Vẫn khó cấp sổ cho condotel dù có Nghị định mới, niềm vui của nhà đầu tư liệu có trọn vẹn?

Còn khó cấp sổ cho condotel

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch nhưng những quy định sửa đổi vẫn chưa bao quát được toàn bộ thị trường.

Hiện nay, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nên Sở Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh đã có đủ căn cứ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, tháo gỡ được vướng mắc cho công tác cấp giấy chứng nhận cho condotel.

Ông Châu cho rằng, do khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chưa quy định khái quát hóa việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ mà chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nên phạm vi điều chỉnh của khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP rất hẹp, chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch. Điều này dẫn đến khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chưa đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM phân tích cho rằng nội dung Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đã có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận toàn bộ công trình cho chủ đầu tư. Tại bổ sung khoản 4 tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP với cách ghi chi tiết cho từng hạng mục công trình. Tuy nhiên, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cấp giấy chứng nhận riêng cho từng hạng mục riêng thì chưa rõ ràng, dễ áp dụng sai cho việc cấp giấy chứng nhận cho từng sạp trong trung tâm thương mại, từng ô chăn nuôi trong trang trại chăn nuôi, …

Thực tế, nhiều nhà đầu tư đang nhầm lẫn rằng, việc sửa đổi Nghị định này, sẽ cho cấp phép giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ. Điều này như Luật sư Phượng chỉ rõ, quy định mới chưa đề cập đến từng hạng mục riêng như căn hộ.

Ở góc nhìn khác, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho rằng, nhà đầu tư cần phải chú ý đến cụm từ: "nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản" . Mặc dù trong điều khoản cũng ghi ghi nhận là chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc này, nhưng ai chứng nhận cho?

“Các vấn đề pháp lý phát sinh sẽ còn đó, vì chúng ta đang hoàn hiện pháp lý cho một vấn đề đang tồn tại. Cụ thể, cơ quan nào có trách nghiệm trong việc xác định "đủ điều kiện", đâu đó có thể là Sở TNMT, nơi cấp giấy chứng nhận cho dự án. Nhưng như căn hộ chung cư (sản phẩm gần condotel nhất) thì có thủ tục thông báo đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, condotel thì không có thủ tục này. Vậy như nào thì được coi là "đủ điều kiện"?

Điều luật sư Hồi đặt ra, số phận của hàng chục, hàng trăm nghìn căn hộ condotel nếu nằm trong diện không đủ điều kiện sẽ phải xử lý thế nào.

Cũng theo luật sư Phượng, với quy định bổ sung khoản 5 Điều 32 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì mang tính thừa và không hợp lý. Vì các công trình hợp pháp thì đều được đăng ký quyền sở hữu, đâu chỉ mỗi “công trình có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch”, điều đó dẫn dắt đến cách hiểu sai là dự án du lịch thì được cấp giấy chứng nhận, còn các dự án khác thì không được cấp giấy chứng nhận.

Một điểm nữa, tạo ra sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật, không phù hợp, theo quy định này, một dự án xây khách sạn du lịch và chủ đầu tư không bán “căn hộ du lịch” cho ai thì khi làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận thì phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Dự án condotel có phải là dự án kinh doanh bất động sản không?

Liên quan đến sửa đổi Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, luật sư Phượng đặt thêm vấn đề: Việc cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng đối với “Dự án kinh doanh bất động sản”, được hiểu là các “căn hộ condotel” và ”biệt thự du lịch nghỉ dưỡng”,… Với quy định sửa đổi Điều 72 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã đưa về những vấn đề cơ bản ban đầu mà trước đến nay đều né tránh:Ddự án condotel có phải là dự án kinh doanh bất động sản không?

“Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ quy định về “trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản”, Luật và Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 02/2022/NĐ-CP đề không có quy định để xác định dự án nào là “dự án kinh doanh bất động sản”. Thậm chí dự thảo Luật Kinh doanh BĐS hiện nay vẫn còn chưa có quy định xác định về “Dự án kinh doanh bất động sản”.

Trên thực tế, nhiều dự án du lịch hiện nay chỉ được quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có căn cứ theo Luật du lịch mà không có căn cứ theo Luật Kinh doanh BĐS, có mục tiêu là hoạt động du lịch. Các chủ đầu tư thường đăng ký bổ sung ngành nghề “kinh doanh bất động sản” vào ngành nghề kinh doanh nhưng không phải là mục tiêu hoạt động của dự án.

Do đó, với quy định sửa đổi Điều 72 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì vẫn làm cho các địa phương khó cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ condotel của các dự án du lịch vì không xác định được các dự án này đã đăng ký đầu tư không theo Luật kinh doanh BĐS.

Trường hợp địa phương vẫn cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ condotel của các dự án du lịch thì chỉ làm cho những người đã mua trước đây dễ dàng chuyển nhượng cho người khác do tác động của hàng loạt sự kiện vừa qua (chủ đầu tư bàn giao căn hộ cho người mua, doanh nghiệp khủng hoảng, chủ đầu tư không trả cam kết,…).

Hiện nay, việc phát triển của thị trường lĩnh vực condotel người mua đã chuyển sang đánh giá về hiệu quả khai thác hoặc sử dụng. Như vậy, các dự án tại nội đô, người mua sẵn sàng vẫn mua để dùng làm chỗ ở và tự kinh doanh. Tuy nhiên, rủi ro với họ là sự thay đổi quy định pháp luật và việc siết về kiểm tra điều kiện kinh doanh, thuế đối với từng căn hộ cho thuê lưu trú”.