Với mô hình kinh doanh “độc đáo khác lạ”, Chủ tịch Lương Trí Thìn tự tin Đất Xanh Group năm 2018 chỉ có thể… xanh!?

Chia sẻ sâu hơn, ông Thìn cho biết mô hình đó chính là chiến lược phát triển hệ thống kinh doanh của CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (HOSE: DXG) trong năm 2018. Với lợi thế hiện có về dịch vụ do độ phủ hiện tại của Tập đoàn đang khá tốt, nhất là tại khu vực miền Bắc và miền Trung, năm tài chính đến đây DXG sẽ đẩy mạnh hệ thống bán hàng, bên cạnh mảng xây dựng đang trên đà tăng trưởng, ông Thìn nói.

Song song với đó, định hướng quan trọng và xuyên suốt của DXG vẫn là phát triển quỹ đất, mục tiêu chạm mốc 2,000 ha đến cuối năm nay.

Được biết, với giá vốn thấp, quỹ đất lớn sẽ dần dần chuyển hóa thành sản phẩm chính là yếu tố được giới phân tích kỳ vọng sẽ mang lại dòng tiền và giá trị cho Công ty trong giai đoạn tới. Mặt khác, theo nhiều chuyên gia thì hoạt động đầu tư thứ cấp cũng là một điểm nhấn trong mô hình kinh doanh của DXG, khi Tập đoàn đã và đang mua lại các block trong một dự án gần hoàn thiện (căn hộ hoặc đất nền) với mức giá mua sỉ, sau đó phân phối lẻ lại cho khách hàng nhằm hưởng lãi chênh lệch.

Và ngay sau tuyên bố hùng hồn trên, cổ phiếu DXG trên thị trường không biết hữu ý hay vô tình, mà đã tăng lại càng tăng, tím sàn phiên ngày 02/03 với mức thăng hoa gần 7%. Hiện, DXG đang giao dịch tại mức 35.900 đồng/cp (chốt phiên 05/03/2018) với thanh khoản hơn 6,3 triệu cổ phiếu. 3 tháng đầu năm nay, đi cùng với khuynh hướng tăng giá của cổ phiếu bất động sản nói chung, riêng DXG lại được chú ý nhiều hơn cả với mức hơn 65% . So với mức đáy vào cuối năm 2011, sau 6 năm cổ phiếu DXG đã "nhảy" hơn 12 lần, hiện giá đơn vị địa ốc này vẫn đang trong xu hướng đi lên với thanh khoản khá tốt.

Biến động cổ phiếu DXG một năm qua.

"Lột xác" thành chủ đầu tư bất động sản - Xu hướng sẽ trở nên mạnh mẽ từ năm 2018?

Khởi đầu từ công ty môi giới bất động sản, DXG đã "vội vã" gia tăng hoạt động và chuyển hóa thành chủ đầu tư bất động sản, dựa trên kinh nghiệm môi giới cùng dữ liệu khách hàng tích lũy được qua các năm. Cùng với nhiều thương vụ M&A đình đám trong năm qua, từ nhận chuyển nhượng khu đất hơn 25,000 m2 và 67,000 m2 tại phường Hiệp Bình Chánh (Thủ Đức); đến sáp nhập CTCP Bất động sản Sài Đồng – Hà Nội.., quỹ đất hiện của Tập đoàn này đâu đó hơn 1.000 ha.

Như vậy, mô hình kinh doanh độc đáo khác lạ trong năm 2018 của DXG rất có thể sẽ được phát triển dựa trên lợi thế cạnh tranh này, tức tiếp tục bàng trướng quy mô dựa trên nền tảng thu gom quỹ đất.

Cụ thể, được mệnh danh là đơn vị "khát đất" với đội ngũ bán hàng hùng hậu, DXG đã và đang khai thác thế mạnh trong việc tìm kiếm quỹ đất có giá trị thấp. Theo đó, hoạt động môi giới Công ty đang có biên lợi nhuận gộp tương đối cao, trung bình từ 70-80%. Ông Thìn tự hào cho biết, tính đến hiện tại, hệ thống bán hàng của DXG hiện đạt đến 3.000 nhân viên sales trực tiếp, bên cạnh 10.000 cộng tác viên bên ngoài. Năm 2017, DXG đã phân phối thành công hơn 22.100 sản phẩm, tăng trưởng mạnh 84% so với lượng phân phối năm 2016. Như vậy mặc dù với thâm niên và vốn hóa không phải vai vế "anh chị", song DXG đã chiếm hơn 30% thị phần môi giới nhà đất. Không dừng lại, DXG dự kiến tiếp tục phân phối hơn 28.000 sản phẩm trong năm 2018.

