Xuất hiện hợp đồng 'lạ' khi mua căn hộ chung cư, nhà đầu tư cần cảnh giác

Cụ thể, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Cục CT&BVNTD) cho biết cơ quan này đã nhận được phản ánh và đề nghị cung cấp thông tin của một số người tiêu dùng về hợp đồng giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư. 

Người tiêu dùng phản ánh hai bên ký kết một số loại hợp đồng có tên gọi như "Hợp đồng mua bán quyền căn hộ", "Hợp đồng chuyển nhượng tài sản", trong đó đối tượng mua bán là dạng hợp đồng căn hộ du lịch hoặc quyền sử dụng căn hộ (chứ không phải quyền sở hữu). 

Trong các hợp đồng này đều không căn cứ vào Luật Nhà ở, văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng hay hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của bên bán trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ và thời hạn sử dụng các loại căn hộ này ghi trong hợp đồng là 50 năm.

Bên cạnh đó, đối với dạng hợp đồng mua bán quyền căn hộ, trong hợp đồng chỉ đề cập đến các quyền sử dụng của người mua như quyền sử dụng căn hộ, quyền sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung...mà không đề cập tới quyền sở hữu cũng như việc cấp giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua.

Trong quá trình chào bán cũng như giao kết hợp đồng, bên mua phản ánh họ được chủ đầu tư thông báo đã đăng ký các mẫu hợp đồng này với cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng và đã được xác nhận, đồng thời việc ký kết phù hợp với quy định pháp luật. Theo đó, người mua đề nghị Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cung cấp các thông tin cụ thể về hợp đồng đã đăng ký tại Cục liên quan đến căn hộ được đề cập tại các hợp đồng đã ký kết.

Bên cạnh đó, theo như các cơ quan truyền thông phản ánh, đã có những trường hợp người dân mua phải dạng căn hộ nghỉ dưỡng/ du lịch (condotel) nhưng tưởng nhầm là mua căn hộ chung cư thông thường. Đến khi về ở, họ mới biết được đây là căn hộ condotel và rất nhiều bất cập đã phát sinh từ việc "nhầm lẫn" này, ví dụ như không được đăng ký hộ khẩu thường trú dẫn tới những thiệt thòi trong việc học hành của con cái hay việc khám chữa bệnh theo tuyến.

Đối với những trường hợp nêu trên cũng như các trường hợp tương tự, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng lưu ý người mua những việc cần làm như sau trước khi tiến hành các giao dịch liên quan đến căn hộ:

Thứ nhất, cần kiểm tra những thông tin cơ bản trong hợp đồng được bên bán cung cấp để xác định chính xác đối tượng mà mình muốn mua. Ví dụ, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trong đó sẽ quy định: Đối tượng mua bán của hợp đồng là "căn hộ chung cư". Mục đích sử dụng căn hộ là để ở. Bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

Ngoài ra, các căn cứ quan trọng xác lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; văn bản bảo lãnh của Ngân hàng về việc bảo lãnh nghĩa vụ của Chủ đầu tư liên quan đến việc chậm bàn giao căn hộ và thông báo của Sở Xây dựng thành phố về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai (đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai) hoặc biên bản nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng của cơ quan có thẩm quyền (đối với hợp đồng mua bán căn hộ có sẵn);  

Trong trường hợp hợp đồng có những quy định gây khó hiểu hoặc "lạ lẫm" với người tiêu dùng như "căn hộ du lịch", "căn hộ khách sạn", "hợp đồng mua bán quyền tài sản", "hợp đồng chuyển nhượng tài sản", "dự án không hình thành đơn vị ở"..., bên mua cần yêu cầu đơn vị bán hàng giải thích và cung cấp cơ sở pháp lý, đồng thời tự mình tìm hiểu thêm thông tin qua nhiều kênh khác nhau (như các cơ quan xây dựng, các cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng).

Thứ hai, xác minh thông tin về bản hợp đồng được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thông qua: Đối với các hợp đồng liên quan đến bất động sản, theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, các văn bản hướng dẫn thi hành và Quyết định 02/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 13 tháng 01 năm 2012 về Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký HĐTM/ĐKGDC, doanh nghiệp phải đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thẩm quyền trước khi giao kết với người tiêu dùng. Các dạng hợp đồng liên quan đến bất động sản khác không phải là mua bán căn hộ chung cư không thuộc đối tượng đăng ký tại các cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng.

Theo đó, để tránh trường hợp chủ đầu tư cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc không chính xác về việc đăng ký (ví dụ: chủ đầu tư đưa ra bản Thông báo về việc chấp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu để tạo niềm tin cho khách hàng nhưng trên thực tế đây là thông báo chấp nhận cho một bản hợp đồng khác), khách hàng cần xác minh lại chính xác bản hợp đồng đã được cơ quan có thẩm quyền thông qua. Cách thức xác minh như sau:

Bước 1: tra cứu thông tin về hợp đồng được thông qua của chủ đầu tư (nếu có) trên trang thông tin điện tử của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng hoặc Sở Công thương nơi có dự án hoặc liên hệ trực tiếp để biết thêm thông tin chi tiết. 

Bước 2: tiến hành đối chiếu bản hợp đồng được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thông qua (nếu có) với bản được chủ đầu tư cung cấp.

Người dân lưu ý chỉ đặt cọc, ký kết bất kỳ giấy tờ gì hoặc hợp đồng mua bán với bên bán một khi đã hiểu rõ về đối tượng giao dịch và đã nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng cũng như các giấy tờ pháp lý có liên quan.

Danh sách các hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng thông qua được tổng hợp tại: Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (vcca.gov.vn)

Bản hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng thông qua đăng tải công khai tại địa chỉ: Hợp đồng mẫu (vcca.gov.vn) và Cục Quản lý cạnh tranh (vcca.gov.vn)  (đối với những hợp đồng được thông qua trước năm 2018).