ACBS: Quỹ đất khu công nghiệp còn có thể cho thuê không nhiều, những doanh nghiệp nào sở hữu nhiều nhất?

Trong báo cáo mới đây về ngành BĐS khu công nghiệp của ACBS, trong nửa đầu năm 2024, FDI đăng ký đạt 15,2 tỷ USD (tăng 13,1% so với cùng kỳ) và FDI giải ngân đạt 10,8 tỷ USD(tăng 8,2% so với cùng kỳ). Phân khúc BĐS KCN được kỳ vọng sẽ tiếp tục hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn FDI tăng trưởng ổn định.

Tính đến cuối tháng 6/2024, Việt Nam có 429 KCN được thành lập với tổng diện tích đất hơn 134.500ha. Theo ACBS, thị trường đất KCN ở Việt Nam rất phân mảnh với VSIP tiếp tục dẫn đầu với hơn 7.500ha đất KCN và thị phần 5,6%. Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR) đứng thứ 2 với hơn 7.000ha đất, chiếm 5,2% thị phần.

ACBS cho biết, hiện tại quỹ đất khu công nghiệp còn lại có thể cho thuê không còn nhiều, đặc biệt là khu vực phía Nam. Do đó, các công ty đang tích cực mở rộng quỹ đất, trong đó lợi thế nghiêng về các công ty có đất cao su được phép chuyển đổi sang đất công nghiệp như Tập đoàn cao su Việt Nam, Cao su Phước Hòa (PHR) hoặc các doanh nghiệp đã thu hút các tập đoàn quốc tế lớn trong nhiều năm qua như Kinh Bắc (KBC), Viglacera (VGC) và IDICO (IDC).

Theo thống kê của ACBS, Sài Gòn VRG (SIP) có quỹ đất thương phẩm còn lại có thể cho thuê cao nhất trong số các công ty niêm yết, đạt hơn 1.000ha tập trung tại Tây Ninh (772ha), Đồng Nai (133ha) và TP.HCM (130ha). Kế tiếp là Becamex (BCM) với 848ha còn lại có thể cho thuê ở Bình Dương và Viglacera với 848ha.

Trong nửa đầu năm 2024, có 3 công ty niêm yết được phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư KCN mới là: Viglacera được phê duyệt KCN Sông Công 2 ở Thái Nguyên (296ha) và Dốc Đá Trắng ở Khánh Hòa (288ha). Tập đoàn cao su Việt Nam (GVR) được phê duyệt KCN Hiệp Thạnh GĐ1 ở Tây Ninh(495ha). Và Idico (IDC) được phê duyệt KCN Tân Phước 1 tại Tiền Giang (470ha).

Về giá thuê, theo CBRE, tính đến cuối Q2/2024, giá thuê tại thị trường cấp 1 ở miền Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương) đạt 134 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4,5% so với cùng kỳ trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 83%, tăng nhẹ so với mức 82,6% cùng kỳ năm trước. Thị trường cấp 1 ở miền Nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) có giá thuê đất trung bình đạt 173 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 1% so với cùng kỳ với tỷ lệ lấp đầy tăng lên 92% so với mức 85,5% của Q2/2023.

Dự kiến giá thuê trong giai đoạn 2024-2026 tiếp tục tăng trưởng 6-7%/năm ở miền Bắc và 3-7% ở miền Nam. Nguồn cung mới sẽ dịch chuyển đến thị trường cấp 2 (Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình, Nam Định, Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây Ninh và Bình Phước) - khu vực có giá thuê thấp hơn và có kết nối giao thông cải thiện nhờ các dự án cao tốc vàđường vanh đai đang và sẽ triển khai trong thời gian tới.

Về tiềm năng của bất động sản khu công nghiệp, ACBS cho rằng xu hướng Trung Quốc+1 sẽ tiếp tục trong vài năm tới và các tập đoàn quốc tế sẽ tiếp tục đa dạng hóa cơ sở sản xuất để giảm rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng đã xảy ra trong đại dịch COVID.

Đồng thời, Việt Nam đã nâng tầm quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ và Nhật trong năm 2023 và với Úc trong tháng 3/2024. Ngoài ra, Việt Nam cũng ký kết các hiệp định thương mại để thúc đẩy xuất khẩu cũng như thu hút thêm vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS công nghiệp. 

Việt Nam cũng đã có những nỗ lực đáng kể để cải thiện cơ sở hạ tầng nhằm giảm bớt thời gian và chi phí logistics cho doanh nghiệp cũng như thu hút thêm nhiều nhà đầu tư. Theo ADB, tỷ lệ đầu tư cơ sở hạ tầng trên GDP của Việt Nam trong những năm gần đây nằm trong nhóm cao nhất ở châu Á, đạt mức trung bình là 5,7%.

Tính đến tháng 6/2024, cả nước có hơn 2.100km đường cao tốc và chính phủ đặt mục tiêu sẽ đạt 3.000km đường cao tốc vào cuối năm 2025.

Bên cạnh nguyên nhân xuất phát từ yếu tố địa chính trị và hợp tác thương mại, BĐS Công nghiệp tại Việt Nam vẫn đang hấp dẫn dòng vốn FDI nhờ mức chi phí cạnh tranh so với  nhiều nước trong khu vực, đến từ lực lượng lao động, giá thuê đất và chi phíđiện.

Trong đó, lao động là cấu phần lớn nhất trong tổng chi phí hoạt động của các doanh nghiệp ở hầu hết các nước Đông Nam Á, thường chiếm khoảng 50%. Dân số trong độ tuổi lao động của Việt Nam là hơn 56 triệu người, đứng thứ 2 ở Đông Nam Á, chỉ sau Indonesia (141 triệu người), theo Ngân hàng Thế giới. Tiền lương công nhân sản xuất hàng tháng ở Việt Nam năm 2023 ước tính là 273 USD, thấp hơn Ấn độ, Indonesia, Thái Lan và tương đương chưa đến 1/2 của Trung Quốc và 2/3 của Malaysia.

Chi phí thuê mặt bằng là thành phần lớn thứ hai trong tổng chi phí hoạt động ở hầu hết các nước Đông Nam Á. Singapore có chi phí thuê kho cao nhất trong khu vực với mức trung bình là 16,5 USD/m2/tháng. Việt Nam có giá thuê kho tương đương Malaysia, Thái Lan và Philippines, khoảng 5 USD/m2/tháng, thấp hơn Ấn Độ và Indonesia (6USD/m2/tháng) nhưng cao hơn Myanmar (3,4 USD/m2/tháng) và Campuchia (2,5USD/m2/tháng).