì ổn định nên giá bất động sản các khu vực này gần như "miễn nhiễm" với những biến động thất thường của thị trường bất động sản.