3 Luật về bất động sản có hiệu lực sớm, chuyên gia đưa ra nhận định bất ngờ về thị trường

Sáng ngày 29/6, tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024, tức sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu. Việc Luật về bất động sản có hiệu lực sớm được kỳ vọng sẽ giúp thị trường hồi phục nhanh chóng.

Theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Nghĩa là tất cả các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, không được phân lô bán nền.

Việc chủ đầu tư xây dựng nhà sẽ kéo dài thời gian đầu tư, dẫn tới tổng mức đầu tư dự án tăng lên và giá trị sản phẩm cũng tăng. Việc giá thành tăng sẽ giúp thanh lọc nhà đầu tư. Nếu như trước, nhà đầu tư chỉ cần có trong tay 1-2 tỷ đồng là mua ngay được lô đất thì giờ đây phải có 3-5 tỷ đồng mới “xuống tiền” được. Như vậy, việc siết phân lô bán nền sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ và những người có nhu cầu thực mới dám mua, đồng thời tránh được trường hợp đất bỏ hoang.

Dù vậy, về mặt hạn chế, tác động của việc siết phân lô bán nền tại đô thị đặc biệt I, II, III sẽ làm giảm bớt nguồn cung, dẫn đến việc đầu tư đất nền từ khu vực IV trở đi và đất nông thôn sẽ thu hút hơn, gián tiếp kích thích giá ở khu vực này tăng lên.

Ông Toản nhìn nhận, trong ngắn hạn và trung hạn sẽ không còn diễn ra “sốt đất”, thị trường minh bạch hơn. Ngoài ra, khung pháp luật chặt chẽ hơn nên các chủ đầu tư cũng không dễ dàng ra được sản phẩm. Nếu như trước đây, các chủ đầu tư có thể thu về lợi nhuận cao từ việc làm dự án thì sắp tới sẽ rất khó khăn, thậm chí làm còn lỗ vì tiền sử dụng đất tăng cao (hiện có những địa phương đã tăng lên 300-400%), chi phí đầu tư kéo dài, phức tạp hơn… Biên lợi nhuận của ngành bất động sản sắp tới chỉ nhỉnh hơn so với ngành nghề khác, chứ không còn vượt trội.

“Từ thực tế trên, chưa thấy có một tín hiệu nào về việc sẽ xảy ra tình trạng sốt đất trong thời gian ngắn hạn và trung hạn”, ông Toản nhấn mạnh.

Ông Toản cho rằng, nếu duy trì được tăng trưởng kinh tế tốt, đặc biệt là duy trì được lãi suất, thị trường đất nền từ nay đến cuối năm sẽ tươi sáng hơn. Dù vậy, việc kỳ vọng một sự nhảy vọt của đất nền thì chưa có, bởi mức giá đang neo cao. Theo ông Toản, mặt bằng giá phải quay về thấp hơn hiện tại thì các nhà đầu tư mới xuống tiền.

Nhận định mặt bằng về giá bất động sản trên thị trường trong thời gian tới, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, không phải khi 3 luật mới có hiệu lực thì thị trường bất động sản đang tăng sẽ giảm ngay được, mà muốn giá bất động sản trên thị trường không còn tăng nóng, trở về giá trị thực thì phải thực hiện tổng thể các giải pháp.

"Một trong những giải pháp để thị trường bất động sản phát triển một cách minh bạch là phải tổ chức thực hiện tốt 3 luật mới này. Nói cách khác, quy định chỉ nằm trên giấy, muốn phát huy được tác dụng phải qua khâu tổ chức thực hiện", ông Tuyến nói.

Theo ông Tuyến, nếu thực hiện quyết liệt, có hiệu quả các quy định trong 3 luật này thì giá bất động sản sẽ giảm. Lý do xuất phát từ nhiều yếu tố như thị trường công khai, minh bạch, tăng chính sách, nguồn cung về bất động sản hàng hóa và các giao dịch trên thị trường thuận lợi hơn, giảm các tầng nấc chi phí trung gian...

Ông Tuyến cũng nhìn nhận, hiện tại giá bất động sản như chung cư ở Hà Nội đang tăng mạnh và vượt quá mức thu nhập của những người làm công, ăn lương.

"Tôi cho rằng, đây là mức giá "ảo" và có sự thổi giá của các bộ phận đầu cơ. Vậy nên, hy vọng những luật này sẽ nhanh chóng được đưa vào cuộc sống, thực thi một cách quyết liệt, có hiệu quả. Bên cạnh đó, cũng cần chú trọng thực hiện đồng bộ các giải pháp khác", ông Tuyến chia sẻ thêm.