Với những luận điểm trên, CTCK Rồng Việt (VDSC) dự báo rằng năm 2018 sẽ là năm thắng lợi đối với DXG khi Công ty triển khai dự án cao cấp nhất từ trước đến nay - Gem Riverside tại quận 2, Tp.HCM. Đây được coi là dự án cao cấp nhất của DXG từ trước đến nay, cung cấp 3.000 căn hộ ra thị trường với mức giá trung bình khoảng 1.500-1.600 USD/m2. Ngoài ra, DXG cũng sẽ phát triển các dự án quy mô lớn khác trong năm 2018, điển hình có Opal City tại quận 9 (Tp.HCM) dự kiến cung cấp 2.000 căn hộ cao tầng cho thị trường.

Đó là mảng báng hàng, về mảng xây dựng mặc dù không dồn lực, nhưng cũng sẽ là một trong những chiến lược trọng điểm của DXG. Chi tiết, ông Thìn cho biết CTCP Xây dựng FBV của DXG năm qua đã ký kết hợp đồng với giá trị lên đến 5.000 tỷ đồng, con số năm 2018 dự kiến đạt thêm 5.000-7.000 tỷ đồng. Đồng thời, Tập đoàn cũng dự kiến đưa CTCP Đất Xanh Tây Nam Bộ vào hoạt động. "Tây Nam Bộ hiện có 13 tỉnh thành, vừa được Chính phủ quy hoạch phát triển thành vùng kinh tế trọng điểm. Đồng thời, về hạ tầng hiện đường cao tốc đang được xây dựng, cũng như sân bay Cần Thơ dự kiến sớm tái khởi động là những lý do khiến DXG phát triển tại khu vực này", ông Thìn nhấn mạnh.

"Sẽ không phát hành cổ phiếu để huy động vốn trong năm 2018"

Với phương châm "phải làm bằng được" những mục tiêu đề ra, từ năm 2009 đến nay, DXG đã có sự phát triển thần tốc; từ vốn điều lệ ban đầu 80 tỷ đồng, đến cuối năm 2017 đã tăng lên hơn 3.000 tỷ và dự kiến năm 2018 đạt 3.850 tỷ đồng. Tuy nhiên khi được hỏi về việc huy động vốn trong năm 2018, Chủ tịch DXG trả lời "Sẽ không phát hành cổ phiếu để huy động vốn trong năm 2018".

Chủ tịch Lương Trí Thìn: "Sẽ không phát hành cổ phiếu để huy động vốn trong năm 2018".

Về DXG, trong quá khứ Tập đoàn sử dụng nghiệp vụ phát hành riêng lẻ (với mức giá chiết khấu so với giá đang giao dịch hiện tại) như là một kênh để huy động vốn; điều này theo giới phân tích dẫn đến cổ phiếu bị pha loãng, tức sẽ gây thiệt hại cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư tổ chức.

Nếu ngưng huy động qua phát hành cổ phiếu, năm 2018 giới đầu tư phần nào yên tâm vì việc này sẽ không tiếp diễn, có thể Công ty đã có đủ nguồn lực tài chính được hỗ trợ bởi dòng tiền từ hoạt động mở bán dự án mới và dòng tiền từ hoạt động môi giới cũng như đầu tư thứ cấp?

Được biết, Công ty đang phát triển khoảng 50 ha quỹ đất hiện tại với gần 12.000 sản phẩm (đa phần là cao tầng) với tổng giá trị đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng. Đối với kế hoạch dài hạn, Công ty sẽ tiếp tục phát triển 2 triệu m2 diện tích sàn và 2.000 ha quỹ đất dài hạn ở các tỉnh thành khác. Tính đến cuối năm 2017 Công ty đang có 746 tỷ đồng lợi nhuận chưa phân phối, tổng tài sản tăng gấp đôi lên 10.264 tỷ đồng với hơn 86% nằm tại tài sản ngắn hạn. Đi cùng với tài sản, nợ phải trả của DXG cũng tăng đáng kể, từ 2.025 tỷ lên hơn 5.610 tỷ đồng; trong đó nợ ngắn hạn tăng 144% lên 3.727 tỷ, nợ dài hạn tăng gần 4 lần lên 1.884 tỷ đồng.

Tựu trung lại, năm 2018 dự báo là năm nền tảng DXG tiến hành triển khai dự án, sau cột mốc 2014 – Năm Công ty bắt đầu chuyển sang phát triển dự án. Theo đó, bên cạnh mục tiêu 5.000 tỷ doanh thu và 1.068 tỷ lãi ròng, tại Đại hội hôm 01/03 cổ đông cũng đã thông qua việc đổi tên Công ty, nhằm định hướng thương hiệu, đồng thời thuận lợi cho việc kết nối đối tác sau này. Nói đi cũng phải nói lại, lời nói và thực hành thường có khoảng cách không mấy gần nhau, chưa kể bất động sản là một kênh đầu tư tương đối rủi ro, liệu rằng Chủ tịch sẽ "thành công lớn" mặc dù có "khát vọng lớn"?