Băn khoăn giao dịch bất động sản qua sàn

Sở dĩ những lo ngại xung quanh đề xuất giao dịch qua sàn trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) xuất phát từ việc quy định này đã từng được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản từ năm 2006, nhưng rồi sau đó lại bị loại bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Bởi quy định này không những không đạt được mục tiêu đề ra là hạn chế trốn thuế mà còn nảy sinh nhiều tiêu cực, tạo rào cản trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Do đó, nguy cơ khi đề xuất này được quy định trở lại trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà. Trong đó, vấn đề mà nhiều thành viên thị trường lo ngại là hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi giao dịch qua sàn không bị bắt buộc, đã có rất nhiều phi vụ chủ đầu tư “nói một đằng, làm một nẻo”, lừa đảo, đưa ra thị trường những sản phẩm nhập nhèm về điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý… Hậu quả để lại là gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình,... Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát.

Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thực tế, không phải tất cả nhà đầu tư đều vì hám lợi mà mắc bẫy lao vào những dự án “ma”. Nhiều vụ việc kéo dài từ năm này sang năm khác, do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng, hay với phương thức kinh doanh bất động sản “ma” như kiểu đa cấp với số nạn nhân lên đến hàng ngàn,… là hệ lụy do thiếu hiểu biết, là thiệt thòi do thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan trung gian giao dịch kiểm tra, thẩm định thông tin sản phẩm, dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, hiện nay, hầu hết các dự án vẫn thường không trực tiếp bán hàng, thay vào đó, các giao dịch mua/bán nhà đất, đặc biệt là các loại hình sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thực hiện qua sàn giao dịch độc lập hoặc qua các sàn riêng do chủ đầu tư lập để tiếp cận người mua nhà.

Hầu hết các chủ đầu tư đều nhận thức được cần phải giao dịch qua sàn trước khi bán sản phẩm ra thị trường, nhất là với sản phẩm hình thành trong tương lai. Bởi thực tế, hầu hết các chủ đầu tư đều phối hợp với các sàn để tận dụng khả năng làm thị trường, tiếp thị sản phẩm và dữ liệu khách hàng của sàn phân phối, nhằm mang lại dòng tiền ban đầu cho dự án. Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp mới bán nốt những sản phẩm còn lại.

Do đó, việc Bộ Xây dựng đưa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng việc “các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản” là rất cần thiết và hợp lý.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cần có quy định ràng buộc trách nhiệm của các sàn, môi giới bất động sản khi thực hiện môi giới và nhận khoản chi phí hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có.

Bởi không khó để thấy, các vụ tranh chấp điển hình vài năm qua tại một số dự án đều xuất phát từ chuyện sàn phân phối quảng bá nhiệt tình, đồng thời yêu cầu đặt cọc kẻo hết chỗ trước khi ký hợp đồng.

Thế nhưng, sau một thời gian rất ngắn khi nộp tiền, kiểm tra lại thông tin của dự án thì khách hàng mới té ngửa, dự án chưa có giấy phép xây dựng chứ đừng nói đến đủ điều kiện bán hàng hay không. Khi các dự án bị phát hiện có sai phạm hoặc ngay cả khi người dân kiện cáo…, các sàn vẫn là bên vô can, còn trách nhiệm vẫn quy hết về chủ đầu tư.

"Ngoài ra, nhà nước có thể thông qua các sàn để nắm bắt đầy đủ hơn thông tin về thị trường bất động sản, qua đó có thể đưa ra các quyết sách vĩ mô đúng đắn, kịp thời và sát với tình hình thực tế", ông Đính chia sẻ và cho biết, thực tế, tại Hội nghị lần thứ 5, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII cũng đã nhận thấy điều đó nên đã đưa ra quan điểm “bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch” trong Nghị quyết số 18-NQ/TW.

"Nhìn rộng ra, từ thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định giao dịch qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. “Nhưng chúng ta có thể thấy, trong gần 10 năm trở lại đây, giá nhà luôn ghi nhận ở mức tăng cao. Vậy liệu mục tiêu “giảm chi phí” này có thực sự hiệu quả?", ông Đính đặt vấn đề.

Xét cả về mặt lý luận và thực tiễn, việc đưa quan điểm “giao dịch qua sàn làm tăng chi phí” là bất hợp lý. Đối với lo ngại việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm gia tăng chi phí, chúng ta có thể định mức phí trần, đủ để thực thi việc giao dịch.

Ở các quan điểm không đồng tình với đề xuất “bắt buộc giao dịch qua sàn”, nhiều thành viên thị trường cho rằng, hiện nay có khoảng hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản được thành lập (tính theo các con số chính thức). Tuy vậy, thực trạng cho thấy hầu hết các sàn bất động sản chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới BĐS chứ chưa thực hiện hết chức năng của mình như: Báo cáo thông tin về tình hình hình giao dịch bất động sản, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào giao dịch….

Bởi việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng, dẫn tới cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay.

VARS cho rằng, lo ngại về những bất cập khi quy định giao dịch phải qua sản là có cơ sở. Tuy nhiên, các vấn đề lo ngại sẽ được giải quyết khi luật hóa và ràng buộc chặt chẽ hơn các quy định về hoạt động sàn giao dịch theo hướng chuyên nghiệp trong Luật, đặc biệt là quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch trong việc cung cấp thông tin, bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch.

“Khi bị buộc gắn trách nhiệm với giao dịch của khách hàng từ đầu cho đến cuối, các sàn dù muốn cũng sẽ không dễ hoặc khó để đi sân sau với chủ đầu tư hơn” ông Đính chia sẻ và cho biết, khi luật hóa, các yêu cầu về chuẩn hóa sàn môi giới và chất lượng của môi giới cũng sẽ được nâng theo, đáp ứng tốt hơn nhu cầu cho thị trường.

Chia sẻ với VARS, Luật sư Lê Trọng Thêm, đến từ LTT & Lawyers Law Firm cho biết, đối với các bất động sản đã có sổ, giao dịch thông qua xác nhận của phòng công chứng, thì với bất động sản hình thành trong tương lai, cũng cần có sự thẩm định để đảm bảo quyền lợi cho người mua. Thực tế, có không ít tranh chấp căng thẳng, kéo dài giữa khách hàng chủ đầu tư vì khách hàng không được cung cấp thông tin đúng về dự án.. Do đó, cần thực hiện giao dịch qua sàn để có một đơn vị chịu trách nhiệm về những thông tin họ đưa ra, nhằm bảo vệ người tiêu dùng… Song cũng cần phải có quy định chặt chẽ hơn nữa đối với nghề môi giới bất động sản. Đây phải là một ngành kinh doanh trong hệ sinh thái bất động sản với nhiều yêu cầu khắt khe về kiến thức về thị trường, về Luật, về định giá tài sản, phải có, kinh nghiệm, đạo đức…

Do đó, mỗi môi giới phải có định danh riêng, mỗi bất động sản cũng phải được cấp mã định danh để dễ dàng theo dõi, kiểm soát biến động giao dịch. Thậm chí cần có trung tâm lưu ký các mã bất động sản và các môi giới là thành viên của trung tâm lưu ký đó thì mọi thông tin đều minh bạch, người đi mua bất động sản sẽ không phải lo về việc tiếp nhận thông tin không chính xác.