Vingroup, Vihajico, Him Lam Land…và hàng loạt đại gia khác sẽ thay đổi cục diện thị trường nhà giá rẻ Việt Nam

Nếu như trước đây phân khúc căn hộ này chủ yếu các doanh nghiệp nhà nước làm như Viglacera, HUD, Vinaconex…và một vài doanh nghiệp tư nhân tham gia như Xí nghiệp xây dựng số 1 Lai Châu của đại gia Lê Thanh Thản ở Hà Nội, tập đoàn Nam Long ở Tp.HCM thì nay phân khúc căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng đã lọt vào “mắt xanh” một số đại gia lớn.

Ông Lê Khắc Hiệp-Phó Chủ tịch HĐQT Vingroup “Chúng tôi sẽ xây dựng các khu đô thị chất lượng, đồng bộ, hiện đại với đầy đủ hệ thống tiện ích thiết yếu. Diện tích căn hộ từ 35m2 đến 90m2; giá bán trung bình từ 13 - 19 triệu/m2; mật độ xây dựng là 20 - 25%. Với các hạ tầng dịch vụ mà chúng tôi đã nêu thì mức giá như trên là rẻ.”

Xu hướng này gần đây rộ lên khiến cả thị trường xôn xao khi “ông lớn” Vingroup công bố sẽ đồng loạt làm nhà giá từ 700 triệu đồng ở nhiều tỉnh, thành phố lớn với quy mô lên tới 300.000 căn trong vòng 5 năm tới.

Hay như Vihajico nhanh chân hơn đã tung ra 5000 căn từ đầu 2016 đến nay ở dự án West Bay và Aqua Bay tại Ecopark (đã giao dịch thành công khoảng 2800 căn-PV).

Và đồng loạt nhiều DN khác cũng nhập cuộc, chẳng hạn Him Lim với kế hoạch phát triển 2000 căn ở khu Đông Sài Gòn, Keppel Land sẽ phát triển loại hình nhà ở giá rẻ tại một số địa điểm không quá xa trung tâm thành phố, FLC đầu tư ở quận Hà Đông (Hà Nội), và BID Việt Nam với chuỗi Edu-home với quy mô khoảng 4.200 căn (từ nay đến 2022)…

Vì sao “ông lớn” BĐS chuyển hướng?

Những năm trước những đại gia như Vingroup hay Novaland chỉ phát triển dòng sản phẩm cao cấp. Năm 2015 riêng 2 đại gia này đã chiếm tới 50% lượng căn hộ bán ra thị trường, trong đó Vingroup có số căn hộ cao cấp bán thành công lớn nhất 12.600 căn.

Trong giai đoạn bùng nổ giao dịch 2015-2016, phần lớn là căn hộ trung và cao cấp.

Lý giải về việc trước đây nhiều đại gia BĐS chỉ làm cao cấp, giới chuyên môn cho rằng phân khúc này có biên độ lợi nhuận khá cao.

Ông Ang Wee Gee – CEO Keppel Land “ngoài nhà ở cao cấp, phần lớn nhu cầu của người dân là nhà vừa túi tiền, Keppel Land sẽ cùng hợp tác với đối tác trong nước phát triển nhà ở giá rẻ tại một số địa điểm không quá xa trung tâm.”

Mới đây, bà Regina Lim, Giám đốc Bộ phận thị trường vốn của Jones Lang LaSalle, đã tiết lộ về lợi nhuận cho thu nhập trước lãi, thuế, khấu hao và lợi nhuận khấu hao (EBITDA) phân khúc này là từ 25-30%, sau khi hãng tư vấn này đã khảo sát nhiều DN phát triển căn hộ cao cấp trên địa bàn Tp.HCM. Trong khi, tỉ lệ này ở phân khúc nhà giá rẻ chỉ khoảng trên 10%.

Và theo bà Lim, tỉ lệ căn hộ cao cấp tăng lên rõ rệt từ 10% thị phần lên 27% vào 2015 và 44% trong nửa đầu 2016. Nếu như các dự án mà chủ đầu tư đã công bố triển khai theo đúng kế hoạch thì khả năng 3 năm tới nguồn cung có thể tăng 74%, ước chừng vào khoảng 70.000 căn được cung cấp ra thị trường. Tuy nhiên, sức tiêu thụ được bà Lim dự báo là tương đương nên không đáng lo ngại.

Với quy mô thị trường lớn gấp 3 lần so với những năm trước, khiến nhiều tổ chức, giới chuyên gia cảnh báo nguy cơ có thể dư thừa thời gian tới. Trong buổi làm việc với Hiệp hội BĐS Việt Nam, chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng đã nhận định nguồn cung căn hộ cao cấp còn nhiều người nhà thu nhập thấp, đồng thời cảnh báo thị trường lệch pha cung - cầu.

Tại báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, VNREA cũng cho rằng, cơ cấu hàng hóa trên thị trường đang có sự mất cân đối và tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro. "Trong khi nhu cầu của đại bộ phận người dân là nhà ở phân khúc trung bình và thấp, chiếm khoảng 70% thì trên thị trường hầu hết các dự án lại cung cấp loại nhà ở cao cấp” báo cáo này chỉ rõ.

