Vướng mắc với IPC "kìm chân" Long Hậu

Công ty Cổ phần Long Hậu (HOSE: LHG) được thành lập năm 2006 với vốn điều lệ ban đầu là 90 tỷ đồng. Qua bốn lần tăng, vốn điều lệ hiện tại của công ty đạt 500 tỷ đồng. Hoạt động kinh doanh chính là đầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và dân cư, với dự án nổi bật là khu công nghiệp Long Hậu tại huyện Cần Giuộc, Long An.

Làn sóng đầu tư vào cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp, với kỳ vọng về sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư ra khỏi Trung Quốc, giúp nhiều mã nhóm này tăng đột biến và LHG cũng không phải là ngoại lệ.

So với một năm trước, cổ phiếu LHG đã tăng hơn gấp đôi, lên xấp xỉ 40.000 đồng - mức cao nhất kể từ khi Long Hậu lên sàn chứng khoán. Tuy nhiên, những vết nứt trong bức tranh hoạt động kinh doanh đang khiến triển vọng tương lai của cổ phiếu này không mấy tươi sáng.

Cổ phiếu LHG tăng mạnh trong 1 năm qua

Vướng mắc với IPC

Từ cuối năm 2020, báo cáo phân tích của các công ty chứng khoán về Long Hậu đưa ra cùng một "mẫu số" chung về rủi ro là "mâu thuẫn với công ty Tân Thuận IPC".

Trong báo cáo cuối năm 2020, Công ty chứng khoán Phú Hưng (PHS) ước tính mức giá hợp lý với cổ phiếu LHG chỉ khoảng 30.000 đồng. Lý do chủ yếu là phần nghĩa vụ tài chính chưa thanh toán với IPC.

LHG có nghĩa vụ hoàn trả chi phí bố trí tái định cư cho dự án Khu dân cư – tái định cư tại xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An. Đến năm 2018, công ty đã tạm ứng tổng cộng 123 tỷ đồng cho IPC (58 tỷ vào năm 2007 và 65 tỷ vào năm 2018). Tuy nhiên, chi phí tái định cư IPC tạm tính đã lên đến 328 tỷ đồng.

"Nếu công ty phải thống nhất với số tiền trên sẽ gây thiệt hại lớn cho LHG, chi phí của LHG có thể tăng thêm 206 tỷ đồng và làm giảm mạnh lợi nhuận sau thuế của LHG", báo cáo PHS viết.

Thuyết minh Báo cáo tài chính kiểm toán năm 2020 của LHG cho biết, sau khi nhận văn bản từ phía IPC trong năm 2007, LHG đã hoàn trả số tiền là 58 tỷ đồng là khoản chi phí IPC đã chi để phát triển dự án trên ngay trong năm. Đến ngày 19/4/2018, hai bên tiếp tục ký kết thỏa thuận nguyên tắc về việc hoàn trả chi phí bố trí tái định cư cho dự án Khu công nghiệp Long Hậu 1 với IPC. Trong đó, LHG sẽ trả cho IPC giá trị của phần diện tích nền tái định cư đã bố trí cho người dân bị giải tỏa theo giá hợp lý được hai bên thỏa thuận, chi phí sử dụng vốn cùng 10% lợi nhuận định mức.

Tới ngày 23/8/2018, LHG nhận văn bản từ IPC thông báo số tiền tạm tính mà LHG phải thanh toán lên tới 328,7 tỷ đồng. Khoản tiền phải thanh toán hơn 200 tỷ đồng, nếu thực hiện, sẽ cao hơn cả lợi nhuận của Long Hậu trong cả năm 2020.

Cuối năm 2020, Hội đồng quản trị Long Hậu triệu tập phiên họp bất thường để xin ý kiến cổ đông về việc thu xếp dòng tiền chi trả cho IPC. Tuy nhiên, các cổ đông (không tính cổ đông IPC có quyền lợi liên qua) đã phủ quyết đề xuất này vì ảnh hưởng quá lớn tới dòng tiền của công ty và chưa xác định được tính hợp lý của khoản thanh toán.

Lo ngại về tiến độ của khu công nghiệp Long Hậu 3

Một vấn đề khác với Long Hậu là tiến độ thực hiện khu công nghiệp Long Hậu 3 - được xem như "nồi cơm" chính của doanh nghiệp này trong những năm tới.

Các dự án của khu công nghiệp Long Hậu 1 và Long Hậu 2 đã có tỷ lệ lấp đầy 100% trong năm 2019. Vì vậy Long Hậu đẩy mạnh phát triển dự án KCN Long Hậu 3 có tổng diện tích 981 ha, bao gồm nhiều hạng mục như khu lưu trú, khu đô thị, trung tâm thương mại, chung cư, nhà ở, văn phòng.

Giai đoạn 1 sẽ triển khai trên 123 ha, diện tích đất thương mại là 90 ha, trong đó đất công nghiệp cho thuê 88,33 ha, đất dịch vụ cho thuê 2,49 ha. Cuối tháng 9/2020, Long Hậu 3 – giai đoạn 1 có tỷ lệ lấp đầy 12%. Ngoài ra Long Hậu có kế hoạch phát triển dự án Khu công nghiệp Long Hậu 3 - giai đoạn 2 với tổng diện tích 100 ha.

Báo cáo của Công ty chứng khoán Yuanta đánh giá, động lực tăng trưởng chính trong 2021 của LHG sẽ tiếp tục là KCN Long Hậu 3 – giai đoạn 1 với tổng diện tích thương mại là 90ha. Nhóm phân tích kỳ vọng khả năng cho thuê phần còn lại của giai đoạn 1 vì tỷ lệ lấp đầy các KCN ở Long An hiện ở mức cao gần 90%. Tuy nhiên, Yuanta cũng cảnh báo, việc bồi thường giải phóng mặt bằng Long Hậu 3 – giai đoạn 1 có thể kéo dài hơn dự kiến do giá đền bù đất Long An cũng tăng cao hơn.

Báo cáo của PHS cũng nhắc đến rủi ro này và đánh giá, tiến độ đền bù cho dự án Long Hậu 3 chậm so với kế hoạch là do việc thương lượng đền bù đất với người dân vẫn còn nhiều khó khăn. Ngoài ra, KCN Long Hậu 3 – giai đoạn 1 có kết cấu địa chất yếu, và vùng đất thấp hơn so với mặt bằng chung nên chi phí lấp mặt bằng tăng làm cho tổng chi phí tăng mạnh và ảnh hưởng tới lợi nhuận gộp của dự án.

Một đặc điểm trong việc kinh doanh bất động sản khu công nghiệp của Long Hậu là việc thu tiền một lần. Điều này có lợi ích là mang lại nguồn tiền mặt rất lớn trong ngắn hạn, nhưng rủi ro là việc tái đầu tư không hiệu quả khi quản lý nguồn tiền lớn sẽ làm ảnh hưởng tới lợi nhuận trong tương lai.

Kết thúc quý I, lãi ròng của Long Hậu giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm trước. Trong kỳ, doanh thu thuần của công ty giảm 47% so với quý I/2020, còn hơn 110 tỷ đồng.

Long Hậu cho biết, dù doanh thu từ thuê nhà xưởng, khu lưu trú, trung tâm thương mại tăng nhưng không thể bù đắp được mức giảm của doanh thu cho thuê lại đất KCN, dẫn đến doanh thu trong kỳ giảm mạnh.