“Vạch trần” chiêu “thổi” giá đất gấp 2-3 lần của giới đầu cơ từ đấu giá đất

Tại toạ đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức ngày 3/3, các diễn giả tham gia đã nêu nhiều ý kiến và kiến nghị liên quan đến vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua. 

TS. Dương Đăng Huệ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp nhận định, cần phải khẳng định lại rằng, pháp luật không cấm việc doanh nghiệp bỏ cọc, chấm dứt hợp đồng. Các bên có quyền ký, và có quyền hủy. Hiện tại, theo pháp luật, đã có những cơ chế, chế tài để xử lý việc này.

Tuy nhiên, các quy định còn nhiều hạn chế, chưa bám sát với thực tế. Trong thời gian sắp tới, cần tăng cường nghiên cứu, đồng thời đẩy mạnh các biện pháp phạt nghiêm khắc hơn về kinh tế.

TS. Dương Đăng Huệ cho rằng, nếu việc doanh nghiệp mất tiền cọc là không đủ, cần phải bổ sung việc phạt hành chính theo phần trăm trên hợp đồng đã ký, giá đã trúng đấu giá (khoảng 10%).

Đồng quan điểm, PGS TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, tình trạng bỏ cọc của các nhà đầu tư tại địa phương là không mới. Tuy nhiên, gần đây, sau câu chuyện bỏ cọc của Tân Hoàng Minh, thì chúng ta mới để ý đến nó. Về cơ bản, những nhà đầu tư này cũng không vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, câu chuyện cần phân tích ở đây chính là qua những vụ việc bỏ cọc với giá cao như vậy, thì nó sẽ dẫn đến hệ lụy gì về kinh tế - xã hội. Điều này là rất đáng lo ngại. Những vụ đấu giá cao bất thường sẽ khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, với một giá ảo.

Các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm được đấu giá vào cuối năm ngoái.

Bên cạnh đó, nó cũng khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn. Hiện tại, chúng ta cần có chế tài đánh giá các doanh nghiệp tham giá đấu giá, xem hồ sơ pháp lý có sạch sẽ hay không, trong 5 năm có bỏ cọc sau đấu giá hay không. Nếu vi phạm thì nên không cho tham gia.

"Chế tài cần nghiêm khắc hơn với các doanh nghiệp bỏ cọc như bổ sung mức tiền phạt. Cấm trong 5 năm không được đấu giá. Nếu tái phạm, có thể xem xét về xử lý trách nhiệm hình sự. Không nên để doanh nghiệp lợi dụng kẽ hở pháp luật, coi đấu giá là trò chơi để đánh bóng tên tuổi. Chúng ta cần yêu cầu các nhà đầu tư phải có trách nhiệm với xã hội cũng như tính bền vững của thị trường", ông Tuyến nói.

GS.TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội DN Đầu tư nước ngoài cho rằng, cần công khai, minh bạch trong đấu giá, đấu thầu. Không có nước nào trên thế giới không coi đất đai là tài nguyên quan trọng nhất.

Vị này đưa ra câu ở huyện chuyện Lộc Ninh (Bình Phước) khi có quy hoạch khu đô thị, trước khi công bố quy hoạch, các nhà đầu tư mua gom đất của dân với 1 giá thấp nhằm gom sổ đỏ, sau đó khi công khai quy hoạch họ sẽ bán được với gá gấp 2-3 lần giá lúc mua, bằng cách là khi đấu giá đất nằm trong quy hoạch, sẽ có hàng loạt xe ô tô con lên đóng kịch, mồi chài lên giá và ăn chênh lệch rất lớn.

"Vì vậy có thể thấy, quan trọng là bắt đầu từ quy hoạch. Hiện, chúng ta có những con đường đắt nhất thế giới do chi phí giải phóng mặt bằng rất cao. Hà Nội đã từng có quyết định rất tốt khi mở rộng đường Kim Liên, lấy 2 bên đường 50 m, lấy tiền đền bù bằng giá trị tiền thuê đất tăng lên, theo quy hoạch Hà Nội sẽ có khu đô thị hiện đại 2 bên cầu Kim Liên nhưng sau đó lại không thực hiện được.

Vấn đề quy hoạch cần phải có tầm nhìn dài hạn, khả dĩ trong vòng 10 năm không phải chuyện quy hoạch trong vòng một, vài năm. Bộ KH&ĐT, Bộ TN&MT cần có nghiên cứu hướng dẫn làm quy hoạch đất đai trong quá trình đô thị hoá. Cùng với đó, ở đâu có quy hoạch thì phải có dữ liệu công khai để người dân, nhà đầu tư tiếp cận được 1 cách công bằng cho tất cả", ông Mại cho hay.

Riêng với câu chuyện Thủ Thiêm tại TP.HCM, vị này cho rằng, những thành phố lớn như TP.HCM rất cần rút kinh nghiệm. Không thể nói như Sở Tư pháp, TP.HCM là làm đúng pháp luật thì không xử lý được mà cần có cách nhìn dài hạn hơn, có sách lược để kiến nghị giải quyết chung cho cả nước. Không thể coi là đúng pháp luật thì cho qua và không rút kinh nghiệm.

Đưa ra ý kiến về vụ đấu giá ở Thủ Thiêm, TS. Phan Đức Hiếu, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, vấn đề ở đây không phải chỉ là đấu giá mà còn là vấn đề về đầu cơ theo nghĩa xấu nhưng đầu cơ theo nghĩa kinh doanh bình thường lại là điều tốt. Đây là hệ sinh thái của cả hệ thống pháp luật.

"Đầu tiên, thị trường trong cuộc đấu giá cần được bổ sung bởi các thị trường từ tài sản, hợp đồng dân sự,… Thế nào là thị trường? Thị trường là giá hợp người mua người bán, mức giá cao không vi phạm pháp luật.

Về tư duy luật pháp, cần nhấn mạnh rằng luật pháp chưa hoàn chỉnh thì chưa thể phạt nhà đầu tư. Do vậy, cần hoàn chỉnh, hoàn thiện", vị này cho biết.

TS. Phan Đức Hiếu cho rằng, không thể chỉ chăm chăm vào luật đất đai và đầu tư mà cần sửa đổi đồng bộ, mục tiêu là làm thế nào để nâng cao giá trị sử dụng mảnh đất đó thay vì chỉ nhìn vào mặt tài chính, vượt qua các giá trị về mặt tài chính, mục tiêu thu về là phải tối đa.

Vấn đề này nằm ở cả luật đầu tư và luật đấu thầu, cần phải sửa toàn diện các luật có liên quan, đảm bảo giá phản ánh đúng thị trường. Quan trọng nhất ở đây là phải sửa đổi luật liên quan đến quá trình đấu giá, chọn ứng viên tốt nhất. Chỉ luật pháp thôi là không đủ, cần thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh, đảm bảo tính trách nhiệm với người tiêu dùng và xã hội.

"Cần xử lý vấn đề này để đảm bảo không có hành vi trục lợi. Theo tôi, thời gian tới phải rà soát tổng thể cùng các luật có liên quan", Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội nhấn mạnh.