"Bão" giá, thiếu dự án, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu than doanh nghiệp chưa bao giờ gặp khó như hiện nay

Tại cuộc đối thoại "Nhận diện chân thực vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế" do Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức, các chuyên gia cho hay, lĩnh vực bất động sản có khả năng lan tỏa đến đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng...

Như vậy, khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia. Bên cạnh tạo công ăn việc làm cho lực lượng lớn lao động, thị trường bất động sản cũng liên quan mật thiết với việc phát triển nhà ở và quá trình đô thị hóa.

Tuy nhiên thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam có sự phát triển chưa tương xứng với nhu cầu cũng như quy mô của nền kinh tế. Nguồn cung các công trình công cộng, nhà ở, bất động sản thương mại… vẫn còn hạn chế.

“Chưa bao giờ các doanh nghiệp bất động sản khó khăn như hiện nay"

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nguồn cung thị trường giảm đáng kể, giá cả tăng, nhiều rủi ro trong kinh doanh bất động sản vẫn chưa được tháo gỡ, nhiều dự án chậm triển khai. 

Thị trường bất động sản khó khăn cho cả hoạt động đầu tư, hoạt động kinh doanh, nguồn cung - cầu và pháp lý. Tuy nhiên, từ quý 4/2021 đến quý đầu quý 2/2022, thị trường đã có những bước phát triển, một số những phân khúc tăng cung, hoạt động giao dịch tăng lên. 

“Qua báo cáo so với năm 2020, thị trường đã có những bước phát triển, số dự án đưa vào khởi công và cấp phép tăng, giao dịch tăng. Đặc biệt, điểm sáng tồn kho không có, sản phẩm đưa ra gần như tiêu thu hết. Tuy nhiên, đánh giá nguồn cung nhà ở xã hội thiếu trầm trọng, giá căn hộ tăng cao, trong đó giá tăng trung bình từ 5-7%, thậm chí có vùng tăng 70-100%. Đặc biệt giá đất nền vùng giáp ranh tăng cao, bình quân 15-20%. Do vậy, vấn đề đặt ra là làm sao có nguồn cung, để có nguồn cung cho thị trường, giảm áp lực về cầu, giảm tăng giá”, ông Khởi nói.

Các chuyên gia đồng quan điểm cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên là do pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường, chưa điều tiết thị trường một cách hiệu quả, nhất là chính sách tín dụng cho bất động sản có giai đoạn thì mở rộng, và đến nay ngày càng thắt chặt, khiến cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều “nghẹt thở”, đồng thời gây rủi ro cho thị trường…

Chia sẻ về dòng vốn cho thị trường bất động sản, ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho hay, đầu tư bất động sản cần nhiều tiền và đòi hỏi lượng vốn lớn ổn định dài hạn. Các nước khác trên thế giới, thị trường bất động sản và tài chính liên thông với nhau, kênh dẫn vốn chủ yếu là tài chính (tất nhiên vốn bản thân nhà đầu tư không tính đến). Còn ở Việt Nam, ngoài kênh trên còn có một kênh dẫn vốn nữa là tiền trả trước của khách hàng. 

“Do đó, có sản phẩm hình thành trong tương lai nhưng không phải khi nhà đầu tư bắt đầu vào đầu tư có thể huy động được vốn mà cũng phải có điều kiện của nó, sau khi thỏa mãn điều kiện đấy đầu tư đến giai đoạn hạ tầng mới huy động được vốn hình thành trong tương lai và cũng chỉ một phần thôi. Do vậy, kênh để huy động vốn cho bất động sản vẫn phải dựa vào thị trường tài chính, trong đó kênh truyền thống là tín dụng ngân hàng”, ông Cường nói.

Theo ông Cường, kênh thứ thứ hai là thị trường vốn (chứng khoán, trái phiếu) - vẫn sẽ là một kênh quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, trong giai đoạn qua có những hiện tượng không lành mạnh ở thị trường này. 

Trước những vấn đề đang xảy ra của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đánh giá: “Chưa bao giờ các doanh nghiệp đầu tư bất động sản khó khăn như hiện nay. Thứ nhất ở thủ tục pháp lý, hành lang pháp lý của bất động sản liên quan đến 12 luật, do các bộ ban ngành ban hành. Do đó, có sự đan xen, chồng chéo, các cơ quan hành pháp không biết đường nào xử lý dẫn đến các dự án chậm lại, nhiều dự án dừng cả chục năm. Điều này dẫn đến loại chi phí vô hình cho các doanh nghiệp bất động sản rất lớn”. 

