Vốn cho bất động sản và thực hư Ngân hàng Nhà nước ra văn bản siết tín dụng

TS Cấn Văn Lực

Chuyên gia tài chính ngân hàng

290 bài viết

Những năm qua, đặc biệt thời gian gần đây Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, đồng thời tăng cường kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Một số ngân hàng cũng vừa có động thái thông báo tạm dừng hoặc hạn chế hơn trong cho vay bất động sản. Mặt khác, các kênh huy động vốn khác cho bất động sản như kênh trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua đã bộc lộ nhiều lỗ hổng bất cập cần điều chỉnh và hoàn thiện.

Việc siết nguồn vốn trên đang gây lo ngại sẽ "tác động ngược" khi bất động sản là đầu ra của hàng trăm sản phẩm của các ngành nghề sản xuất khác, như: Vật liệu xây dựng, nội – ngoại thất, cảnh quan cây xanh, thiết bị điện, điện tử... và tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động hàng năm.

Dự báo, sẽ có hàng loạt doanh nghiệp tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Giá nhà đất có thể leo thang và cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm. Vì vậy, một số doanh nghiệp đề xuất kiến nghị việc kiểm soát nguồn vốn nên có lộ trình, có rà soát đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ.

Tuy nhiên, phát biểu ý kiến tại toạ đàm "Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản – Chính sách và tác động" do Báo Xây dựng tổ chức sáng nay, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho biết, hiện Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản chính thức nào yêu cầu các tổ chức tín dụng không cho vay trên 8% đối với bất động sản.

Một số ngân hàng, tổ chức tín dụng gần đây tạm dừng giải ngân do 2 vấn đề: Những tổ chức tín dụng đó đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng trong quý 1, đương nhiên lĩnh vực bất động sản phải "phanh" lại. Thứ hai, một số dự án, chủ đầu tư đang có vấn đề về pháp lý cũng đang dừng lại. Do đó, tình trạng này xảy ra ở cục bộ, chứ không phải nhiều tổ chức tín dụng. Như vậy, nhiều dự án vẫn sẽ được triển khai.

Theo ông Lực, thị trường bất động sản hiện có 6 tầng vốn, gồm: Ngân sách nhà nước (vốn mồi, vốn ưu đãi, giảm thuế); Nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần); Huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, từ các nền tảng công nghệ); Nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê bảo lãnh; Vốn tự có, vốn đối tác trả chậm.

Theo chuyên gia này, tác động của một số chính sách khác tới nguồn vốn thị trường bất động sản hiện nay có cả mặt tích cực và theo hướng chặt chẽ.

"Điều gì sẽ xảy ra nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản? Việc giảm nhiệt thị trường, hy vọng kiểm soát rủi ro tốt hơn. Làm tăng mất cân đối cung cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không thể giảm…). Dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế… Doanh nghiệp, thị trường lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án, do vậy kiểm soát hợp lý là rất quan trọng", ông nhấn mạnh.

Theo ông Lực, hiện Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp…

Theo tính toán, từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Do đó, cách tiếp cận, phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn không làm nghẽn, quan tâm rủi ro, hệ thống tài chính chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản là cần thiết.

Đồng thời, hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153 và 156 cho phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán, quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm.

Ngoài ra, cần có quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt, cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…

Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý...); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

"Bên cạnh nguồn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt hay huy động từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, trái phiếu công trình…); hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán…", ông Lực khuyến nghị.