Vì sao khó xảy ra bong bóng bất động sản?

Đó là khẳng định của ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM tại buổi tọa đàm mới đây về hạn chế rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh TP.HCM, từ tháng 4/2012, NHNN đã loại bỏ BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và dỡ bỏ mức khống chế, cho vay BĐS trở lại bình thường. Sau quyết định này, có thể nói từ năm 2013 đến nay, thị trường BĐS đã thực sự khởi sắc và ấm dần lên, đặc biệt là năm 2015 thị trường bùng nổ kể cả về giá cũng như về giao dịch thành công.

"Có 2 nguyên nhân chính, dòng tiền từ 2013 đổ vào thị trường BĐS khá phong phú như vốn đầu tư nước ngoài (FDI), kiều hối, các quỹ đầu tư…, nhưng quan trọng hơn hết vẫn là nguồn từ tín dụng NH", ông Minh cho biết.

Theo đó, cho vay BĐS kể cả đối với các dự án hay cá nhân mua nhà đều là cho vay trung và dài hạn, không có cho vay ngắn hạn. Trong khi đó, tổng nguồn vốn huy động của NH có 86,4% là vốn huy động ngắn hạn, chỉ 13,6% vốn trung và dài hạn. Nhưng ngược lại, cho vay trung và dài hạn lại chiếm 54,6% trong tổng dư nợ, cho vay ngắn hạn chỉ chiếm khoảng 45,4% tổng dư nợ.

Do vậy, ông Minh cho rằng các NH thời gian qua cũng tích cực huy động vốn để khắc phục tình trạng mất cân đối này. Bên cạnh đó, các NH cũng chịu nhiều áp lực do tình trạng xử lý nợ xấu, chủ yếu là BĐS thời 2007-2010. Đến nay, hậu quả của nợ xấu đó đã để lại nhiều khó khăn cho ngành NH. Những bài học này đến nay vẫn còn nguyên giá trị. "Đánh giá lại tình hình nguồn vốn NH phục vụ cho thị trường BĐS, chúng tôi có những trăn trở trước những áp lực như thế", ông Minh nói thêm.

Hiện nay, cơ chế chính sách của ngành NH đang góp phần hạn chế rủi ro, không để bong bóng BĐS xảy ra. Cụ thể, Thông tư 06/2016 của NHNN về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 quy định về các giới hạn, các tỷ lệ an toàn hoạt động của các TCTD. Theo đó, từ năm 2017 các NHTM chỉ được sử dụng 50% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, và đến năm 2018 chỉ còn được sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, trong khi chỉ số này từ năm 2016 trở về trước là 60%.

Quy định này cũng đặt ra bài toán hóc búa cho các ngân hàng thương mại vì vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn nhưng cho vay trung, dài hạn chiếm phần lớn tổng dư nợ. Nay chỉ số này kéo xuống buộc các NH phải tính toán đưa ra những sản phẩm, dịch vụ để huy động vốn trung và dài hạn nhiều hơn.

Một cơ chế nữa là Thống đốc NHNN đã ban hành Chỉ thị 01 cho năm 2017 về các hoạt động của NH thực hiện chính sách tiền tệ. Trong đó có nêu rõ các tổ chức tín dụng khi mở rộng tín dụng của mình phải đảm bảo an toàn, hiệu quả, hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất, đặc biệt phải kiểm soát chặt chẽ những lĩnh vực nhiều rủi ro như BĐS, BT, BOT giao thông.

Do đó, hiện nay việc rót vốn vào lĩnh vực BĐS của các ngân hàng thương mại tiến hành rất chặt chẽ và thận trọng, đảm bảo nguồn vốn an toàn, hiệu quả. Trên cơ sở đó, có thể nói cơ chế chính sách tín dụng của ngành NH đã và đang góp phần hạn chế rủi ro trong lĩnh vực BĐS, từ đó góp phần hạn chế tình trạng bong bóng xảy ra như những năm trước đây.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, thời gian gần đây nhiều người đang lo ngại bong bóng BĐS, nhưng để xảy ra bong bóng thị trường phải có 5 yếu tố để hình thành. Yếu tố đầu tiên là khi nền kinh tế phát triển nóng, như trường hợp năm 2007 mọi người đều dễ dàng có thể kiếm tiền rồi đem đổ vào BĐS. Thứ hai là yếu tố buông lỏng tín dụng quản lý tiền tệ. Thứ ba là lệch pha giữa các phân khúc nhà ở (thừa cao cấp, thiếu trung bình). Yếu tố thứ 4 là gia tăng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, đầu cơ. Thứ năm là thiếu sự kiểm soát của cơ quan chức năng. Tuy nhiên, đến nay nền kinh tế chưa xuất hiện tất cả các dấu hiệu trên.

Ông Châu cũng cho hay, thời gian gần đây một số dự án có tới 70% nhà đầu tư vào mua bán. Nhưng thực sự chưa thấy xuất hiện nhà đầu cơ chuyên nghiệp như năm 2007, khi họ tạo sóng, lướt sóng một cách nhanh chóng làm ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường BĐS, mà phải sau nhiều năm mới hồi phục.

“Tôi cho rằng chưa có bong bóng trên toàn bộ thị trường, nhưng đang có sốt ảo về đất nền, phân lô, đất ruộng”, ông Châu khẳng định. Nhưng những yếu tố hạ tầng như cầu đường đã làm tăng giá BĐS. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư công bố các dự án lớn làm nên những cơn sốt đất rất phi lý. Ví như đất vườn ở Long An, Củ Chi đã lên đến gần 12 triệu/m2, thậm chí có những khu vực đồng ruộng mà "cò" hét giá lên đến 20 triệu đồng/m2 là không thể chấp nhận được.