50 tỷ USD vốn ngoại đổ vào Việt Nam, lợi nhuận công ty khu công nghiệp lại giảm tới 80%, SSI chỉ ra 2 cổ phiếu sáng giá giữa nghịch lý này

Dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục tăng mạnh trong năm 2026. Theo số liệu được SSI Research dẫn lại, tổng vốn FDI đăng ký trong 9 tháng đầu năm đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Vốn giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, mức cao nhất trong cùng kỳ 5 năm qua.

Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục thu hút nhiều vốn đầu tư nhất, chiếm 45,8% tổng vốn đăng ký mới. Singapore và Hàn Quốc là hai nhà đầu tư dẫn đầu, với tỷ trọng lần lượt 31,7% và 19,5%.

Dù vậy, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp lại chưa theo kịp đà tăng của dòng vốn ngoại. Trong nửa đầu năm 2026, doanh thu thuần của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp theo thống kê của SSI giảm 20,2% so với cùng kỳ, xuống khoảng 38.000 tỷ đồng. Lợi nhuận ròng giảm mạnh hơn, tới 40%, còn khoảng 4.000 tỷ đồng.

 Nhiều doanh nghiệp lớn giảm hơn 80% lợi nhuận

Tại Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex, mã BCM), doanh thu 6 tháng đầu năm chỉ đạt 1.661 tỷ đồng, giảm 65% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế còn 320 tỷ đồng, giảm 82,7%.

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng ghi nhận doanh thu giảm gần 46%, xuống 1.925 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế giảm 79,2%, còn 260 tỷ đồng. Mức giảm còn lớn hơn tại Sonadezi Châu Đức (SZC). Doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu 234 tỷ đồng, giảm 63%, còn lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 36 tỷ đồng, thấp hơn 83,7% so với cùng kỳ.

Theo SSI Research, nguyên nhân chủ yếu là một số doanh nghiệp không còn ghi nhận những giao dịch bán đất quy mô lớn như năm trước, trong khi chi phí lãi vay tăng. Bên cạnh đó, việc chuyển sang phương pháp phân bổ doanh thu theo thời gian cũng khiến kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp như SZC và Sonadezi (SNZ) giảm mạnh trong kỳ.

Tuy nhiên, bức tranh toàn ngành không hoàn toàn mang màu sắc tiêu cực. IDICO (IDC) ghi nhận lợi nhuận sau thuế 6 tháng đạt 1.001 tỷ đồng, tăng 20,2%. Viglacera (VGC) đạt 1.152 tỷ đồng, tăng 37,5%, nhờ hoạt động cho thuê đất cải thiện và nhu cầu vật liệu xây dựng phục hồi.

Sự phân hóa này cho thấy dòng vốn FDI tăng chưa thể chuyển ngay thành lợi nhuận cho các chủ đầu tư khu công nghiệp. Kết quả kinh doanh còn phụ thuộc vào tiến độ bàn giao đất, điều kiện ghi nhận doanh thu và đặc điểm từng dự án.

SSI đánh giá cao hai cổ phiếu nào?

Dù lợi nhuận toàn ngành đang chịu sức ép, thị trường cho thuê đất công nghiệp đã có dấu hiệu phục hồi. Trong quý II/2026, diện tích hấp thụ ròng tại miền Bắc đạt 217 ha, cao nhất kể từ quý I/2024. Tại miền Nam, con số này đạt 67 ha, so với chỉ 10 ha cùng kỳ năm trước.

Giá thuê đất cũng tiếp tục nhích lên, đạt bình quân 143 USD/m²/chu kỳ thuê tại miền Bắc và 185 USD/m² tại miền Nam, tăng lần lượt 2,9% và 3,7%.

Tuy nhiên, chi phí đầu tư các khu công nghiệp mới ngày càng lớn khi giá vật liệu xây dựng tăng trung bình khoảng 20%, cùng với áp lực đền bù, giải phóng mặt bằng. SSI ước tính biên lợi nhuận của các dự án mới chỉ còn 30–35%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.

Bước sang năm 2027, SSI dự báo diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ (MOU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu đạt khoảng 1.000 ha, tăng 18,6%. Tổng lợi nhuận ròng của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp và cao su có hoạt động chuyển đổi đất được dự báo đạt 22.300 tỷ đồng, tăng 12,4%.

Trong bối cảnh đó, SSI đánh giá cao hai cổ phiếu VGC và IDC, nhờ dòng tiền từ hoạt động kinh doanh mạnh, tạo điều kiện duy trì khả năng chi trả cổ tức tiền mặt.

Riêng Viglacera được dự báo tăng trưởng lợi nhuận 29% trong năm 2027, mức cao nhất trong nhóm doanh nghiệp được SSI phân tích, nhờ đóng góp từ các khu công nghiệp mới như Sông Công II, Trấn Yên, cùng các dự án hiện hữu gồm Phú Hà, Thuận Thành và Yên Phong IIC. Với IDICO, lợi nhuận duy trì tăng trưởng trong nửa đầu năm 2026 cùng khả năng tạo dòng tiền là những yếu tố được SSI đánh giá tích cực.

Ngoài hai doanh nghiệp trên, SSI cũng có quan điểm tích cực đối với nhóm cao su gồm GVR, PHR và DPR, khi nguồn thu đền bù từ chuyển đổi đất cao su được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ lợi nhuận trong thời gian tới.