Xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào phân khúc văn phòng của các nhà đầu tư ngoại

Thị trường văn phòng tại Việt Nam là thị trường thuộc về chủ nhà/chủ đầu tư, trong đó Hà Nội là một trong hai đại diện điển hình với thị trường văn phòng năng động nhất. Nhu cầu cao và diện tích trống hạn chế là động lực giúp chủ nhà/chủ đầu tư tăng giá thuê văn phòng liên tục trong những năm qua.

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam năm 2020, trong giai đoạn dịch bệnh, văn phòng tại thị trường Hà Nội duy trì nguồn cầu ổn định cho dù các loại hình bất động sản khác chứng kiến sự suy giảm đáng kể.

Trong 9 tháng 2020, GDP Hà Nội tăng 3,3% theo năm trong khi GDP cả nước tăng 2,1% theo năm. Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á, năm 2020, GDP Việt Nam sẽ tăng 1,8% YoY khi hầu hết các quốc gia Đông Nam Á khác sẽ suy giảm. Với mức dự kiến 6,3% vào năm 2021, Việt Nam vẫn sẽ là một trong những quốc gia có tăng trưởng kinh tế mạnh nhất Đông Nam Á.

Nhiều Hiệp định thương mại tự do sẽ tác động đến hoạt động thị trường nhờ các cam kết thuế quan, cạnh tranh nâng cao, nguồn vốn FDI mạnh mẽ và tăng trưởng kinh tế nói chung. Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung khi ngày càng nhiều các công ty đa quốc gia xem xét chuyển sang.

Văn phòng chất lượng cao có xu hướng hấp dẫn khách thuê nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI. Giải thích về xu hướng này, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Đầu tư, Savills Hà Nội, cho biết: "Có những yếu tố cốt lõi khiến các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn văn phòng là một trong những phân khúc quan trọng nhất để đầu tư tại thị trường bất động sản Việt Nam".

Thứ nhất, dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng tỷ lệ thuận với nhu cầu tìm kiếm văn phòng của các doanh nghiệp FDI. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều thế mạnh trong việc phát triển tòa nhà văn phòng theo tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng yêu cầu sử dụng của các khách thuê nước ngoài và có lượng khách đầu ra nhất định khi tòa nhà đi vào hoạt động.

So với phân khúc khách sạn hay nhà ở, thị trường văn phòng mang lại dòng tiền đều cho chủ đầu tư/ chủ nhà khi hợp đồng thuê của khách thường kéo dài từ 3 đến 5 năm. Bên cạnh đó, thị trường văn phòng tại các thành phố lớn như Hà Nội luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức cao trên 90% trong suốt 5 năm qua.

Thứ hai, về mặt tài chính, lợi nhuận từ kinh doanh của các tòa văn phòng cũng là yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư. Lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh (Gross Operating Profit margin – GOP margin) dao động trong khoảng 25-30% cho phân khúc khách sạn 5 sao và đạt 40-50% đối với khách sạn 3-4 sao. Trong khi đó, phân khúc văn phòng có thể đạt GOP margin trung bình lên đến 70-80%.

Điều này cho thấy, việc đầu tư vào các tòa nhà văn phòng đạt GOP margin cao và hiệu quả hơn nhiều so với các dự án nhà ở và khách sạn. Sự quan tâm của các nhà đầu tư với thị trường văn phòng ngày càng cao dẫn đến làm tăng giá trị tòa nhà văn phòng ở mức tỉ suất vốn hóa rất hấp dẫn. Tỉ suất vốn hóa cho văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện đang ở mức 6-7%.

Lý giải thêm, bà Minh cho rằng, cũng dễ hiểu khi thị trường Hà Nội thu hút nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc. So về mặt bằng giá thuê, thị trường văn phòng Hà Nội đang thấp hơn so với TP.HCM. Tại các khu vực trung tâm, giá thuê của văn phòng hạng A ở TP.HCM có thể lên đến 55-60 USD/m2 trong khi giá chỉ dao động ở mức 40-43 USD/m2 tại Hà Nội.

Điều này khiến các nhà đầu tư kỳ vọng vào thị trường văn phòng Hà Nội có thể sớm bắt kịp với thị trường TP.HCM về giá thuê. Về tỉ lệ lấp đầy, nhìn chung cả thị trường không bị ảnh hưởng quá nhiều.

Ngay cả trong giai đoạn COVID-19, vẫn có những giao dịch với giá trị không hề thấp hơn so với thời điểm trước dịch bệnh. Sự thành công trong kiểm soát dịch bệnh của chính phủ Việt Nam đã khiến thị trường văn phòng tại Hà Nội vẫn hoạt động tốt và được săn đón bởi các nhà đầu tư quốc tế.

Cùng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: "So với các thành phố trong khu vực phải chứng kiến công suất thuê giảm mạnh, Hà Nội vẫn là thị trường hấp dẫn và ổn định. Trong ASEAN, công suất thuê của thị trường văn phòng Hà Nội chỉ giảm 1% so với năm ngoái, đạt mức 94%, đứng sau Singapore và TP.HCM. Điều này cho thấy tiềm năng phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau đại dịch".

Đến năm 2022, khoảng 192.000 m2 từ 17 dự án sẽ gia nhập thị trường Hà Nội, với phần lớn nguồn cung thuộc Hạng A nằm ở khu vực Nội thành. Các dự án đáng chú ý bao gồm Century Tower (Q4/2020), Vinfast Tower và BRG Grand Plaza (2021) và Lotte Mall Hà Nội (2022).

Ngày càng có nhiều diện tích văn phòng tại khối đế các tòa chung cư. Nguồn cung tương lai đáng kể có thể khiến công suất thuê trung bình giảm đi trong hai năm tới. Về lâu dài, các chủ đầu tư văn phòng sẽ cần nâng cao các tiêu chuẩn về sức khỏe, an toàn và cách thức vận hành. Sự năng động trong quản lý dự án và hiệu quả trong thiết kế xanh sẽ là hai yếu tố thành công dễ dàng.