Xây quảng trường trung tâm TP Đà Nẵng: Tiền ở đâu? Đất ở đâu?

Như tin đã đưa, lãnh đạo Đà Nẵng đang có ý tưởng xây dựng quảng trường trung tâm TP bằng việc giải tỏa từ Nhà hát Trưng Vương giáp đường Phan Châu Trinh thẳng một vệt xuống đường Bạch Đằng dọc bờ Tây sông Hàn. Muốn vậy, TP cần có kinh phí cực lớn và quỹ nhà đất có giá trị tương đương để giải tỏa, đền bù, bố trí tái định cư cho hàng trăm nhà dân, doanh nghiệp, đơn vị trong khu “tứ giác vàng” Hùng Vương – Trần Phú – Nguyễn Thái Học – Yên Bái, cũng như phải giải tỏa chợ Hàn. Lấy tiền ở đâu, đất ở đâu để làm được việc đó?

PV Infonet đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Hữu Thành, chủ khách sạn 4 sao Minh Toàn Galaxy, người từng hiến kế chống thất thu thuế ở các nhà hàng, khách sạn và được lãnh đạo Bộ Tài chính cũng như TP Đà Nẵng chỉ đạo triển khai thí điểm, để ghi nhận những hiến kế của ông cho TP Đà Nẵng về vấn đề này:

PV: Ông có vẻ rất quan tâm ý tưởng hình thành quảng trường trung tâm TP Đà Nẵng?

Ông Nguyễn Hữu Thành: Tuy những năm qua Đà Nẵng phát triển rất mạnh nhưng vẫn không hình thành được khu vực trung tâm TP. Hiện Đà Nẵng là TP không có trung tâm. Nó giống như xây cái nhà thật hoành tráng nhưng lại không có phòng khách.

Theo tôi, trung tâm TP là nơi hội tụ những tinh hoa đẹp đẽ nhất của TP, là điểm nhấn thu hút người dân và du khách đến vui chơi, thưởng ngoạn, mua sắm, đầu tư... nhất là trong các dịp hội hè, các ngày lễ lớn, dịp Tết...

Xác định ý tưởng hình thành quảng trường trung tâm TP là việc của các nhà lãnh đạo. Thiết kế quảng trường đó ra sao, đặt ở đó cái gì là việc của các nhà chuyên môn quy hoạch, kiến trúc. Còn tôi là doanh nghiệp thì điều tôi quan tâm là kiếm đâu ra tiền để làm? Kiếm đâu ra chỗ để bố trí tái định cư cho các hộ giải tỏa? Và liệu đồng tiền bỏ ra để làm những việc đó có đáng hay không, có thu lại được hay không?

PV: Khó nhất là tìm quỹ đất có giá trị tương đương để bố trí cho các hộ dân, các đơn vị, doanh nghiệp ở khu “tứ giác vàng” Hùng Vương – Trần Phú – Nguyễn Thái Học – Yên Bái và chợ Hàn? Ông giải bài toán này như thế nào?

Ông Nguyễn Hữu Thành: Trước đây quỹ đất của TP còn dồi dào thì xử lý việc đó không phải quá khó. Bây giờ quỹ đất ở khu vực trung tâm hầu như không còn nên tất nhiên việc xử lý sẽ khó hơn. Nhưng theo tôi, nếu TP quyết tâm thì vẫn có giải pháp. Các hộ dân ở đây chủ yếu kinh doanh bán lẻ. Và giải pháp cho họ chính là các dự án Viễn Đông Meridian, Danang Center và Golden Square ở chung quanh khu vực Nhà hát Trưng Vương đang “treo” cả chục năm nay.

Nhà đầu tư không làm thì TP thu hồi dự án, giao cho doanh nghiệp có năng lực với sự hỗ trợ hợp lý để họ làm theo cách như ở Phú Mỹ Hưng, ưu tiên bố trí cho các hộ giải tỏa. Tầng dưới các hộ này vẫn kinh doanh, có thêm 1 – 2 tầng lửng để ở. Như thế là đáp ứng việc di dời các hộ dân khu “tứ giác vàng”. Gần như bố trí tái định cư tại chỗ, cũng ở mặt tiền các tuyến đường Hùng Vương, Yên Bái, Nguyễn Chí Thanh, Nguyễn Thái Học...

