Từng là thủ phủ của phân khúc căn hộ chung cư nhưng hiện nay thị trường Bình Dương trầm lắng

Dạo quanh một vòng thị trường bất động sản Bình Dương vào đầu tháng 6/2023 nhận thấy: Đất nền im ắng, cắt lỗ; căn hộ có giao dịch ở một số dự án đang giữ nhịp tiến độ. Giá thứ cấp bình ổn, ít biến động so với giai đoạn đầu năm 2022.

Đáng nói, nếu trước đây dòng căn hộ cao cấp tại khu vực Thuận An, Thủ Dầu Một có mức giá từ 45-50 triệu đồng/m2 liên tục sôi động khi hút dòng tiền của nhà đầu tư thì hiện tại im ắng, giá có dấu hiệu giảm trên thị trường thứ cấp. Trong khi, phân khúc giá mềm hơn, từ 35-40 triệu đồng/m2 vẫn giữ nhịp thanh khoản nhưng chỉ phân bổ ở một số dự án. Giá thứ cấp tăng 5-10% so với giai đoạn đầu năm 2022 (tuỳ dự án, vị trí).

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản khu vực này hiện còn khá ít dự án căn hộ giữ nhịp thi công, hoặc bước vào giai đoạn hoàn thiện để bàn giao. Điều này cũng khá lạ khi nơi đây vốn từng được mệnh danh là “đại công trường thi công” của khu Đông Tp.HCM. Thế nhưng, hiện những khó khăn về thanh khoản khiến không ít dự án dừng lại, hoặc không thể khởi động đưa dự án ra thị trường.

Tìm hiểu được biết, tại khu vực Dĩ An, Thuận An chỉ còn một vài dự án căn hộ đang thi công. Trong khi các dự án khác gần như im ắng hoạt động, thậm chí không xuất hiện giao dịch từ cuối năm 2022 đến nay. Các dự án đang thi công chủ yếu rơi vào các doanh nghiệp đã triển khai nhiều dự án và quỹ đất tại khu vực như Phú Đông Group, Bcons, Đạt Phước, Him Lam Land…làm phân khúc giá vừa túi tiền.

Chẳng hạn, ghi nhận tại tuyến đường An Bình, P.An Bình, Tp.Dĩ An, hiện dự án Phú Đông Sky Garden đang thi công và chuẩn bị khai trương căn hộ thật vào ngày 10/6/2023. Đây cũng là dự án căn hộ hiếm hoi tại Bình Dương khởi động vào giai đoạn này. Được biết, dự án sẽ bàn giao vào năm 2024 sau hoạt động cất nóc tháng 4/2024 vượt tiến độ 6 tháng so với cam kết.

Hay, một dự án khác là Bcons City của Tập đoàn Bcons trên đường Thống Nhất, P.Đông Hoà, Dĩ An cũng đang ngày đêm thi công, giữ được nhịp tiến độ trong bối cảnh thị trường khó khăn. Theo quan sát, tháp đầu tiên của dự án này là Green Topaz đã thi công lên tầng, trong khi các tháp khác chưa đưa sản phẩm ra thị trường nhưng cũng đã thi công.

Cùng khu vực, dự án khác là Bcons Polygon cũng đang trong quá trình triển khai xây dựng; Bcons Sala sẽ bàn giao vào cuối năm 2023…

Tai khu vực đại lộ Bình Dương (Thuận An), dự án The Rivana  của chủ đầu tư Đạt Phước cũng là dự án căn hộ hiếm hoi của khu vực này còn triển khai thi công. Được biết, dự án này đang trong giai đoạn cuối cùng thi công hoàn thiện để bàn giao trong năm 2023.

Trong khi đó, một loạt dự án như Eden – Thuận An; Roxana Plaza; Khu dân cư Thế Kỷ 21 tại Thủ Dầu Một….đã dừng thi công do thị trường khó khăn.

Còn nhớ, vào giai đoạn 2020-2021, thị trường bất động sản Bình Dương nhộn nhịp hơn cả thị trường Tp.HCM. Chỉ tính riêng tháng 1/2021, thị trường căn hộ Tp.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 11 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường hơn 3.500 căn. Trong đó, Bình Dương đã vượt Tp.HCM vươn lên dẫn đầu nguồn cung mới khi có tới bảy dự án mở bán, cung cấp ra thị trường gần 1.900 căn, tương đương chiếm 54% tổng lượng cung mới.

Trong báo cáo của DKRA Group từng chỉ ra, trong năm 2020, thị trường căn hộ tại Bình Dương chiếm đến 35% tổng nguồn cung căn hộ của khu vực phía nam, với gần 20.000 căn được chào bán. Tính từ năm 2019 đến năm 2021, thị trường này đón nhận nguồn cung lên đến gần 40.000 căn hộ, tập trung chủ yếu ở TP.Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một, trong đó đa số là căn hộ có giá bán bình quân từ 35-40 triệu đồng/m2.

Sự đổ bộ của loạt doanh nghiệp địa ốc như Phú Đông, Đất Xanh, Hưng Thịnh, Phát Đạt, Bcons, Đạt Phước, Lê Phong, Him Lam Land, Danh Khôi, Vạn Xuân… đã khiến thị trường căn hộ khu vực này nhộn nhịp. Tuy vậy, hiện tại rất ít chủ đầu tư khởi động được dự án ra thị trường hoặc triển khai thi công dự án đúng tiến độ.

Hiện tại, một số dự án gần với khu vực Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) ghi nhận việc chuyển nhượng thứ cấp ổn định, đa số rơi vào các dự án có mức giá từ 2-3 tỉ đồng/căn. Trong khi đó, một loạt dự án tại Thuận An, Thủ Dầu Một, Tân Uyên, Bến Cát… có mức giá cao hơn hoặc vị trí xa trung tâm Tp.HCM im lìm về hoạt động công trình cũng như thanh khoản.

Ở phân khúc đất nền, thị trường Bình Dương diễn biến tương tự khu vực Tp.Thủ Đức, Tp.HCM khi nguồn hàng cắt lỗ ra thị trường khá nhiều, thanh khoản yếu. Đa số các nền giao dịch được giai đoạn này là sản phẩm ngộp, giảm giá sâu. Tại khu vực Dĩ An, ghi nhận giá đất nền hiện giảm từ 15-25% so với đầu năm 2022. Trong khi đất nền tại Thuận An, Bàu Bàng, Bến Cát… xu hướng giảm giá mạnh hơn, phổ biến từ 20-35%.

Trước đó, một số nhận định từng chỉ ra, bất động sản Bình Dương đang đối mặt với một số nguy cơ lệch pha cung cầu. Hàng loạt dự án giá cao liên tục tung ra thị trường trong giai đoạn 2019-2021, hiện thanh khoản khó. Trong khi các dự án giá vừa tầm đáp ứng nhu cầu mua ở thực của người trẻ, dân văn phòng, công nhân thì dần khan hiếm nguồn cung.

Từng nhận định về rủi ro khủng hoảng dư thừa nguồn cung bất động sản tại Bình Dương, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, Bình Dương đang có khá nhiều dự án, song với mức độ phát triển của tỉnh này như 10 năm vừa qua thì nhu cầu nhà ở hiện rất cao khi công việc làm ngày càng nhiều. Vì thế, không quá lo lắng về việc dư cung căn hộ ở khu vực này. Theo TS Khương, hiện thị trường Bình Dương gặp khó khăn chung nhưng các dự án vừa túi tiền (khoảng giá 2-3 tỉ đồng/căn) vẫn hấp thụ ở nhu cầu mua ở thực hoặc đầu tư cho thuê.