Vay thế chấp “nhà trên giấy”: NHNN khẳng định không ảnh hưởng, HoREA nói quy định chưa rõ ràng

Theo Thông tư Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng thương mại (NHTM), chi nhánh ngân hàng Nhà nước (NHNN) nêu rõ: Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT- NHNN quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”.

Ngân hàng Nhà nước khẳng định việc theo Thông tư 22 tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và đảm bảo (thế chấp) nhà hình thành trong tương lai sẽ áp dụng hệ số rủi ro từ 30-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.

Thông tư 22 không chỉ giới hạn ảnh hưởng đối với lĩnh vực ngân hàng, mà còn đặt ra các quy định chi tiết về việc xác định và áp dụng hệ số rủi ro đối với từng loại tài sản, bao gồm cả khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản và cho vay thế chấp nhà.

Cũng theo NHNN, một điểm quan trọng của Thông tư 22 là việc không sửa đổi, bổ sung nội dung của Thông tư 41/2016/TT- NHNN, mà chỉ làm rõ và mở rộng các điều kiện và quy định liên quan đến việc mua nhà và thế chấp chính nhà hình thành trong tương lai.

Theo quy định mới, việc định giá độc lập của nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp được thực hiện theo nguyên tắc thận trọng, không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình xác định giá trị tài sản bảo đảm.

Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà và trường hợp xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai được áp dụng theo quy định tại Thông tư 41/2016/TT-NHNN. Hệ số rủi ro tương ứng áp dụng từ 30% đến 120%, tùy thuộc vào tỷ lệ LTV và tỷ lệ thu nhập (DSC).

HoREA cho rằng cần sửa Thông tư 22 trước khi có hiệu lực

Liên quan đến quy định mới tại Thông tư 22, theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) “vướng mắc pháp lý” của Thông tư số 22/2023/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN) vẫn đặt ra.

Cụ thể, tại tiết (ii) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) chỉ quy định trường hợp “a) Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau: (…) (ii) Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà” áp dụng đối với trường hợp nhà ở thương mại “đã được hoàn thành để bàn giao”, tức là nhà ở thương mại “có sẵn”, nhưng chưa bao gồm trường hợp vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “chưa được hoàn thành để bàn giao”, tức là nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai”.

HoREA cho rằng, cần phải sửa đổi chi tiết trên trước khi thông tư có hiệu lực, để không dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và lâu dài. Tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện việc xét duyệt cho cá nhân vay tín dụng để mua "nhà ở thương mại hình thành trong tương lai" được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.