Bất động sản đã "chạm đáy", xuất hiện tín hiệu đảo chiều và thị trường sẽ bước vào chu kỳ phục hồi từ đầu năm 2024?

Quý 2/2023 - bất động sản "chạm đáy"

Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2023, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết: "Quý 2 vừa qua theo tôi là giai đoạn đáy của thị trường bất động sản".

Ông Quốc Anh chia sẻ, thị trường bất động sản 2023 trải qua nửa đầu năm với khó khăn, thách thức chưa thể khắc phục. Giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục rơi vào thấp điểm, tâm lý đầu tư yếu, thanh khoản chung chưa có dấu hiệu phục hồi.

Mặc dù Chính phủ đã có những động thái quyết liệt gỡ khó, từ tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động…, các chính sách này vẫn chưa thẩm thấu vào thị trường bất động sản.

Trong quý 2/2023, hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp 3,58% (so với 8,51% cùng kỳ 2022), lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất vay vẫn ở mức cao trên 13%. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi.

Xét về nhu cầu giao dịch, theo thống kê của Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc trong nửa đầu năm 2023 giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm đến 44%. Đặc biệt, lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Có hai yếu tố chính đang ảnh hưởng đến tâm lý của người mua. Theo ông Quốc Anh, đó là do người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm, số khác thì vẫn còn có cái nhìn tiêu cực về thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng bởi những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Cả nguồn cung và lực cầu bất động sản vẫn đang đối diện nhiều thách thức.

Mặt khác, việc khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà, áp lực lãi suất lớn và giá nhà vẫn đang quá cao so với thu nhập người mua cũng là những rào cản lớn khiến thanh khoản thị trường chưa thể tốt lên.

Ngoài ra, lệch pha cung cầu diễn ra trong những năm qua đã khiến nhiều người mua có nhu cầu ở thực, vốn chuộng sản phẩm nhà vừa túi tiền không tìm được sản phẩm phù hợp mình mong muốn.

Xuất hiện tín hiệu "đảo chiều"

Nhận định thị trường sẽ còn phải đối mặt nhiều khó khăn nhưng ông Nguyễn Quốc Anh cũng cho biết, so với 6 tháng cuối năm 2022 và quý 1/2023, quý 2 đã có thêm nhiều sắc màu tươi sáng hơn.

Số liệu từ đơn vị này cho thấy, sau đợt sụt giảm mạnh gần 9 tháng qua, chỉ số mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước đã tăng nhẹ 1% trong quý 2/2023.

Tại TP.HCM, nhu cầu giao dịch dần phục hồi tốt ở loại hình căn hộ và nhà riêng bán. Theo đó, lượt tìm kiếm căn hộ quận Bình Tân, Bình Chánh, Tân Phú, Quận 9 và Quận 10 tăng từ 5-9% tại các.

Nhu cầu tìm thuê chung cư TP.HCM cũng tăng 8-17% ở các Quận 8, Quận 9 và Tân Phú. Riêng với phân khúc đất nền, ở một vài khu vực như Hóc Môn, Bình Chánh, Quận 9, lượt quan tâm tìm kiếm ghi nhận tăng từ 6-7% so với cuối năm 2022.

Còn ở thị trường Hà Nội, nhìn chung giao dịch căn hộ có phần hạ nhiệt nhưng vẫn ghi nhận lượt tìm mua cải thiện ở các quận Hoàng Mai, Nam Từ Niêm, Long Biên, Hà Đông với mức tăng từ 2- 6% so với quý trước. Đất nền tại khu vực Hoài Đức và Thanh Trì đã có tăng trưởng thấy rõ trở lại ở từ 4-6% cả nhu cầu mua và giá bán.

Một số thị trường tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Bình ở phía Bắc hay Long An, Bình Dương ở phía Nam cũng đang dần phục hồi nhu cầu tìm kiếm nhà đất sau thời gian dài suy giảm.

Theo ông Quốc Anh, tình hình kinh tế vĩ mô thế giới đang có những dấu hiệu ổn định. Lạm phát được kiểm soát, lãi suất và tỷ giá cũng dần ổn định từ giữa năm 2023. Nền tảng kinh tế hiện tại của Việt Nam vẫn còn rất tốt, thị trường vẫn có làn sóng nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển sang đầu tư ở Việt Nam. Dòng vốn FDI của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đổ vào bất động sản 6 tháng đầu năm tăng 0,5%, CPI tăng 3,29%, GDP tăng 3,27% so với cùng kỳ 2022. Lãi suất huy động giảm xuống mức 8%, lãi suất vay từ 15 -17% trong quý 1 đã hạ nhiệt xuống còn 12,5 -13%. Những tín hiệu vĩ mô vẫn đang hướng đến sự phục hồi và “đảo chiều” cho thị trường bất động sản 2023.

Chu kỳ phục hồi bắt đầu nửa đầu năm 2024

Theo một khảo sát của đơn vị này, có đến 61% người tham gia khảo sát cho biết có dự định sẽ xuống tiền mua bất động sản trong năm 2024. Trong đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được hướng đến nhiều nhất với 40% lựa chọn, tiếp đến là chung cư 28% và nhà riêng là 21%.

Với kết quả này, ông Quốc Anh nhận định, dù tình hình thị trường hiện tại chưa khởi sắc, người Việt vẫn luôn "ấp ủ" mong muốn sở hữu bất động sản.

Bên cạnh đó, một loạt hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng cũng là điểm sáng cho thị trường bất động sản 2023. Điển hình như sự kiện khánh thành cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, khởi công Vành đai 3, sự kiện tái khởi động thi công cao tốc Bến Lức – Long Thành hay sân bay Long Thành cũng đang tích cực thi công.

Xét về chính sách điều hành, Chính phủ đã ban hành những cập nhật thay đổi pháp lý tích cực nhằm gỡ vướng và thúc đẩy cho thị trường bất động sản 2023 như: ban hành các văn bản sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và quy định về lãi suất và bảo lãnh ngân hàng.

Tính đến nay, Bộ Xây dựng, tổ công tác của Thủ tướng đã xử lý, giải quyết 71 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 121 dự án bất động sản trên cả nước. Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động. Nhiều ngân hàng thương mại đã giảm 0,5 – 2% lãi suất huy động ở tất cả kỳ hạn, tạo đà giảm cho lãi suất vay trong thời gian tới.

Ông Quốc Anh nhận định, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024- 2026. Lúc này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng. Chu kỳ phục hồi có thể sẽ bắt đầu diễn ra trong nửa đầu năm 2024.