Có khả năng đây là lý do chính, có nhiều “ông lớn” BĐS trong chiến lược phát triển sản phẩm của mình sẽ nhắm tới phân khúc nhà giá rẻ.

Một lý do khác cũng sẽ khiến các DN phải cân nhắc vào phân khúc này, đó là nguồn cầu quá lớn. Có tới 70% nhu cầu của thị trường là nhà giá rẻ, trong khi nguồn cầu này sẽ còn tiếp tục tăng khi tầng lớp hộ gia đình trung lưu tăng mạnh hơn mà theo Nielsen dự báo có thể chiếm một nửa dân số vào 2030.

Tầng lớp trung lưu tăng nhanh ở Việt Nam (nghìn hộ gia đình)

Người mua nhà hưởng lợi

Trở ngại lớn nhất với nhóm khách hàng này là khả năng tài chính của họ không cao để mua những căn hộ từ 2 tỷ đồng trở lên. Vì thế, mỗi khi đại gia Lê Thanh Thản tung các dự án căn hộ giá rẻ là người dân tranh mua.

Chuyên gia BĐS Lê Hoàng Châu "Với tiềm lực mạnh, quản lý chuyên nghiệp và đặc biệt là có nhiều kinh nghiệm phát triển dự án dồi dào, người mua nhà thời gian tới chắc chắn sẽ được hưởng lợi từ những sản phẩm nhà ở của doanh nghiệp này trong tương lai"

Thế nhưng, câu chuyện thị trường phân khúc này sẽ hoàn toàn khác khi có sự xuất hiện căn hộ 700 triệu đồng VinCity, và đồng loạt những dòng sản phẩm của DN khác. Nguồn cung lớn, giá cả và chất lượng cạnh tranh hơn, tư duy tìm mua nhà không chỉ còn là chỗ ngủ mà còn là không gian sống với tiện ích khép kín của người tiêu dùng,…cuộc cạnh tranh này sẽ đem lại lợi ích lớn cho người mua nhà.

Tại Hà Nội, nhiều người đã quen với nhà của đại gia Lê Thanh Thản khi nói tới phân khúc nhà giá rẻ. Nhưng, sau khi đi vào sử dụng, nhiều dự án đã lộ nhiều bất cập. Từ vấn đề cháy nổ, mật độ cư dân quá tải, thang máy, điện nước, chỗ sinh hoạt cộng đồng…gần đây liên tục gây ra nhiều bức xúc cho cư dân.

Tuy nhiên, khi nhiều dòng sản phẩm nhà giá rẻ được xây dựng chất lượng hơn, đồng bộ tiện ích hơn, theo nhận định của nhiều chuyên gia địa ốc, khả năng cục diện phân khúc nhà giá rẻ sẽ thay đổi.

Loại nhà thiếu không gian sống sẽ mất dần ưu thế, thay vào đó loại nhà đa tiện ích sẽ lên ngôi. Các DN sẽ thay đổi lại chiến lược nhằm đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường, tạo nên cán cân cung – cầu cân bằng hơn, đồng thời tránh được nguy cơ đầu tư, tạo sóng giúp cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn.

Và đương nhiên, để cạnh tranh trong bối cảnh này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm. Thậm chí, ngay cả Vingroup dù công bố dòng sản phầm VinCity sẽ hội tụ đầy đủ 3 yếu tố khép kín: chất lượng – đồng bộ - tiện ích nhưng cũng phải kiềng nể một phần khi Ecopark đang phát triển dòng sản phẩm trên dưới 1 tỷ đồng, được đánh giá cao với tiêu chuẩn sống được cho là 5 sao, với không gian cây xanh thoáng đãng, mật độ thấp, tiện ích hồ bơi, sân golf,…

Chuyển hướng không dễ

Tuy vậy, chiến lược chuyển hướng sang phân khúc nhà giá rẻ không phả dễ, không phải doanh nghiệp nào cũng làm được.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh "Thị trường nhà ở giá rẻ sẽ được phân chia lại bởi có sự tham gia với một chiến lược khá dài hơi của Vingroup. Đây là "cuộc chơi" lớn có nhiều yếu tố bất ngờ, sẽ tạo ra sự cạnh tranh rất gay gắt trong thời gian tới."cũng thực hiện được.

Bởi dòng sản phẩm này có biên độ lợi nhuận không cao, để xây được loại nhà này cần phải có quỹ đất giá rẻ và quy mô lớn để phát triển đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ tiện ích khép kín mà giá bán vẫn phải “mềm”, phù hợp với đa số người mua nhà có thu nhập từ thấp tới trung bình.

Quỹ đất giá rẻ để phát triển nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM là không nhiều. Đây là một bài toán mà không phải doanh nghiệp địa ốc nào nhanh chóng tìm được lời giải.

Thực tế, thị trường cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay những nhà phát triển dòng sản phẩm này. Trong đó, những doanh nghiệp lớn như Vingroup hay Ecopark có lợi thế, bởi họ có quỹ đất, kinh nghiệm và tiềm lực mạnh.

Với những động thái này, có thể nói nhà giá rẻ đồng bộ hạ tầng và tiện ích sẽ là một xu thế mới trên thị trường địa ốc những năm tới khi hàng loạt đại gia nhập “cuộc chơi mới”.