12 tỷ USD: Phép màu tài chính giúp ông lớn BĐS Trung Quốc từ cảnh suýt vỡ nợ tới báo lãi triệu USD

Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt kỳ lạ trong lịch sử tài chính của Country Garden. Giữa bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi bóng tối của cuộc khủng hoảng thanh khoản, "ông lớn" này đã công bố một con số lợi nhuận gây ngỡ ngàng.

Tuy nhiên, đằng sau con số lãi gần 3,3 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 480 triệu USD) không phải là sự bùng nổ của những công trường xây dựng, mà là kết quả từ những "phép màu" trên báo cáo tài chính.

"Lợi nhuận kỹ thuật" từ các giải pháp tái cấu trúc

Trái ngược với lợi nhuận thông thường đến từ việc bán căn hộ hay cung cấp dịch vụ, kết quả kinh doanh năm 2025 của Country Garden phần lớn được đóng góp bởi các khoản thu nhập bất thường. Tổng cộng, công ty đã ghi nhận tới 93,5 tỷ Nhân dân tệ (tương đương gần 12 tỷ USD) vào mục "thu nhập khác". Đây hoàn toàn là khoản lãi non-cash (lợi nhuận không bằng tiền mặt), phát sinh từ các giải pháp kỹ thuật thông qua nghiệp vụ tái cấu trúc nợ.

Cụ thể, con số khổng lồ này được hợp thành từ hai nguồn chính:

Một là, tái cấu trúc nợ nước ngoài: Ghi nhận khoản lãi 85,8 tỷ Nhân dân tệ.

Hai là, tái cấu trúc nợ trong nước: Ghi nhận khoảng 7,7 tỷ Nhân dân tệ.

Cơ chế đằng sau phép màu: "Xóa nợ cũ, ghi nợ mới"

Tại sao việc tái cấu trúc nợ lại tạo ra "lãi"? Theo các chuẩn mực báo cáo tài chính HKFRS 9 (chuẩn mực áp dụng cho thị trường chứng khoán Hong Kong), khi một doanh nghiệp đàm phán thành công để thay thế các khoản nợ cũ bằng các công cụ tài chính mới có giá trị thấp hơn hoặc điều kiện ưu đãi hơn, phần chênh lệch sẽ được hạch toán trực tiếp vào báo cáo kết quả kinh doanh như một khoản lãi.

Trong trường hợp của Country Garden, công ty đã thực hiện một cuộc hoán đổi nợ quy mô lớn thông qua Thỏa thuận dàn xếp được Tòa án phê chuẩn. Các khoản nợ gốc trị giá hàng trăm tỷ Nhân dân tệ (bao gồm trái phiếu ưu tiên và nợ vay ngân hàng) đã được "giải thể" (discharged). Thay vào đó, công ty phát hành các công cụ mới như: Trái phiếu ưu tiên mới, khoản vay có kỳ hạn mới, và đặc biệt là các công cụ phái sinh như Trái phiếu chuyển đổi bắt buộc (MCBs) hay Chứng quyền (Warrants).

Về mặt kế toán, các khoản nợ cũ bị dừng ghi nhận hoàn toàn. Các công cụ mới được ghi nhận theo giá trị hợp lý (fair value) tại thời điểm tái cấu trúc. Do giá trị thị trường của các công cụ mới này thường thấp hơn nhiều so với giá trị sổ sách của khoản nợ gốc (do rủi ro tín dụng và thời gian đáo hạn kéo dài), phần chênh lệch "khủng" này đã nghiễm nhiên trở thành lợi nhuận trên giấy tờ cho doanh nghiệp.

Mặc dù con số lãi 480 triệu USD giúp Country Garden tránh được một năm thua lỗ thảm khốc về mặt báo cáo, nhưng giới phân tích cảnh báo đây chỉ là một "phao cứu sinh" kỹ thuật.

Trên thực tế, doanh thu bán hàng năm 2025 của Country Garden chỉ còn gần 155 tỷ nhân dân tệ, giảm sâu so với mức 253 tỷ nhân dân tệ năm 2024. Đáng lo ngại hơn, dường như công ty đã “bán tháo” bất động sản để thanh toán các nghĩa vụ tài chính. Country Garden đã bán bất động sản sâu dưới giá vốn, khiến công ty lỗ gộp tới 43 tỷ nhân dân tệ trong năm 2025. Tính bình quân, một sản phẩm bất động sản giá 100 đồng đã được công ty bán ra với giá hơn 78 đồng.

Khoản lãi 3,3 tỷ nhân dân tệ này không giúp dòng tiền mặt của công ty dồi dào hơn để trả lương hay xây dựng dự án, vì nó bản chất là việc giảm bớt gánh nặng nợ trên sổ sách thay vì thu tiền về túi. Việc đưa các công cụ như MCBs hay Quyền chọn vốn hóa vào bảng cân đối kế toán còn khiến lợi nhuận trong tương lai bị biến động mạnh theo giá trị thị trường.