Thứ hai, ngoài thủ tục pháp lý gần đây có chủ trương siết chặt bất động sản cả người mua người bán. Như vậy, tín dụng khép chặt lại, trong khi trái phiếu bất động sản cũng quản lý chặt chẽ, doanh nghiệp bất động sản không có nguồn cung về tài chính. 

“Bất động sản nước ta có đặc thù so với các nước khác là có xu thế nhà hình thành trong tương lai, tài sản vừa làm vừa thu gom góp vốn của người mua. Chính vì vậy, có thể nói đấy là một rào cản nếu không cẩn thận có thể đổ vỡ”, ông Hiệp nhận định. 

Thứ ba, vừa rồi xảy ra bão giá hai lần vật liệu xây dựng cộng với Covid-19, hiện nay không có công nhân đủ cho doanh nghiệp xây dựng, các nhà thầu khó khăn trong tìm kiếm công nhân. Vừa rồi xảy ra bão giá hai lần vật liệu xây dựng cộng với Covid-19, dẫn đến đơn giá tăng lên, Theo đánh giá, giá 1m2 xây dựng cơ bản đối với nhà thấp tầng trước kia là 4 triệu/m2 nhưng giờ nhận thầu phải 6 triệu/m2, tăng 50% bởi ngay với mặt hàng sắt thép trong quý 2 đã tăng 7%, bên cạnh đó còn các mặt hàng khác và lạm phát.

“Chúng ta chỉ nhìn một chiều bất động sản tăng quá nhưng nguyên nhân nào tăng thì chúng ta không phân tích. Chỉ thấy dường như các doanh nghiệp bất động sản thu lợi trong chuyện này nhưng thực ra cũng không hẳn như vậy. 

Các doanh nghiệp đang trong giai đoạn khó khăn nhất, do không có dự án, kiếm được dự án bây giờ vô cùng khó. Ở Hà Nội và TP.HCM gần như không có cơ hội tìm dự án, do đó phải đi ra các tỉnh rất xa thậm chí lên các tỉnh vùng biên giới. Tuy nhiên, tìm dự án vùng biên giới cũng không phải dễ vì thủ tục pháp lý. Cứ tình hình như thế này, theo phản ánh của các nhà thầu, 5 năm nữa chắc không còn nhà thầu nào tồn tại”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Doanh nghiệp nhà thầu gặp khó. (Ảnh minh họa)

Cần gỡ vướng cho thị trường bất động sản

Đứng trước những khó khăn và thách thức mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, ông Nguyễn Mạnh Khởi, đại diện cho Bộ Xây dựng nêu ra 5 giải pháp để góp phần gỡ vướng cho thị trường bất động sản.

Thứ nhất, phải tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý hiện nay vẫn tồn đọng những mâu thuẫn, chồng chéo để gỡ khó cho doanh nghiệp cũng như địa phương. Cần rà soát lại toàn bộ các chính sách, bộ luật để đem lại tác động cụ thể, tích cực, sát với thực tiễn và đảm bảo có tính liên kết với nhau. 

Thứ hai, đặc biệt quan tâm đến vấn đề nguồn cung bất động sản. Các cơ quan ban ngành cần tích cực tìm ra phương án bổ sung nguồn cung trên thị trường trong thời gian tới. Các dự án còn dang dở vấn đề pháp lý về khởi công, xây dựng,... nên chưa thể hoàn thành đưa vào sử dụng cần được nhanh chóng thông qua, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội.

Thứ ba, thị trường vốn gắn rất chặt với thị trường bất động sản vậy nên nếu siết quá chặt thị trường vốn thì bất động sản sẽ không thể phát triển, do đó cần đánh giá lại các điều luật đã và đang được áp dụng. Theo ông Khởi, không phải cấp vốn cho tất cả các dự án mà cần ưu tiên cấp vốn cho dự án nào, hạn chế dự án nào.

Thứ tư, các địa phương quản lý chặt chẽ các hoạt động phân lô bán nền; hoạt động đấu giá đất;... tác động ghê gớm đến thị trường. “Chúng ta biết thị trường bất động sản có tính lan tỏa, chỉ cần một dự án tăng giá, các dự án khác tăng giá theo, trong khi cơ sở tính toán chưa thấy đâu. Do đó, các địa phương cần tăng cường quản lý, hạn chế tối đa cái này nếu không thị trường méo mó ngay", ông Khởi nhấn mạnh. 

Thứ năm, cần có giải pháp cụ thể để xử phạt thật nghiêm các trường hợp có dấu hiệu cấu kết để đầu cơ, tích trữ đất của các cá nhân, doanh nghiệp. Hoàn thiện các bộ luật để nghiêm trị những trường hợp tiêu cực trên.