Từng là "hoa hậu" một thời, đến nay ngân hàng ồ ạt phát mãi, giảm giá nhiều lần loại hình bất động sản này nhưng vẫn "ế dài'

Với khoảng 70% tài sản đảm bảo là bất động sản, việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng phần nhiều phụ thuộc vào bất động sản. Rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn tài sản bảo đảm với mức chiết khấu hấp dẫn nhưng vẫn khó thanh khoản. Đặc biệt là các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, mặc dù đã giảm đi nhiều so với giá trị ban đầu, song loạt các dự án này vẫn rơi vào tình trạng ế ẩm.

Điển hình như Ngân hàng Agribank chi nhánh Đống Đa vừa phát đi thông báo về việc tổ chức đấu giá lần thứ 2 cho khoản nợ của Công ty CP Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel) - chủ đầu tư của dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Giá khởi điểm cho khoản nợ lần này là lên tới gần 1.031 tỷ đồng, con số này đã giảm hơn 110 tỷ đồng so với lần rao bán vào tháng 9.

Trung Tâm Bến Du thuyền Hoàng Gia bao gồm các khách sạn, condotel, resort nghỉ dưỡng cao cấp... được xây dựng tại "khu đất vàng" của thành phố biển Nha Trang. Dự án này dự kiến bàn giao cho khách hàng từ cuối 2019 nhưng tới nay đã chậm tiến độ hơn 3 năm.

Cùng với đó, Agribank cũng đang siết nợ nhiều doanh nghiệp với tổng dư nợ gần 500 tỷ đồng, được thế chấp bằng các bất động sản thuộc Tổ hợp du lịch giải trí tại Phú Quốc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Đây là dự án được khởi công từ cuối 2021 với tổng mức đầu tư 24.000 tỷ đồng gồm tòa căn hộ khách sạn, hệ thống resort, hệ thống shophouse, biệt thự...

Cũng tại Phú Quốc, Agribank cũng đấu giá khoản nợ của Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà Hoàng Hải Phú Quốc, doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái của Tân Hoàng Minh với giá khởi điểm 281 tỷ đồng.

Không chỉ các bất động sản ở Phú Quốc, ngay đến Hội An từng được coi là thủ phủ du lịch đến nay cũng đối mặt với hàng loạt nhà phố cổ bị phát mãi. Mới đây, 11 căn nhà ở phố cổ Hội An đang được rao bán bởi Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank AMC). Trong số đó, có tài sản diện tích lên tới hơn 340m2. Giá đấu khởi điểm của các tài sản này thấp nhất là 8,5 tỷ đồng và cao nhất lên tới 71,179 tỷ đồng. Tổng giá trị của 11 tài sản đảm bảo nói trên, tính theo giá khởi điểm lên tới hơn 252 tỷ đồng.

Hay tại VietinBank, Ngân hàng đã rao bán hàng loạt các khách sạn 4 - 5 sao, homestay, biệt thự tại các thành phố du lịch khác như Đà Nẵng, Nha Trang... Chẳng hạn, tại Đà Nẵng, Ngân hàng này đang chào bán khách sạn 5 sao xây dựng trên diện tích hơn 1.200 m2, quy mô 236 phòng với giá lên tới 600 tỷ đồng.

Ngoài ra, VietinBank cũng siết nợ gần 60 khách sạn, bất động sản khác nhau. Loại hình bất động sản được phát mãi phổ biến là các khách sạn 3 - 4 sao, homestay và biệt thự với giá bán từ vài chục tới vài trăm tỷ đồng tại Hội An. Trong đó có hai khách sạn 4 sao với quy mô 98 - 104 phòng được chào đồng giá 420 tỷ đồng cho mỗi bất động sản.

Nhiều khoản nợ được VietinBank đấu giá đến lần thứ 4 có giá trị lên tới hơn 560 tỷ đồng của Công ty CP Xây dựng Công nghiệp (Descon) để thu hồi nợ vay. Toàn bộ dư nợ của Descon tại VietinBank được đảm bảo bằng 18 hợp đồng bảo đảm đã được ký kết trong giai đoạn từ 2015 - 2018. Trong đó, tài sản đảm bảo gồm quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Descon (phường 10, TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng), quyền sử dụng đất tại huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai)…

Hồi cuối tháng 10, Ngân hàng OCB cũng đã phải thông báo kế hoạch đấu giá tài sản gắn liền với đất đối với 84 căn biệt thự nằm tại Khu đô thị du lịch sinh thái FLC (phường Quảng Cư, TP. Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa), cụ thể là quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Sầm Sơn - FLC Sầm Sơn Golf Links.

Dự án du lịch này có quy mô lên tới 300 ha và đã đầu tư tổng cộng 12.088 tỷ đồng. Toàn bộ 84 căn biệt thự này sẽ được bán đấu giá chung, không qua việc bán riêng lẻ từng căn. Mức giá khởi điểm cho bất động sản này là gần 550 tỷ đồng, thấp hơn so với mức giá khởi điểm 610 tỷ đồng được công bố vào đầu tháng 9.

Có thể thấy rằng, bất động sản nghỉ dưỡng từng là phân khúc thu hút các nhà đầu tư nhưng đến nay, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng lại đang được ngân hàng thi nhau phát mãi, trong đó có cả dự án giá trị cả nghìn tỷ. 

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nay, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều nhà băng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. 

"Bất động sản phát mãi nhiều lần phần lớn là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn 4-5 sao ở nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang,...Vì yếu tố khách quan do chưa vượt qua, khắc phục được hệ lụy của khoảng thời gian giãn cách xã hội, nay lại phải chịu ảnh hưởng bởi nền kinh tế khó khăn nên dù các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phát mãi giảm giá nhiều lần nhưng vẫn ế dài", VARS khẳng định.

Nói về nguyên nhân bất động sản nghỉ dưỡng phát mãi kén khách mua, ông Huỳnh Minh Tuấn - nhà sáng lập Công ty tư vấn đầu tư và quản lý tài sản FIDT từng cho biết trên truyền thông có nhiều lý do dẫn đến việc rao mãi vẫn ế. Thứ nhất, kinh tế đang lúc suy giảm, việc phát mại vốn đã khó càng khó. Chưa kể việc tiếp cận vốn khá khó khăn, dòng tiền "tắc" lại. Có nhà đầu tư muốn mua nhưng không xoay được thêm vốn từ ngân hàng.

"Thứ hai, rất nhiều trong khối nợ xấu là các dự án du lịch nghỉ dưỡng, khách sạn… Nhưng với loại tài sản này, nhà đầu tư còn cần một số tiền rất lớn để vận hành trong khi kinh doanh loại hình này đang rất chật vật", ông Tuấn khẳng định.