Còn các tầng trên thì xây chung cư cao cấp để bán. Giá cả hợp lý, chất lượng tốt thì chắc chắn bán được. Khoản thu từ bán các căn hộ này sẽ bù đắp cho khoản kinh phí đền bù giải tỏa và xây dựng quảng trường. TP cứ thử làm bài toán xem có thu lại được khoản kinh phí này không, có hiệu quả hay không? Tôi bảo đảm là bán được. Đất trung tâm TP sao lại không bán được. Vậy thì có giải được bài toán kinh phí đầu tư và bố trí tái định cư? Tôi chắc chắn là giải được!

PV: Nhưng còn vướng chợ Hàn?

Ông Nguyễn Hữu Thành: Chợ Hàn thì TP giải tỏa; với các hộ kinh doanh ở đó, hộ nào bán các mặt hàng phù hợp, phục vụ mua sắm của du khách thì bố trí vào các gian kinh doanh ở mặt tiền 3 khu dự án như nêu trên, các hộ còn lại chuyển đến các chợ khác. Hàng cá, hàng rau thì lên các chợ đầu mối chứ cần gì ở trung tâm.

Bây giờ phương tiện đi lại nhiều, có gì đâu mà xa. Mà theo xu thế mua bán online thì không chỉ chợ mà siêu thị đôi khi cũng bỏ luôn. Chưa kể chợ Hàn còn là tác nhân quan trọng gây ùn tắc giao thông trên đường Trần Phú. Nếu xây dựng chỗ đó thành trung tâm thương mại cao tầng thì tình trạng kẹt xe sẽ còn nặng hơn.

PV: Lúc nãy ông đề xuất thu hồi các dự án “treo” chung quanh Nhà hát Trưng Vương bố trí cho các hộ giải tỏa. Nhưng các khu đất đó đã bán cho nhà đầu tư và họ đã xây một số hạng mục rồi, làm sao thu hồi được?

Ông Nguyễn Hữu Thành: Lâu nay nhiều người lên án các dự án đó “treo” cả chục năm, nhưng tôi cho đó đôi khi lại là điều may cho TP. Từ khi 3 dự án Viễn Đông Medirian, Danang Center và Golden Square mới rục rịch, tôi đã thấy không ổn. Liệu ở khu vực trung tâm TP Đà Nẵng có cần xây dựng lên đến 40 – 50 tầng? Trung tâm thương mại Vincom ở TP.HCM đâu cần xây cao, chỉ 7 – 8 tầng nhưng vẫn rất đẹp, bề thế và sầm uất. Nếu cả 3 dự án vừa nêu đều đã mọc lên, cái nào cũng 40 – 50 tầng thì khu vực quanh nhà hát Trưng Vương chắc đã “chết” về giao thông. Chỗ đâu giữ xe? Tới giờ cao điểm thì chỗ đâu cho xe cộ đi lại?

Nhiều doanh nghiệp mua đất thì dễ, nhưng xây lên mới là vấn đề. Ngoài tiền bạc còn vấn đề kỹ năng nghề nghiệp, ý tưởng kinh doanh nữa, chứ đâu phải dựng lên là thu được tiền. Tất nhiên nếu thu hồi dự án thì phải trả lại tiền cho nhà đầu tư. Nhưng cần xác định rõ, nếu họ thật sự có ý xây dựng mà TP thu lại giao cho người khác thì phải bồi thường theo giá thị trường, còn TP chuyển quyền sử dụng đất cho họ thực hiện dự án theo quy hoạch mà họ để “treo” mãi thì theo Luật Đất đai, TP có quyền thu hồi, chỉ trả lại cho họ tiền chuyển quyền sử dụng đất, cộng với lãi suất mấy năm họ được cấp sổ đỏ và kinh phí họ xây dựng một số hàng mục ngầm.

