“Tỷ lệ đặt đặt cọc sẽ quá cao gia tăng nguy cơ doanh nghiệp địa ốc chiếm đoạt tài sản”

Chiều 24/8, tại phiên họp thứ 25, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo).

Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng xin ý kiến do vẫn còn hai phương án là quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo đó, Phương án 1 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Phương án 2 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành phương án 1 vì khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc.

Thông qua quá trình nhận đặt cọc, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có cơ hội để nghiên cứu cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.

Với tỷ lệ nhận đặt cọc 10%, Thường trực cơ quan thẩm tra cho rằng, là ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn. Nếu tỷ lệ đặt cọc quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng (người dân). Nếu tỷ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc.

Do giá bán, cho thuê mua chỉ được chính thức ghi nhận tại thời điểm ký kết hợp đồng, Dự thảo đã bổ sung quy định các bên phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc để làm cơ sở xác định số tiền đặt cọc, giúp ràng buộc trách nhiệm của các bên, bảo đảm giao kết hợp đồng đúng với các nội dung đã thỏa thuận khi đặt cọc.

Ở phương án 2, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.

Đứng ở góc độ là người nghiên cứu và tham gia trực diện vào thị trường, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản tán thành phương án 1. “Về pháp lý đủ điều kiện nhận cọc, tôi tán thành phương án 1 khi có quyết định giao làm chủ đầu tư, có thiết kế cơ sở được duyệt và có giấy tờ quyền sử dụng đất thì được huy động”.

Lý giải về nhận định này, ông Lập cho rằng: “Trong giai đoạn hiện nay, với tình hình thị trường như hiện tại, chúng ta vẫn phải cần nguồn lực lớn để phát triển đô thị, đạt các mục tiêu về đô thị hoá. Nên không thể siết quá chặt hoạt động huy động các nguồn lực tham gia. Doanh nghiệp bất động sản cần vốn để phát triển. Và khi doanh nghiệp đủ lực phát triển dự án, sẽ giúp Nhà nước đạt các mục tiêu về phát đô thị, hạ tầng và các mục tiêu khác.

Về tính đảm bảo an toàn vốn góp cho nhà đầu tư, phương án 1 đã đưa ra cơ sở pháp lý cộng với việc quy định chặc chẽ trong việc sử dụng vốn huy động trong dự thảo Luật kinh doanh bất động sản phần nào giúp nâng cao tính an toàn cho nhà đầu tư khi góp vốn”.