Nhưng TP lấy tiền đâu để trả? Tất nhiên là bán đấu giá mấy dự án đó. Câu hỏi đặt ra là có ai mua lại dự án không? Tôi tin chắc là có, nếu TP đặt mức tối thiểu 10 – 15 tầng chứ không buộc phải xây 40 – 50 tầng. Chắc chắn phương án này sẽ hút được các nhà đầu tư mới. Và nó cũng áp dụng với các nhà đầu tư hiện nay. Cho họ 1 năm, đến thời hạn mà không làm thì TP tự động giải quyết. Tôi chắc chắn họ phải chạy đôn chạy đáo làm cho được để khỏi bị thu hồi dự án.

Sở dĩ trước đây họ không làm được vì TP yêu cầu quá lớn về tầng cao trong khi sức mua của thị trường không tới. Nếu hạ thấp yêu cầu này thì dự án sẽ khả thi hơn rất nhiều. Và không xây quá cao tầng thì áp lực về giao thông sẽ không quá lớn. Ở đó có bãi đỗ xe ngầm Viễn Đông xây dựng một phần rồi, chỉ cần thêm bãi đỗ xe ngầm dưới quảng trường là giải quyết được chỗ đậu xe cho cư dân, người làm việc ở các dự án đó cũng như người dân, du khách đến khu vực này.

PV: Theo ông, TP cần hỗ trợ như thế nào để thu hút các nhà đầu tư thực hiện các dự án này?

Ông Nguyễn Hữu Thành: Thứ nhất là TP điều chỉnh lại quy hoạch, ở khu vực đó không nhất thiết bắt buộc phải xây 40 - 50 tầng. Chỉ cần quy định mức tối thiểu 10 – 15 tầng, còn mức tối đa thì cứ cho họ vô tư. Tôi tin chắc chẳng có nhà đầu tư nào làm “vô tư” đâu vì họ còn căn cứ vào sức mua của thị trường, nhưng họ lại có được một biên độ “dễ thở” hơn để thực hiện dự án.

Thứ hai là các nhà đầu tư bỏ ra số tiền lớn, chắc chắn 4 - 5 năm đầu không ai nộp được thuế thu nhập doanh nghiệp cả. Không bao giờ nộp được vì chi phí vốn, chi phí khấu hao đã vượt hết rồi. Vậy thì có nhất thiết TP phải thu khoản thuế này không, hay là nên áp dụng chính sách 5 năm đầu miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho họ? Có thu cũng không thu được, vậy thì TP miễn luôn để tạo niềm tin và sự phấn khởi cho nhà đầu tư.

PV: Ngoài vấn đề khu “tứ giác vàng” và chợ Hàn thì còn một thực tế là nhiều nhà cửa trên các tuyến đường Hùng Vương, Phan Châu Trinh, Nguyễn Thái Học chạy dọc hai bên quảng trường tương lai khá cũ kỹ, thậm chí nhếch nhác. Hình thành nên quảng trường trung tâm TP mà để như vậy thì khó coi quá. Ông có cách nào để xử lý không?

Ông Nguyễn Hữu Thành: Theo tôi thì nên áp dụng cách TP.HCM từng làm với tuyến đường Trần Hưng Đạo giữa quận 1 và quận 10. Đó là quy định các hộ ở mặt tiền các tuyến đường đó phải xây dựng, sửa chữa lại theo quy hoạch. TP chọn quy hoạch, kiến trúc nào đẹp và đễ làm để họ cải tạo mặt tiền và nâng tầng, làm đẹp cho khu quảng trường. Hộ nào không đủ khả năng thì TP công khai giúp họ bán đấu giá theo giá thị trường, hoặc TP mua lại theo giá thị trường và bán cho các hộ lân cận có khả năng để họ xây dựng theo đúng quy hoạch của TP. Giải pháp này ở TP.HCM đã làm rồi chứ không phải chưa có ai làm, nên tôi nghĩ là hợp lý!